Anul a început cu multe semne de întrebare pentru piaţa imobiliară, având în vedere fragila revenire post-pandemică, tensiunile din jur reflectate în economie, cât şi lipsa ofertei pe anumite segmente de piaţă. Cele 6 luni care au trecut nu au fost atât de rele pe cât se aşteptau clienţii şi jucătorii pieţei – iar ceea ce urmează are premisele să înscrie toate segmentele acesteia pe traiectoria „mai aproape de Vest”, atât prin prisma investiţiilor atrase, cât şi a preţurilor.
Piaţa rezidenţială: paradoxul locuinţelor scumpe, dar accesibile în acelaşi timp pentru unele categorii de clienţi
De la un ritm de scădere de 12% a numărului de tranzacţii imobiliare individuale în ultimul an, declinul ajunsese la 31% în primele trei luni din 2023 – totuşi, încă de pe atunci, reprezentanţii pieţei vorbeau în cadrul primelor ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro mai degrabă despre o normalizare a pieţei rezidenţiale, decât despre o criză. Din punctul de vedere al lui Adrian Stoichină, COO al Prima Development Group, motivele pentru care au scăzut vânzările în general în proiectele rezidenţiale din România, dar mai ales din Bucureşti, ţin de eligibilitatea clienţilor pentru credite ipotecare, din cauza creşterii nivelului de dobândă: pentru clienţii din zonele de mass market, rata bancară a ajuns să însemne o proporţie destul de mare din venitul pe care ei îl au lunar. Totuşi, el observă că astfel de scăderi sunt normale în piaţa imobiliară: „Este normal ca în ciclurile acestea economice să apară perioadele acestea de incertitudine sau de scăderi în care clienţii din piaţă aşteaptă. Ce vedem noi acum pe termen scurt, adică uitându-ne strict la orizontul acesta de unu-doi ani, este că volumul de vânzări este ceva mai mic, dacă ne uităm pe un ciclu de zece ani, volumul de vânzări rămâne cumva constant. Ce e foarte important astăzi în schimb cred că este stabilitatea pieţei, că nu avem dezvoltatori în dificultate, de pildă“. În pofida scăderii numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială din prima parte a anului, Cătălin Priscorniţă, CEO şi fondator al reţelei de agenţii imobiliare Blitz, este de părere că nu asistăm la o prăbuşire a pieţei, motiv pentru care scăderile de preţuri ar putea ajunge la maximum 10%-15% până la finalul anului. Pe de altă parte, Cosmin Savu-Cristescu, managing directorul Redport Capital, spunea că ei se poziţionează contra opiniei generale, care indică o tendinţă de scădere: „Preţul nu are de ce să scadă pentru că preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor de construcţii, cât şi a lucrărilor de construcţii în general, prin urmare, atâta vreme cât preţul de edificare nu ne permite să coborâm preţul de vânzare, nici nu putem să facem acest lucru şi atunci aşteptarea noastră este ca preţurile nu doar să nu coboare, dar pe măsură ce piaţa materialelor de construcţii şi piaţa manoperei vor continuă să crească într-un ritm al lor propriu, este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru.“ Admite însă că pe fondul pe fondul inflaţiei şi al creşterii dobânzilor la creditele ipotecare, pe alte segmente din piaţa rezidenţială, cu preţuri mai scăzute, este posibil să existe volume mai scăzute de tranzacţionare şi poate politici comerciale mai agresive din partea dezvoltatorilor în sensul aplicării unor discounturi care să recupereze eventual un volum mai mai scăzut de tranzacţii. Lentoarea în materie de tranzacţii pare că nu se observă pe nişa imobiliarelor premium sau de lux. Potrivit Nicoletei Manea, CEO şi CEO al ANG Luxury Estates, în zona Floreasca, una dintre cele mai frumoase zone ale Capitalei, preţurile pornesc de la 5.000 de euro/metru pătrat construit şi cresc în funcţie de etaj şi de vedere. În zonele Dorobanţi, Primăverii preţurile se plasează în jurul a 6.000 – 7.000 de euro/metrul pătrat. „Cel mai scump imobil pe care îl avem în momentul de faţă costă 9 milioane de euro şi este un apartament cu terasă pe Kiseleff - acolo deja preţurile sunt de peste 10.000 de euro/metru pătrat.“ Zone de interes pentru proprietăţile de lux sunt însă şi Herăstrău, OMV Pipera, Fabrica de Glucoză: „Am mare încredere că acolo va fi un pol foarte bun de investiţii – acum preţurile de acolo sunt în jur de 3.000 de euro/metru pătrat construit“. De ce nu există mai multe astfel de proprietăţi? Din cauza lipsei ofertei - „Unul dintre motivele principale ţine de viziunea dezvoltatorilor, care, din punctul meu de vedere, s-a conturat în această direcţie tot acum trei ani, când am început noi să vindem genul ăsta de proprietăţi“.
În ceea ce priveşte creditarea, aceasta a înregistrat o scădere de aproximativ 25%, având în vedere datele de la Banca Naţională citate de Anca Bidian, fondatoare şi CEO al brokerului de credite Kiwi Finance, care includ însă şi refinanţările, nu doar creditele ipotecare noi: „Vom vedea până la sfârşitul anului de unde provine această scădere în creditare pe creditele ipotecare; din plaja clienţilor cu venituri mici până la medii, care probabil că nu s-au mai calificat la sumele necesare“. Pe de altă parte însă, Anca Bidian a mai menţionat că, în oraşele mari, sumele necesare cumpărării unei locuinţe pentru clienţii cu venituri mici oricum nu mai erau suficiente, nici în alte condiţii de piaţă. „Preţurile caselor sunt la un nivel unde veniturile mici până în medii se califică mai greu, iar asta este cumva o normalitate - trebuie să nu uităm că atunci când îţi cumperi o casă trebuie să ai confortul că poţi să o achiţi.“ În ceea ce priveşte accesibilitatea locuinţelor, potrivit indexului imobiliar Kiwi Finance lansat recent, în ciuda creşterii preţurilor locuinţelor, aceasta s-a îmbunătăţit: la sfârşitul primului semestru din 2023, preţul mediu pentru apartamente şi case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% faţă de valoarea de înregistrată la sfârşitul T3/2022 (1.406 euro/mp). În paralel, salariul mediu net la nivel naţional a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. În aceste condiţii, indicele agregat de accesibilitate a locuinţelor s-a îmbunătăţit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni. „A crescut preţul imobilelor în majoritatea oraşelor, cei doi poli din acest punct de vedere fiind Timişoara şi Braşov, dar a crescut şi accesibilitatea locuinţelor. Accesibilitatea nu e în relaţie directă cu «ieftin sau cu scump», ci se ia în calcul şi creşterea veniturilor – iar veniturile medii au crescut - creşterea e de trei ori mai mare decât creşterea preţului caselor – astfel că a devenit mai accesibil să achiziţionezi o casă decât în urmă cu un an - e un paradox, dar aşa e piaţa“, a explicat Anca Bidian. La polul opus se află din perspectiva accesibilităţii Oradea şi Constanţa, însă CEO-ul Kiwi Finance este optimist în potenţialul pe termen lung al acestui oraş. De altfel, Mihai Pop, broker RE/MAX Prime Capital din Oradea, argumenta şi el dinamismul acestui oraş prin prisma creşterii preţurilor din 2020 şi până în prezent: creşterea a fost de aproape 40% din 2020 până în 2023, în condiţiile în care foarte puţine alte oraşe din România au înregistrat astfel de creşteri ale preţului mediu pe metru pătrat. Calitatea vieţii, încurajată de obiectivul parcurgerii oraşului în doar 15 minute, de parcuri şi investiţii în spaţiile publice, infrastructura şi apropierea de oraşul Budapesta, precum şi investiţiile în industria din zonă, încurajează dinamica pieţei rezidenţiale din Oradea, unde încep să se mute atât locuitori din oraşe mai mici precum Satu Mare şi Baia Mare, cât şi din Cluj-Napoca.
Citiţi continuarea pe www.businessmagazin.ro
