"Anul 2009 a fost unul de incertitudine si consider ca 2010 vafi tot un an al chiriasilor, dar pe fondul livrarilor slabeanuntate pentru anul viitor, consider ca trendul se va inversa,astfel ca proprietarii de cladiri plasate bine, cu o specificatietehnica buna, vor fi avantajati", spune Horatiu Florescu,presedintele firmei de consultanta imobiliara The Advisers/KnightFrank.
Florescu, 35 de ani, este cel mai prolific broker de pe piataspatiilor de birouri. In anii de boom ai pietei imobiliareconsultantul incasa onorarii de 6-7 milioane de euro in dreptulfirmei Colliers (unde a lucrat timp de zece ani - n. red.), in timpce veniturile personale puteau depasi un milion de euro, potrivitinformatiilor din piata.
Imobiliarele si implicit segmentul de birouri au suferit unrecul puternic in ultimii doi ani, iar afacerile consultantilor auinceput sa scada in egala masura.
Multe spatii goale
Ca urmare a livrarilor de anul trecut, stocul de birouri modernedin Capitala a ajuns la circa 1,3-1,4 milioane de metri patrati.Dintre acestea insa, circa 200.000 de metri patrati de spatii debirouri sunt goale, astfel ca numerosi proprietari au dificultatiin ocuparea spatiilor. Suprafata neinchiriata reprezinta in jur dedoua treimi din suprafata actualului Palat al Parlamentului, a douacladire din lume.
Daca in urma cu doi-trei ani cea mai mare parte a tranzactiilorerau semnate la valori cuprinse intre 15 si 20 euro/metrul patratlunar, acum majoritatea companiilor cauta oferte in jurul a 10euro/mp si, potrivit lui Florescu, acestea pot fi gasite in maitoate zonele Bucurestiului.
Consultantul spune insa ca nivelul chiriei pe metru patrat nueste cel mai important element pe care companiile ar trebui sa ilia in calcul la alegerea unui nou sediu, ci ar trebui ca firmele saia in calcul "cat ma costa sa tin un anumit numar de oameni inrespectiva cladire".
Astfel, in cele mai multe cazuri este mai eficienta o cladire cuo suprafata mai mare pe etaj, in timp ce diferentele intre taxelede administrare (service charge) practicate de proprietariicladirii pot cantari de asemenea in costul global cu spatiul.
Horatiu Florescu, care a plecat in luna martie a anului trecutde la liderul pietei de consultanta imobiliara ColliersInternational pentru a-si forma o firma proprie, spune cabusinessul The Advisers Knight Frank a ajuns pe break-even dupasapte luni de operare (mai 2009 - decembrie 2009) si este optimistcu privire la anul care abia a inceput.
Vor fi mai multe preinchirieri
"Anul trecut nu am dus lipsa de clienti, doar ca multe companiinu au putut sa faca nimic deoarece nu stiau ce o sa se intample saumanagerii locali nu au fost lasati de superiori sa ia deciziiimportante. Anul acesta si in 2011 in schimb expira multe contractedin anii trecuti, astfel ca firmele vor trebui sa ia o decizieindiferent de mersul economiei. Apreciez ca anul acesta va fi maibun decat 2009 - vor fi mai multe preinchirieri", apreciazaFlorescu.
El spune ca departamentul de terenuri al firmei pe care oconduce are in diferite stadii 5-6 potentiale tranzactii pentruloturi destinate constructiei de birouri in zonele semi-centraleale orasului, in timp ce pe tranzactii cu imobile se asteapta ca inacest an sa fie incepute mutari cu cladiri de birouri si proiecteindustriale in Bucuresti si cu centre comerciale in afaraCapitalei.
"Pentru piata, ar fi buna revenirea investitiilor straine sideblocarea creditarii. Vrem ca in acest an sa ne consolidamdiviziile noi - de investment si evaluari. Anul trecut, peindustrial si retail nu prea s-a facut mai nimic, astfel ca o mareparte din incasari au fost realizate de departamentul de birouri.Am avut insa incasari si din retail si industrial", afirma el.
The Advisers numara in prezent 23 de angajati si Florescuapreciaza ca pana la sfarsitul anului firma sa aiba intre 25 si 30de angajati. "Nu mai cred in «mastodonti» de 100 de angajati, atattimp cat nu faci rezidential si property management."
Florescu spune ca are contracte de exclusivitate pentruaproximativ 200.000 de metri patrati de spatii de birouri dinBucuresti, ale unor dezvoltatori precum Avrig 35, GenesisDevelopment, Nusco, AIG Lincoln sau Portland Trust.
Noi centre de outsourcing
Printre cele mai importante tranzactii realizate de Florescuanul trecut se numara mutarea bancii MKB Romexterra intr-o cladiredin zona Cotroceni sau mutarea firmelor UniCredit ConsumerFinancing si Dole in cladirea HQ Victoriei.
De unde vine speranta proprietarilor de birouri, in conditiilein care somajul a continuat sa creasca in ultima perioada? "Sonys-a extins, UniCredit Consumer Financing s-a extins, pe patruianuarie, cand am revenit la birou am primit un telefon ca uncentru financiar vrea sa-si aduca operatiuni in Romania, HP,Oracle, Microsoft, din cate stiu eu o duc bine. Solutiile deback-office ar putea incepe sa creasca din nou", spuneFlorescu.
Dupa ce anul trecut numarul proiectelor incepute a fost redus,livrarile pe piata Capitalei vor scadea incepand cu 2011. Printreproiectele a caror constructie ar putea fi accelerata in acest anse numara Orhideea Towers al austriecilor de la Europolis sau SkyTowers al companiei Raiffeisen Evolution, dar aceste proiecte arputea fi finalizate cel mai devreme in 2012.
Printre proiectele de birouri cu spatii mari disponibile senumara Cubic Center, Global City, Pipera Business Tower, BOC sauCity Gate, precum si cladirea Nusco Tower, a carei finalizare esteprogramata pentru prima parte a acestui an.
Horatiu Florescu
- Presedinte The Advisers Knight Frank
- 35 de ani
- A absolvit Institutul de Arhitectura Ion Mincu dinBucuresti
- A fost vicepresedinte al firmei Colliers International, unde alucrat zece ani
- A fost desemnat in mai multe randuri cel mai prolific broker inreteaua mondiala a Colliers
- A fondat in luna mai 2008 firma de consultanta The Advisers
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
