ANALIZĂ ZF Cum să locuieşti mai bine. Scumpirea locurilor de parcare în spaţii publice în Bucureşti a crescut cererea de închiriere în cadrul parcărilor din ansamblurile rezidenţiale. „Aş vrea să cumpăr, dar costă prea mult“. În cele mai scumpe proiecte ale One United Properties, un loc de parcare poate ajunge şi la 59.000 de euro.

♦ În ansamblul rezidenţial Granvia Lake View din Bucureşti, dezvoltat de spaniolii de la Granvia, un loc de parcare variază, la achiziţie, între 5.000 şi 13.000 de euro plus TVA ♦ Locurile de parcare din Atria Urban Resort au preţul de vânzare de 6.950 de euro plus TVA

„Caut să închiriez loc de parcare în bloc.“ „Închiriez loc de parcare în complex.“ Astfel de anunţuri nu sunt puţine în blocurile din Bucureşti, unde numeroşi locatari care nu au optat pentru un loc de parcare atunci când şi-au cumpărat un apartament caută variante mai accesibile pentru a-şi lăsa maşinile, mai ales în condiţiile în care tarifele impuse de primării pentru parcarea pe spaţiul public au crescut simţitor în ultimii doi ani.

Pe de altă parte, dezvoltatorii spun că nu de puţine ori rămân cu locuri de parcare nevândute, tocmai pentru că proprietarii de apartamente caută mijloace prin care să scutească această cheltuială, despre care mulţi spun că implică nişte costuri prea mari.

În ansamblul rezidenţial Granvia Lake View din Bucureşti, dezvoltat de spaniolii de la Granvia, un loc de parcare variază, la achiziţie, între 5.000 şi 13.000 de euro plus TVA, în funcţie de poziţionarea în ansamblul parcării şi de dimensiune. Spre comparaţie, preţurile apartamentelor pornesc de la 80.000 şi ajung la 248.000 de euro plus TVA.

„Avem parcări subterane şi supraterane, iar preţurile locurilor de parcare subterane sunt cu 20% mai mari decât cele supraterane. De asemenea, cele mai aproape de intrarea în bloc sunt cu 6% mai scumpe faţă de cele mai depărtate“, explică Antoanela Comşa, preşedintele Granvia România.

În proiectele Granvia – care în această perioadă mai dezvoltă un complex rezidenţial şi în Constanţa - între 50% şi 80% dintre cumpărători aleg să achiziţioneze şi un loc de parcare odată cu apartamentul. Locurile de parcare nu sunt obligatorii de cumpărat, fapt care, spune Antoanela Comşa, le pune probleme dezvoltatorilor, deoarece există riscul să rămână cu ele nevândute.

„Până nu am montat blocatoare/ sisteme speciale de acces, lumea nu achiziţiona loc de parcare – toţi parcau gratis. În momentul în care nu mai au unde să parcheze, încep să se gândească la achiziţie. De exemplu, la proiectul nostru din zona Aviaţiei (din Bucureşti – n. red.) am demarat predările la început de 2020, iar acum încă mai avem în stoc şapte locuri de parcare la un preţ de 9.500 de euro plus TVA.“

Antoanela Comşa spune că oamenii preferă să închirieze locuri în parcările supermarketurilor sau ale altor retaileri, acolo unde există posibilitatea. Sau chiar să parcheze pe străzi, unde legislaţia permite.

„Nimeni nu înţelege de ce un loc de parcare este atât de scump. Pentru o parcare subterană, cu accese şi cu zone moarte, din cauza configuraţiei structurale, este nevoie în medie de 30 mp per loc de parcare. Înmulţiţi cu un cost de 500 euro/ mp construit şi o să vedeţi ce cost are dezvoltatorul. Acelaşi calcul se poate aplica şi pentru parcările exterioare, unde avem nevoie în medie de 25 mp/ loc de parcare“, spune Antoanela Comşa.

Unii dintre cei care nu şi-au luat loc de parcare spun că, la ceva timp după ce s-au mutat, fie nu mai găsesc, fie se lovesc de obstacolul preţurilor mult mai mari faţă de acum câţiva ani.

„Când mi-am cumpărat apartamentul, acum câţiva ani, nu aveam maşină şi nu am vrut să cumpăr loc de parcare. Pe atunci era 2.000 de euro. Acum am maşină şi aş vrea să cumpăr un loc, dar costă 5.000 de euro, e prea mult. Momentan, aleg să parchez în afara complexului“, spune Florina, o bucureşteancă ce locuieşte în zona de sud a oraşului.

Atria Urban Resort este un alt ansamblu rezidenţial din Bucureşti, pe care îl dezvoltă fondul de investiţii Evergent Investments în parteneriat cu Cityring Development. Proiectul este gândit în patru faze, dintre care primele două – cumulând 560 de apartamente – sunt finalizate. În acest caz, preţul locurilor de parcare este unic.

„Am optat pentru parcări supraterane care, începând cu faza a treia, vor fi dotate cu canalizaţie (tubulatură subterană, parte a unei instalaţii care va transporta energie electrică) în vederea instalării ulterioare a unor staţii de încărcare pentru maşinile electrice. În prezent, locurile de parcare au preţul de vânzare de 6.950 de euro plus TVA şi au o suprafaţă de 12 mp“, spun reprezentanţii Atria Urban Resort.

Locurile de parcare de la suprafaţă vin cu dezavantajul expunerii la temperaturile de afară, dar şi cu riscul murdăririi maşinii, probleme care nu există în cazul locurilor situate în subteran. În ceea ce priveşte locuinţele din Atria Urban Resort, preţurile acestora variază între 72.600 de euro pentru o garsonieră şi 215.000 de euro pentru un apartament cu patru camere.

„Peste 90% dintre clienţii noştri au maşini, prin urmare la achiziţia unui apartament îşi iau automat şi loc de parcare. Nu este obligatoriu, dar este recomandat“, adaugă cei de la Atria Urban Resort.

Roka Residence este numele mai multor proiecte de locuinţe din Bucureşti, care îl au în spate pe dezvoltatorul irakian Tomah Kahled.

Ansamblurile se află în zonele Timpuri Noi, Fundeni, Tunari şi Doamna Ghica, unele dintre ele fiind încă în curs de construcţie. Costul este universal, de 14.000 de euro plus TVA.

„Există doar parcări subterane, dar locurile noastre vin echipate cu un sistem Klaus, astfel că, la 14.000 plus TVA, clientul primeşte două locuri de parcare“, explică Ionuţ Nedelcu, project manager la Roka Residence.

Circa 75% dintre cei care cumpără un apartament optează şi pentru o soluţie de parcare, adaugă el, remarcând totodată că cererea pentru locurile de parcare este în creştere. În special cei care achiziţionează apartamente cu trei camere solicită două locuri de parcare.

Media de preţ pentru un loc de parcare creşte în cazul ansamblurilor cotate ca fiind premium. De exemplu, pentru proiectele dezvoltate de Forty Management, media de vânzare este de 15.000 de euro per loc subteran fără TVA. Preţul mediu de vânzare pentru locuinţele din ultimele proiecte finalizate este astăzi de aproximativ 3.000 euro/mp util în proiectele superioare şi de 2.500 euro/mp util în cele medii.

„Proiectele poziţionate superior nu au locuri de parcare supraterane, pentru confortul locuitorilor, ci doar subteran sau în zona supraterană care nu este locuită. Noi nu avem parcări supraterane în proiectele noastre, ci doar subterane. În general, există o diferenţă de aproximativ 10-20% între suprateran şi subteran“, explică Lucian Azoiţei, proprietarul Forty Management.

În proiectele medii, spune el, procentul celor care aleg să cumpere şi loc de parcare odată cu locuinţa depăşeşte 80%, iar în cele medii-superioare – depăşeşte 90%. Există şi acei cumpărători care achiziţionează mai multe locuri de parcare decât cele alocate conform normelor, compensând deci cu cei care nu optează pentru această achiziţie.

„În general, la tineri şi la cei care cumpără garsoniere şi apartamente cu două camere, nu se solicită parcare, mai ales dacă se află într-o zonă accesibilă, cu infrastructură şi unde se mai găsesc parcări în zonă. Pe măsură ce creşte apartamentul, cresc şi veniturile şi atunci cumpărătorii îşi permit şi achiziţionează locuri de parcare“, mai spune Lucian Azoiţei.

Tot în gama premium se înscriu şi multe dintre locuinţele dezvoltate de One United Properties, companie deţinută de investitorii Andrei Diaconescu şi Victor Căpitanu. În cele mai scumpe proiecte, un loc de parcare poate ajunge şi la 59.000 de euro.

„Preţurile locurilor de parcare în ansamblurile rezidenţiale One United Properties diferă în funcţie de categoria segmentului de piaţă din care face parte dezvoltarea respectivă. Odată cu diversificarea portofoliului companiei şi intrarea şi pe segmentele mediu şi mediu-superioare, în acest moment dezvoltările noastre oferă trei tipologii distincte. Pe segmentul mediu, preţurile sunt cuprinse între 9.500 şi 21.000 euro plus TVA, în dezvoltări de amploare, precum One Lake District, One High District şi One Cotroceni Park. Pe segmentul mediu-superior, în dezvoltări precum One Lake Club, One Floreasca Towers sau One Herăstrău Vista, preţurile pentru locurile de parcare variază între 22.500 şi 30.000 euro plus TVA. Preţuri mai mari pentru dezvoltări precum One Peninsula sau One Modrogan se încadrează între 39.000 şi 59.000 de euro.“

Evident, şi preţurile apartamentelor diferă în funcţie de zona în care se află, precum şi în funcţie de segmentul pe care se încadrează dezvoltarea respectivă. Acestea sunt cuprinse între 100.000 şi 300.000 euro plus TVA pe segmentul mediu, între 300.000 şi 600.000 euro plus TVA pe segmentul mediu-superior şi peste 600.000 euro plus TVA pe segmentul high-end. Parcările pot fi supraterane sau amplasate în subsolurile dezvoltărilor, precum şi în clădiri special construite în incinta ansamblului pentru a deservi parcajul.

„Cei mai mulţi clienţi aleg să achiziţioneze şi un loc de parcare, uneori poate chiar mai multe, însă nu există obligativitate în acest sens. Toate dezvoltările noastre sunt construite astfel încât să ofere suficiente locuri de parcare pentru toate unităţile locative din ansamblul respectiv. Sigur că există şi clienţi care nu doresc locuri de parcare, la fel de bine cum există clienţi care doresc să achiziţioneze mai multe, nu unul singur. Nu putem vorbi neapărat despre o tendinţă, ci mai degrabă de o consecinţă a nevoilor fiecărui client în parte“, spune Andrei Diaconescu de la One United Properties.

 

După posibilităţi

Potrivit datelor deţinute de consultanţii imobiliari, preţul unui loc de parcare dintr-un proiect rezidenţial nou diferă foarte mult, în funcţie de criterii precum segmentul de piaţă, de amplasamentul proiectului, de tipul proiectului sau de tipul locului de parcare.

„În general, un loc de parcare într-un proiect rezidenţial nou din Bucureşti poate costa între 4.500 de euro şi 25.000 de euro. Cele supraterane, spre exemplu, pot costa între 4.500 şi 10.000 de euro, în funcţie de elementele menţionate anterior, în timp ce un loc de parcare în subteran într-un proiect de lux poate ajunge la 25.000 de euro“, spune Gabriel Voicu, vicepreşedintele SVN România.

El explică mai departe că un loc de parcare are un cost semnificativ de dezvoltare, mai ales când este vorba despre cele din subteran. Nu contează doar suprafaţa sa, ci toate căile de acces, circulaţiile, rampele, investiţia în sine, rezultând în medie un total de 32-36 de metri pătraţi pentru fiecare loc de parcare.

„Dacă luăm în considerare un preţ mediu de 300-500 de euro pe metrul pătrat pentru construcţie, nu rezultă un spaţiu ridicat de manevră din punct de vedere financiar. În plus, trebuie avut în vedere că investiţia într-o parcare subterană creşte foarte mult, exploziv chiar, cu fiecare etaj subteran pe care îl construieşti.“

În general, adaugă Gabriel Voicu, cea mai mare pondere a locurilor de parcare dintr-un proiect rezidenţial se vinde ulterior vânzării locuinţelor. Rămân însă şi unele nerevendicate nici măcar mai târziu.

„Situaţiile şi explicaţiile (celor care aleg să nu cumpere un loc de parcare odată cu locuinţa – n. red.) pot fi foarte diferite, de la incapacitatea de a finanţa achiziţionarea locului de parcare, până la alte priorităţi financiare existente imediat în momentul cumpărării locuinţei. Există şi potenţiali cumpărători care pur şi simplu aleg să parcheze în zonele adiacente. Procentul celor care decid însă ulterior să achiziţioneze un loc de parcare în proiectul unde au cumpărat locuinţa este, însă, mult mai ridicat.“

 

Mai scump să-ţi parchezi maşina

Aproximativ 100 de milioane de lei au încasat primăriile celor şase sectoare ale Capitalei în 2022 din plata parcărilor de reşedinţă, un volum de peste zece ori mai mare faţă de cel din urmă cu cinci ani, conform unei analize făcute de ZF pe baza informaţiilor transmise de primăriile de sector. Schimbarea a venit în urma modificării taxei de parcare prin hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti. Astfel, pentru locurile de parcare de reşedinţă, tarifele sunt cuprinse între 300 şi 600 de lei, în funcţie de zona fiscală în care se află pe raza sectorului, zonele fiind clasate de la A la D. Aceste tarife au fost setate de Consiliul General al Municipiului Bucureşti prin Hotărârea privind stabilirea nivelurilor impozitelor şi taxelor locale în Municipiul Bucureşti.

Pentru parcările publice din zona centrală, Primăria Bucureştiului a stabilit iniţial un tarif diferenţiat, cuprins între 2,5 lei şi 10 lei, în funcţie de zonă. Ulterior, de la 1 martie 2023, tariful a devenit unic, de 5 lei pe oră, pentru toate parcările publice din oraş aflate în administrarea municipalităţii. Pe lângă aceste tarife, cetăţenii pot alege să plătească locurile de parcare de reşedinţă, aflate în preajma domiciliului. Pentru cei care nu aveau un loc de parcare plătit, introducerea tarifului de 5 lei a însemnat practic obligativitatea unor noi cheltuieli.

În total, în Bucureşti există 237.175 de locuri de parcare de reşedinţă, cele mai multe regăsindu-se pe raza sectorului 3, potrivit datelor centralizate de ZF.