Din moment ce numarul creditelor ipotecare riscante neperformante a ajuns la un nivel record in Statele Unite, practicile creditorilor sunt puse in lumina de deciziile tribunalelor americane, conducandu-i pe unii specialisti in drept sa sustina ca unele dintre companiile care instiga la demararea procedurii de prescriere a ipotecilor ar putea trage unele avantaje din falimentul datornicilor, scrie New York Times.
Deoarece se da prea putina importanta procedurilor de prescriere a ipotecilor si onorariilor care sunt percepute in astfel de cazuri, specialistii in drept financiar se tem ca unii consumatori isi pot pierde casele fara ca aceasta masura sa fie necesara. Mai mult, acestia cred ca firmele care au contracte cu bancile, ocupandu-se de recuperarea creditelor de la clienti, beneficiaza de pe urma unor astfel de proceduri.
Specialistii spun, de asemenea, ca firmele si creditorii nu indeplinesc, adesea, cerintele minime ale legislatiei in vigoare, cum ar fi calcularea exacta a volumului datoriei consumatorilor sau furnizarea dovezii detinerii notei de credit pentru care se cere executia. "Autoritatile ar trebui sa se uite foarte atent asupra originii imprumutului si sa ia in calcul modul in care actiunile firmelor maresc vulnerabilitatea consumatorilor fata de demararea procedurii de prescriere a ipotecii", a declarat Katherine Porter, profesor de drept la Yale University.
Deruland un program care sa-i ajute pe cei care detin credite ipotecare neperformante sa-si pastreze casele, Porter a descoperit ca peste jumatate dintre creditele pe care le-a examinat aveau atasate comisioane ale caror prezenta ar putea fi pusa sub semnul intrebarii. Majoritatea acestor comisioane nu depaseau 200 de dolari, dar adunate ar fi putut totaliza milioane de dolari stranse in conturile firmelor care se ocupau de returnarea datoriilor.
Analiza lui Porter vine intr-un moment in care din ce in ce mai multe persoane care au contractat credite ipotecare si care au ajuns in imposibilitate de plata se confrunta cu procedura de prescriere a ipotecii.
Intr-o marturie in fata Congresului, Mark Zandi, economistul-sef al Moody's Economy, estimeaza ca peste doua milioane de familii si-ar putea pierde locuintele pana la sfarsitul actualei crize ipotecare.
Practicile neclare pe care Porter le-a pus in evidenta au devenit un subiect fierbinte de pe agenda Office of the United States Trustee, un departament al Ministerului de Justitie din SUA care se ocupa de procedurile privind falimentul. Luna trecuta, acest organism a anuntat ca va lua masuri impotriva firmelor care furnizeaza servicii legate de segmentul ipotecar si care au facut reclamatii false sau nejustificate sau care percep comisioane ilegale.
In octombrie, filiala din Pittsburg a acestui organism a cerut unui tribunal american sa sanctioneze Countrywide, cel mai mare creditor ipotecar din Statele Unite, acuzand compania ca a distrus cecuri in valoare de jumatate de milion de dolari, platite de catre clientii confruntati cu procedura de prescriere a creditelor ipotecare in perioada decembrie 2005 - aprilie 2007.
Totusi, Countrywide neaga acuzatiile, un purtator de cuvand al companiei declarand ca nu exista nicio inregistrare a sumelor pe care clientii pretind ca le-ar fi platit. Mai mult, el spune ca nu este in obisnuinta Countrywide sa perceapa comisioane suplimentare rau-platnicilor, cu atat mai mult nu percepe comisioane pentru propriile sale greseli. Firmele care presteaza servicii pe segmentul ipotecar, ocupandu-se de recuperarea datoriilor clientilor, sunt extrem de profitabile. De obicei, acestia primesc 0,25% din valoarea ratei unui credit de pe piata principala si 0,50% pentru un credit de pe piata subprime.
Acum marii creditori ipotecari acorda un volum scazut de credite, cea mai mare parte a veniturilor acestora provenind de pe urma serviciilor unor astfel de firme. Din moment ce aceste firme incaseaza, de obicei, penalizarile de intarziere sau alte asemenea comisioane legate direct de creditele neperformante "un rau-platnic poate reprezenta o posibilitate de crestere a profitabilitatii acestora", spune Porter.
Valoarea acestor comisioane poate fi semnificativa. De exemplu, penalizarile de intarziere au reprezentat, anul trecut, 11,5% din veniturile Ocwen Financial, una dintre cele mai mari companii din domeniu. Penalitatile de intarziere au adunat 285 de milioane de dolari in contul Countrywide anul trecut, in crestere cu 20% fata de 2005.
Dar acestea nu sunt singurele comisioane pe care clientii le au de platit. Printre acestea se numara cei 137 de dolari pentru acordarea unui imprumut rapid sau cei 60 de dolari pentru lichidarea datoriei. Mai mult, taxele pentru inspectia starii proprietatii pentru care s-a acordat creditul pot fi percepute in fiecare luna, iar alte tipuri de taxe pot fi percepute din doua in doua saptamani.
"Vorbim aici de milioane si milioane de dolari percepute de catre firmele de servicii ipotecare si care, dupa parerea mea, sunt in totalitate ilegale", spune Max Gardner, avocat specializat in drept financiar.
Unele comisioane sunt in contradictie totala cu legislatia existenta. In 2003, o hotarare judecatoreasca a unui tribunal newyorkez a anulat un comision de 100 de dolari perceput de catre North Fork Bank.
De asemenea, comisioanele legale sunt, in acest moment, atent monitorizate de catre autoritati.
De exemplu, o actiune judecatoreasca indreptata impotriva Mortgage Electronic Registration System (MERS), un sistem de inregistrare electronica a creditelor ipotecare detinut de catre Fannie Mae, Countrywide si alti mari creditori ipotecari din SUA, acuza faptul ca se cer comisioane supraevaluate pentru servicii legale de prescriere a ipotecilor.
Sistemul supravegheaza peste 20 de milioane de credite ipotecare. Se pare ca, in cadrul unui proces de prescriere, MERS platea 400 - 500 de dolari unui avocat, suma pe care o percepea de la un client fiind de trei-patru ori mai mare.
De obicei, consumatorii care raman in urma cu plata ratelor unui credit ipotecar si care spera sa ramana inca in locuinta apeleaza la capitolul 13 din legea falimentului, avand astfel mai mult timp pentru a elabora un plan de reesalonare a datoriei.
Totusi, fara o documentatie solida o astfel de actiune ramane fara ecou, clientii fiind nevoiti sa aleaga intre costurile completarii unui formular cu obiectii si riscul unor supraplati catre creditor.
Studiul lui Porter arata insa ca majoritatea comisioanelor percepute de catre creditori ar fi respinse de catre un tribunal, fiind considerate "nerezonabile".
De aceea, nu in mod surprinzator, Porter arata ca exista pericolul aparitiei unei discrepante intre valoarea pe care clientul crede ca o are de platit si suma pe care creditorul o percepe. De fapt, in 96% dintre cazurile studiate de catre aceasta creditorul si debitorul au "viziuni" diferite asupra sumei care trebuie platita.
Diferenta medie dintre suma pe care un client crede ca o are de platit si cea perceputa de catre creditor a fost de 3.533 de dolari.
Studiind peste 1.700 de cazuri in care creditorii cer mai mult decat clientii lor pretind ca au de platit, Porter a descoperit ca diferenta perceputa de catre creditori insuma 6 milioane de dolari. Suma, spune Porter, este mult prea mare pentru a fi vorba de o simpla greseala de gestionare a imprumuturilor.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
