Până la momentul intrării în vigoare a noului Cod civil român, la data de 1 octombrie 2011, legiuitorii şi redactorii vechiului Cod civil şi Codului comercial nu au fost preocupaţi de consacrarea legislativă a perioadei precontractuale, concentrându-şi atenţia asupra momentului formării contractului şi a etapelor ulterioare acestuia.
Prin acest articol vom încerca să surprindem sfera obligaţiilor precontractuale, în mod special cu privire la tranzacţiile imobiliare, conţinutul acestor obligaţii, precum şi efectele acestora.
Afectate de realităţile cotidiene şi, implicit, de expansiunea relaţiilor comerciale, tranzacţiile imobiliare s-au debarasat de atribute exclusiv "locale" sau "regionale", devenind din ce în ce mai importante relaţiile "transfrontaliere", "multinaţionale" sau chiar "globale".
În acest context, cheltuielile suportate de părţi pe parcursul negocierilor şi a relaţiilor precontractuale încep să capete o nouă anvergură, nemaifiind indiferent pentru participanţi de a cunoaşte cine le suportă în cazul în care negocierile eşuează.
Alături de consacrarea expresă a libertăţii contractuale în art. 1169 din noul Cod civil, legiuitorul a dedicat o reglementare expresă perioadei negocierilor, fiind introduse concepte şi noţiuni specifice privitoare la libertatea negocierilor, obligaţia de a negocia cu bună-credinţă, obligaţia de confidenţialitate pe parcursul negocierilor şi răspunderea părţilor pentru nerespectarea obligaţiilor din perioada precontractuală.
Având în vedere trăsăturile specifice tranzacţiilor imobiliare, în special cu privire la proiectele "build-to-suit" care trebuie dezvoltate de proprietari conform cerinţelor şi condiţiilor necesare viitorului proprietar sau chiriaş, etapa negocierilor şi stabilirea condiţiilor (pre)contractuale încă din fazele incipiente joacă un rol primordial.
Derularea negocierilor impune participanţilor un comportament îndreptat în vederea ajungerii la un consens, fiind necesar a fi respectate o serie de obligaţii, neîndeplinirea cărora fiind sancţionată în mod expres de NCC prin consacrarea unei răspunderi delictuale specifice. Astfel, conform art. 1183(4) din NCC: "Partea care iniţiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei-credinţe răspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte părţi. Pentru stabilirea acestui prejudiciu se va ţine seama de cheltuielile angajate în vederea negocierilor, de renunţarea de către cealaltă parte la alte oferte şi de orice împrejurări asemănătoare."
Pentru a putea determina întinderea răspunderii antrenate în sarcina celui care "iniţiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei-credinţe" este necesar să înţelegem noţiunea de "bună-credinţă" pe parcursul negocierilor.
"Buna-credinţă" este prezumată în noul Cod civil (art. 14(2)), fiind definită expres în materie de accesiune (art. 586), dobândirea drepturilor tabulare (art. 901(2)), dobândirea proprietăţii mobiliare (art. 938), dobândirea fructelor (art. 948) şi negocieri (art. 1170 şi art. 1183).
Cu privire la etapa negocierilor, conform art. 1183(2) din NCC, "partea care se angajează într-o negociere este ţinută să respecte exigenţele bunei-credinţe", iar părţile "nu pot conveni limitarea sau excluderea acestei obligaţii". În plus, noul Cod civil menţionează în art. 1183(3) doar una din situaţiile în care părţile acţionează contrar exigenţelor bunei-credinţe: "Este contrară exigenţelor bunei-credinţe, între altele, conduita părţii care iniţiază sau continuă negocieri fără intenţia de a încheia contractul."
Astfel, în eventualitatea disputelor între părţi cu privire la respectarea exigenţelor impuse de buna- credinţă la negocieri, instanţele vor avea misiunea dificilă de a stabili, pe baza probelor furnizate de părţi, elementul volitiv ce constă în intenţia (sau lipsa intenţiei) de a încheia contractul supus negocierilor.
Deoarece art. 1183(3)se limiteaza doar la un exemplu, putem adăuga următoarele situaţii consacrate de doctrina şi jurisprudenţa franceză cu privire la obligaţiile părţilor de a acţiona cu bună-credinţă pe parcursul negocierilor:
de a participa într-o manieră constructivă la negocieri, în vederea ajungerii la un acord;
de a nu face propuneri vădit inacceptabile, susceptibile să conducă la eşuarea negocierilor;
de a nu reveni cu lejeritate asupra angajamentelor asumate;
de a informa şi a se informa asupra tuturor elementelor contractului;
de a lăsa un termen de reflecţie rezonabil etc.
După cum am menţionat anterior, în măsura în care se poate face dovada că una dintre părţi a acţionat pe parcursul negocierilor "contrar exigenţelor bunei-credinţe" atunci aceasta poate fi trasă la răspundere pe temei delictual şi obligată la plata prejudiciilor cauzate.
Crearea unui regim legal care reglementează explicit obligaţiile părţilor pe perioada negocierilor precontractuale este salutară deoarece generează o certitudine din punctul de vedere al obligaţiilor şi potenţialelor sancţiuni aplicabile.
Pe de altă parte, consacrarea legislativă a răspunderii precontractuale va reclama un nivel mai ridicat de prudenţă din partea participanţilor la mediul comercial.
Adrian Cazan este avocat asociat DLA Piper
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
