Becali, Popoviciu sau Ţiriac, numeroşi investitori străini, darşi antreprenori care au început afacerile în alte domenii, precumMarius Ivan sau Lorand Szarvadi. Ce au în comun toţi aceştia? Facparte din grupul celor mai mari proprietari de terenuri din nordulşi zona adiacentă a Bucureştiului, investitori care au înproprietate peste 1.000 de hectare de teren, echivalentul unui oraşprecum Alexandria sau de două ori cât suprafaţaUrziceniului.
Cum au ajuns toţi aceştia să controleze aceste terenuri şi ce semai poate construi acum pe ele, în condiţiile în care criza dinimobiliare nu a ocolit nici această zonă? George Becali,finanţatorul echipei de fotbal Steaua Bucureşti, este în continuarecel mai mare proprietar din zona de nord, el controlând suprafeţeimportante atât în Pipera - Voluntari, cât şi în Otopeni şiBaloteşti. În urmă cu un an şi jumătate, când candida pentruParlamentul Europei, Becali punea pe hârtia declaraţiei de avereloturi cu o suprafaţă de 373 de hectare în Bucureşti şi Ilfov,dobândite începând cu 1991, atât prin contracte devânzare-cumpărare, cât şi prin cesiunea drepturilor de proprietatea unor terenuri litigioase. Planurile lui Becali de a construi cevape aceste terenuri au fost tot timpul "subţiri", principala afacerefiind vânzarea unor parcele către dezvoltatorii imobiliari, înspecial în zona Pipera-Tunari, unde investitorii au ridicat înultimii ani circa 200.000 de metri pătraţi de birouri.
Cum însă infrastructura nu a cunoscut îmbunătăţiri semnificative,iar 30-40% din aceste birouri au rămas goale, Becali nu a mai găsitcumpărători dispuşi să plătească milioane de euro pe terenurile dinzonă, astfel că patronul de la Steaua recunoştea recent că nu maiare banii din urmă cu doi ani, când era dispus să plătească 30 demilioane de euro pentru a-şi cumpăra un avion Boeing. O partedintre afacerile lui Becali cu terenuri au fost însă obiectul maimultor dosare în justiţie, iar presa a scris despre schimburile deterenuri cu Ministerul Apărării Naţionale de la sfârşitul anilor'90, când Becali oferea pentru terenuri în Pipera-Tunari loturi dinŞtefăneştii de Jos, revendicate de foşti proprietari şi având ovaloare de piaţă sensibil mai mică.
Popoviciu şi "imperiul" din Băneasa
Tot cu scandal mediatic, dar şi cu dosar la DNA, a ajuns şi GabrielPopoviciu să controleze în 2000-2001 terenul de 174 de hectare dinBăneasa, aflat în administrarea Universităţii de Ştiinţe Agricoleşi Medicină Veterinară din Bucureşti, lot pe care a fost începutcel mai mare proiect imobiliar de pe piaţa locală. Popoviciu aconstruit pe mai multe hectare de teren două clădiri de birouri,221 de apartamente şi cel mai mare parc comercial din ţară, formatdin mallul Băneasa Shopping şi magazinele unor retaileri precumIKEA, Carrefour, Bricostore sau Mobexpert. Planurile pentruproiectul Băneasa sunt însă mult mai mari, în condiţiile în carepeste 100 de hectare de teren sunt în continuare neexploatate. Pelotul de teren situat între cele două aeroporturi din Bucureşti -Băneasa şi Otopeni -, de-a lungul drumului pe unde circulă zilnicpeste 50.000 de maşini, Popoviciu ar dori să ridice câteva mii delocuinţe, dar mai rapid alte clădiri de birouri şi o extensiepentru mall. "Popoviciu este cam singurul din zonă care mai areplanuri să investească", spune acum un consultant imobiliar. El sereferă atât la proiectul de extindere a mallului, care va avea zonăde entertainment şi cinematograf multiplex, cât şi la zona debirouri, unde Popoviciu a început să semneze contracte depreînchiriere pentru o nouă etapă a Băneasa Business &Technology Park. Având toate apartamentele vândute şi un grad deocupare ridicat atât în clădirile de birouri, cât şi în malluri,Popoviciu se poate gândi la extindere inclusiv în această perioadă.Pe de altă parte, familia Ţiriac a pus "pe hold" o parte dinplanurile din nordul Bucureştiului, având în derulare doar clubuldin cadrul proiectului de locuinţe Stejarii din Băneasa. Proiectulanunţat în Otopeni, unde familia deţine 86 de hectare de teren,"mai poate să aştepte", după cum spunea recent într-un interviu IonAlexandru Ţiriac, în timp ce a doua etapă a proiectului Stejarii,unde Ţiriac deţine 10 hectare de teren în mijlocul pădurii Băneasa,va fi construită după finalizarea clubului.
"Caut un partener care a mai făcut aşa ceva şi care se pricepe. Nuîmi permit să greşesc pe 90 de hectare", spunea Ţiriac Junior,referindu-se la proiectul din Otopeni, unde ar urma să fieconstruite un cartier de locuinţe, o zonă comercială şi o salăpolivalentă de 15-20.000 de locuri.
Multe "oraşe" noi
Ţiriac, Becali şi Popoviciu controlează aceste terenuri de multăvreme, astfel că scăderea preţurilor faţă de anii 2007-2008 îiafectează mai puţin prin prisma unor viitoare dezvoltări. Înschimb, Marius Ivan, unul dintre fondatorii producătorului delacuri şi vopsele Düfa, sau Lorand Szarvadi, fondatorul Domo, aumizat în 2006 şi 2007 zeci de milioane de euro pe terenuri în nordîn vederea dezvoltării unor proiecte imobiliare puse în aşteptarede câţiva ani buni. "Pipera este al doilea centru al Bucureştiului,iar în circa doi-trei ani infrastructura va arăta mult mai bine.Zona Pipera este partea cosmopolită a Bucureştiului, care, alăturide Băneasa, va fi viitorul Capitalei", spunea în urmă cu doi aniMarius Ivan, după ce plătise alături de Tom Quinn aproximativ 40 demilioane de euro pentru 12 hectare de teren în Pipera. Pe terenulunde ar fi trebuit dezvoltat proiectul Pipera City, un "oraş" de700 de milioane de euro care trebuia format din 800 de locuinţe,200.000 de metri pătraţi de birouri şi 30.000 de metri pătraţi despaţii comerciale, în prezent este doar o groapă imensă pentrufundaţie. La fel ca ei, investitori străini au venit cu milioane deeuro mizând pe dezvoltarea oraşului pe orizontală, pe zonametropolitană, pe dezvoltarea infrastructurii - centura Capitalei,autostrada spre Braşov sau linia de metrou către Otopeni. Tot "unoraş în oraş" avea în minte şi miliardarul israelian Lev Levievcând a plătit 77,5 milioane de euro pe platforma de 15 hectare dela Laromet, familia Buyukhanli din Turcia, care a construit câtevasute de locuinţe în Ştefăneştii de Jos sau britanicul Jeff Kirbycare a cumpărat 124 ha de teren în Buftea prin intermediul uneifirme intrate între timp în faliment. Interes aproape zero"Interesul pe partea de nord a Bucureştiului este foartescăzut.
Se mai vând acum aproape exclusiv terenuri pentru case având învedere că preţurile au scăzut foarte mult. Loturile au ajuns lapreţuri de 70-100 de euro/metrul pătrat în zone unde se vindeau lavalori de trei ori mai mari", dă o dimensiune a noilor preţuri dinnord Sînziana Oprea, associate în cadrul departamentului deterenuri al firmei de consultanţă imobiliară Colliers. La nivelulcompaniilor, în ultimul an singurele tranzacţii semnificative aufost achiziţia de către Medicover a unui teren în Pipera pentrudezvoltarea unui spital, tranzacţia cu terenul unde va fi dezvoltatnoul sediu al băncii UniCredit Ţiriac, vândut de către un altproprietar important de terenuri în nord - avocatul VirginicaDumitrescu - sau achiziţia prin licitaţie de către Plusfinance, osubsidiară a Raiffeisen, a unui teren de 124 ha în Buftea în urmafalimentului firmei EFG Crevedia, un debitor al băncii. "Deterenuri mari sunt acum interesaţi doar retailerii şi end-user-iiprecum băncile, care caută loturi pentru construirea unor birouricare să preia activitatea de back-office. Dar şi aceştia fug dezona Băneasa, deşi a fost finalizat pasajul, şi aleg locaţii mai înoraş, unde pot fi găsite acum spaţii disponibile. Pipera şi Băneasasunt două zone care s-au format în perioada în care nu eradisponibil nimic în zonele centrale", spune Cristian Ustinescu,capital markets manager al firmei de consultanţă imobiliară DTZEchinox.
În zonă au mai fost realizate tranzacţii mai mici, precum achiziţiaunui teren de 1.000 de metri pătraţi pentru construirea unuishowroom de mobilă pe şoseaua Pipera-Tunari sau tranzacţia devânzare a unui showroom SAAB, cumpărat pentru realizarea unuishowroom de ambarcaţiuni. Multe birouri goale În ceea ce priveşteproiectele de locuinţe, birouri şi chiar centre comerciale anunţateîn zonă, nimic nu pare să se mişte în viitorul apropiat. "Începeride noi proiecte, nu prea cred. Trebuie întâi să se absoarbă ce s-aconstruit - gradul de neocupare al birourilor este de 30% înPipera. Abia când va scădea acest coeficient va redeveniinteresantă pentru investitori zona. Momentan, până şi investitoriispeculativi fug de nord", spune Ustinescu. Proiecte finalizate înPipera precum Upground, Cubic Center, Global City sau PiperaBusiness Tower au mii de metri pătraţi de birouri disponibili, iarîn construcţie se mai află şi proiectul Swan Office Park, în carevor fi livrate clădiri noi în următoarele luni. Nici în zonaBăneasa lucrurile pe segmentul de birouri nu sunt mult mai roz.Dacă proiectele Victoria Park şi Băneasa Business & TechnologyPark şi-au găsit chiriaşi într-o perioadă în care în centru cu greuse puteau găsi spaţii goale, proiectul Platinum Business &Convention Center, dezvoltat de Willbrook, pare a fi mai greu deabsorbit în actualele condiţii de piaţă.
"Pe segmentul de birouri, pentru a reveni interesul pentruclădirile de pe DN1 este necesară o linie de metrou. Dacă uniimanageri sunt mulţumiţi de accesul uşor spre şi dinspre aeroport,din câte ştim angajaţii care lucrează în birourile din zonă şilocuiesc în alte părţi ale oraşului sunt nemulţumiţi de timpulpetrecut în trafic. De altfel, existenţa metroului a devenit ocondiţie aproape obligatorie pentru o clădire de birouri. Poate fiuşor observat faptul că imobilele din apropierea staţiilor demetrou au mult mai puţine spaţii disponibile", spune Oprea de laColliers. În aceste condiţii, ce mai poate fi făcut cu acesteterenuri? Este puţin probabil ca recomandarea unui importantexecutiv german din industria imobiliară să fie luat în calcul decătre proprietarii de terenuri din nord, şi anume "plantarea decartofi" pe loturile cumpărate în zone sufocate de numărul mare deproiecte imobiliare.
Consultanţii apreciază că mai devreme sau mai târziu, Bucureştiultot către nord se va dezvolta, deşi acest lucru ar putea dura şimai bine de zece ani. Dezvoltatorii ar fi preferat să ardă etapele,astfel încât în patru-cinci ani să construiască şi să vândăproiecte de mii de locuinţe. Acest scenariu nu mai este posibilacum. "Dezvoltarea unui proiect de 100 de hectare ar dura probabilmai mult de zece ani, în funcţie de ritmul de absorbţie aspaţiilor. Pe măsură ce populaţia îşi va recăpăta încrederea înevoluţia economiei, iar infrastructura va continua să seîmbunătăţească pentru a uşura accesul, zona de nord va reveni înatenţia clasei medii şi peste medie. Cu siguranţă însă nu vom maiasista la vânzări de sute sau zeci de apartamente cătreinvestitori", consideră reprezentantul Colliers. Oportuniştiiaşteaptă însă după colţ şi, în ciuda faptului că zeci deinvestitori au pierdut milioane de euro în piaţa imobiliară,nou-veniţii pe piaţă aşteaptă momentul potrivit pentru a prindeviitorul val de creştere cât mai de jos. "Este suficient ca omul săvadă un uşor trend pozitiv, să se vadă îmbunătăţiri îninfrastructură şi investitorii vor începe să vină din nou. În doiani cred că ar trebui să fie funcţională autostrada până laPloieşti şi apoi o să înflorească toată zona Pipera", este maioptimist Ustinescu. Cert este că pe cele 1.000 de hectare de terenpot fi construite case şi apartamente cam câte au fost realizate întoate zonele din Bucureşti-Ilfov în ultimii 15 ani. Şi nici acesteanu au fost în totalitate vândute până acum.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
