Cum să locuieşti mai bine. Fenomenul „Militari Residence“. Cum a devenit un câmp casă pentru zeci de mii de oameni în 15 ani şi cât se mai poate dezvolta? „Se construieşte la greu, cartierul s-a extins înspre centură. E din ce în ce mai rău“

♦ Cartierul cam cât un oraş de provincie are de toate - frizerii, cofetării, cafenele, bănci, săli de sport, supermarketuri, sute de mici afaceri şi-au găsit locul la parterul blocurilor. Zgârcenie este însă în privinţa spaţiilor verzi

♦ Cartierul este cunoscut generic drept „Militari Residence“, după numele primului complex rezidenţial care a dat naştere actualei dezvoltări imobiliare

♦ Datele celui mai recent recensământ arată că în Chiajna se înregistrează una dintre cele mai mari creşteri ale numărului de locuitori faţă de recensământul anterior. Comuna Chiajna ar număra acum aproximativ 43.600 de locuitori, de patru ori mai mulţi decât în 2011.

Sâmbătă după-amiază la sfârşit de aprilie. La suprafaţa staţiei de metrou Preciziei, cea care încheie la vest magistrala 3, se perindă câţiva studenţi şi cam atât. Punctul lor de plecare este West Gate, unul dintre cele mai cunoscute cămine private din Bucureşti. Tot prin West Gate treci şi dacă vrei să ajungi în cartierul denumit generic Militari Residence, la rândul lui una dintre cele mai cunoscute concentrări rezidenţiale din Bucureşti. De fapt, geografic vorbind, de lângă Bucureşti.

În Militari Residence, accesul se face prin spatele complexului Militari Shopping Center, prin Drumul Osiei, o arteră ca un drum de ţară care serveşte drept cale de tranzit pentru câteva mii de oameni. Zi de zi. De dimineaţă până seara. La ore de vârf. Situaţia ar fi temporară, spun locuitorii, pentru că se lucrează la amenajarea acestei căi pentru a putea fi parcursă mai rapid. E insuficient însă, spun tot ei.

Chiar şi într-o după-amiază de sâmbătă, cea în care am ajuns acolo, maşinile stăteau în coloană pentru a ieşi din cartier. De neimaginat cum arată lucrurile într-o zi de luni la 7 dimineaţa, de exemplu, când toată suflarea se îndreaptă spre serviciu sau spre şcoală. Dincolo de aglomeraţie, mergând pe drum ai toate şansele să calci în vreun cablu, o sârmă, o bucată de lemn aruncată la întâmplare, iar gândul că la distanţă de un sfert de oră de mers pe jos se află metroul dintr-o capitală europeană pare cel puţin ilar.

Îndată ce ai trecut de sedii ale unor firme ca SIAD şi Edelweiss, ajungi la ceea ce ar fi poarta de acces în cartier. „Comuna Chiajna, judeţul Ilfov.“ Aşa stă scris pe pancarta de la intrarea în complex, unde ajungi după vreo 15 minute de mers pe jos din momentul în care cobori din metrou. Ironia face să surprind chiar în dreptul indicatorului o căruţă cu cal, ca un avertisment că ceea ce urmează se detaşează de ce înţelegem noi prin viaţă urbană.

„Se aglomerează foarte tare dimineaţa şi seara. Drumul de acces e foarte prost. Sunt autobuze care circulă, dar tot în coloană stau şi ele“, spune o farmacistă care îşi justifică alegerea de a locui aici prin faptul că are un job aproape de casă.

De la serviciu până acasă face doar câteva minute, dar asta nu e suficient uneori, când se loveşte de problemele locuirii.

„Sunt probleme cu canalizarea, unele blocuri au fosă septică. Se mai adună şi multă apă pe străzi atunci când plouă“, adaugă ea.

Unele străzi sunt asfaltate, dar, ca pădurea care nu există fără uscături, mai există şi acei ghinionişti ale căror blocuri sunt înconjurate de drumuri – din nou – ca de ţară. Pe străzile din Militari Residence circulă frecvent autobuze, 138, 178 şi 278 cel mai adesea. În ele, deja la sfârşit de aprilie, oamenii stau cu capul scos pe geam pentru o gură de aer, cel din interior nemaiputând să facă faţă numărului mare de călători.

„Eu stau aici de doi ani, iar fata mea de patru ani. Ne place aici, avem tot ce ne trebuie“, spune un locuitor.

Cartierul cam cât un oraş de provincie pare să aibă, într-adevăr, de toate. Frizerii, cofetării, cafenele, bănci, săli de sport, supermarketuri, sute de mici afaceri şi-au găsit locul la parterul blocurilor. Nu lipsesc nici sălile de jocuri şi cazinourile, nici manelele care străpung liniştea unei după-amieze de sâmbătă, nici, cum am văzut de la intrare, căruţele cu cai. Zgârcenie este însă în privinţa spaţiilor verzi. Doar câte un parc modest, de câţiva metri pătraţi, se vede ici-colo şi nu e de mirare că e doldora de părinţi, cărucioare, copii şi jucării. Pentru că Militari Residence, la fel ca, de altfel, majoritatea noilor ansambluri rezidenţiale, este cartierul pe care mii de viitori adulţi şi-l vor aminti ca pe un leagăn al copilăriei.

„Comuna Chiajna, judeţul Ilfov.“ Aşa stă scris pe pancarta de la intrarea în complex, unde ajungi după vreo 15 minute de mers pe jos din momentul în care cobori din metrou.

„Se construieşte la greu, cartierul s-a extins mult înspre centura oraşului. Cel mai aglomerat este în cursul săptămânii, la 7-8 dimineaţa, când părinţii îşi duc copiii la şcoală, mulţi dintre ei în Bucureşti. E din ce în ce mai rău“, spune o altă locuitoare cu domiciliul în Chiajna.

Apa Nova, furnizor de servicii de alimentare cu apă potabilă pentru ansambluri rezidenţiale din Chiajna, spune că, din declaraţiile titularilor de contract, alimentează aproximativ 4.000 de locuitori din zona Militari Residence.

„Alimentarea cu apă s-a realizat prin investiţia dezvoltatorilor din zona menţionată, nu prin investiţia Apa Nova. Branşamentele şi contoa­rele aferente instalaţiilor interioare au fost dimensionate în conformitate cu necesarul de apă declarat de dezvol­tatori“, au spus reprezentanţii Apa Nova la solicitarea ZF.

 

„Suntem aceiaşi, facem blocuri noi“

Dincolo de servicii şi facilităţi, din abundenţă sunt birourile de vânzări. Peste tot, la aproape orice colţ de stradă, câte o gheretă mică improvizată anunţă intenţia vreunui dezvoltator de a vinde. Garsoniere, apartamente, în blocuri noi, vechi sau în construcţie – pare că n-ai cum să nu găseşti ceva croit pentru tine în Militari Residence. Multe dintre aceste puncte de vânzare par a-şi fi încheiat de mult misiunea şi zac acum abandonate, fără ca cineva să le chestioneze utilitatea. Drumul către cele mai multe arată la fel ca cele dintre blocuri – drumuri de ţară, acoperite cu piatră şi nisip.

Dar sfârşitul nu-i aici. Asta par să spună macaralele care, la propriu, râd în soare pe terenuri încă virane – care încă mai sunt disponibile la vânzare. De după blocuri mai răsare din când în când câte un braţ de macara care anunţă că, în curând, drumul de acces în complex va fi şi mai nemilos, dacă aşa ceva este posibil. Dincolo de poarta unui şantier în lucru, un paznic stă pe scaun.

Când mă apropii, doi câini îşi intră rapid în rol şi sparg liniştea după-amiezei.

„La biroul de vânzări trebuie să vorbiţi pentru informaţii. Nu ştiu când va fi gata construcţia. Se lucrează, atât ştiu“, spune responsabilul cu paza.

Pe panoul de şantier, poziţionat în satul Roşu din comuna Chiajna, se anunţă că acolo va fi un nou proiect rezidenţial, dezvoltat şi construit de Avangarde City SRL şi proiectat de Memento Arhitecture SRL. Avangarde City este deja numele unui proiect prezent în mai multe zone ale cartierului, astfel că aceasta este doar o nouă etapă.

„Suntem aceiaşi care am mai construit şi până acum, dar facem nişte blocuri noi. Pentru un apartament de trei camere, de exemplu, preţul este de 68.900 de euro, cu 65 de metri pătraţi utili. Mai sunt apartamente disponibile, proiectul va fi gata anul viitor (2024 – n. red.) prin luna mai“, spune un agent de vânzări al Avangarde City.

Compania Avangarde City SRL este deţinută, potrivit platformei Termene.ro, de trei asociaţi – Roxana-Georgiana Anghel (cu 50%), Ioana-Daniela Unchiaşu (30%) şi Petre Anghel (20%) – şi a făcut în 2021 afaceri de 71,8 milioane de lei şi profit de 22,5 milioane de lei.

Avangarde City este doar unul dintre zecile de proiecte deja ridicate sau în curs de dezvoltare. Style Residence, Eurocasa Residence, Tineretului Residence, Rezidenţial Apusului – afişe şi anunţuri de vânzare cât vezi cu ochii. Cartierul este cunoscut însă generic drept „Militari Residence“, după numele primului complex rezidenţial care a dat naştere actualei dezvoltări imobiliare.

„Situat în partea de vest a Bucureştiului, Militari Residence este cel mai mare proiect imobiliar din zonă şi întruneşte toate criteriile necesare pentru a oferi rezidenţilor săi un grad sporit de confort“, se arată pe site-ul complexului, definit ca „probabil cel mai mare cartier rezidenţial din România“, cu 90 de blocuri construite, 11.000 de apartamente şi 17.000 de locuitori.

Militari Residence este un proiect dezvoltat de firma Club Militari Residence, deţinută, conform Termene.ro, de Constantin Căpăţână şi Iulian Robu, cu ponderi egale. Compania a încheiat anul 2021 cu o cifră de afaceri de 38,1 milioane de lei şi profit de 9 milioane de lei.

Când cei doi investitori au început proiectul, în 2008, împrejurimile erau mai degrabă câmp decât zonă rezidenţială.

„Dezvoltarea comunei Chiajna se înscrie în tendinţa de dezvoltare de după criza din 2008, când puterea de cumpărare, preţurile şi preferinţele cumpărătorilor s-au modificat semnificativ. Astfel, stocul de locuinţe dezvoltate înaintea crizei, cu suprafeţe mai mari ale apartamentelor şi preţuri pe măsură, a rămas mai mult timp în piaţă în căutarea cumpărătorilor, care s-au orientat spre locuinţe mai accesibile, aflate la periferia oraşului sau în localităţile învecinate“, spune Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la compania de consultanţă imobiliară Colliers.

Gabriel Blăniţă, associate director valuation & advisory services la Colliers: Circa 900 de locuinţe se află în diferite stadii de dezvoltare în ansambluri medii şi mari în următorii ani în Chiajna.

Un factor important care a catalizat această schimbare a fost şi lansarea, în 2009, a programului Prima Casă, la care majoritatea dezvoltatorilor din acele zone şi-au adaptat proiectele pentru a le face cât mai atractive pentru cumpărători. Proiecte precum Militari Residence au fost printre primele care au surprins aceste evoluţii din piaţa rezidenţială, iar cele circa 15.000 locuinţe construite în acest ansamblu sunt dovada acestei noi realităţi din piaţa rezidenţială.

Acum, de la un an la altul, abia mai recunoşti locurile, spun cei care s-au mutat acolo. În jurul acestui nucleu numit Militari Residence s-au dezvoltat, ulterior, şi alte ansambluri, care au fost asimilate în vorbirea curentă, deşi au în spate investitori diferiţi. Dezvoltatorii nu fac unul, ci câte patru-cinci blocuri odată.

„Am vândut totul, nu mai avem nimic în construcţie şi nici disponibil pentru vânzare“, spune un reprezentant al proiectului Style Residence, dezvoltat în două etape. Doar a doua fază numără 187 de apartamente într-un imobil cu trei scări.

„Noi dezvoltăm acum o nouă etapă, cu două blocuri. În septembrie va fi gata cel de-al doilea bloc, cu 90 de apartamente, din care am vândut cam 25% până acum. Piaţa este în stagnare, s-au arătat interesaţi mai ales cei care cumpără cu bani cash“, spune un reprezentant al proiectului Rezidenţial Apusului 3, care a fost precedat de alte două mari etape, fiind deja un nume cunoscut în zona Chiajna. O garsonieră de 32 de metri pătraţi la demisol costă 29.000 de euro în noua fază de dezvoltare, iar preţul unui apartament cu trei camere porneşte de la 72.000 de euro.

Niciun dezvoltator nu a răspuns solicitării ZF referitoare la planurile de dezvoltare şi la potenţialul încă existent în zona Chiajna. Din ce se poate vedea analizând datele disponibile pe platforma Tempo a Institutului Naţional de Statistică, numărul autorizaţiilor de construire eliberate pentru comuna Chiajna se află în scădere de câţiva ani, însă în 2022, deşi s-au eliberat doar 41 de autorizaţii, suprafaţa utilă cumulată de acestea avize a fost de peste 38.000 de metri pătraţi, faţă de doar 8.000 de metri pătraţi în 2021. Doar în 2016 mai fusese raportată o suprafaţă mai mare decât cea avizată anul trecut – de 51.000 de metri pătraţi, însă atunci şi numărul autorizaţiilor era mai mare, 185 mai exact.

Pierduţi printre statistici

Ce este intrigant la această dezvoltare imobiliară uriaşă din vestul Bucureştiului este lipsa de concordanţă cu statisticile. Comuna Chiajna, care cuprinde satele Chiajna, Dudu şi Roşu, raportează la INS mai puţin de 3.500 de locuinţe inaugurate în ultimii 20 de ani în întreaga comună, în condiţiile în care doar ansamblul Militari Residence cuprinde 11.000 de apartamente. Pe platforma Tempo a INS nu sunt disponibile datele defalcat, pe fiecare sat al comunei, ci doar cumulat.

Surpriza se vede în anul 2021, după ce ZF a scris de mai multe ori despre această situaţie stranie. Astfel, dacă până în 2020, la INS figurau maximum 7.550 de locuinţe existente în comuna Chiajna, în 2021 numărul a sărit brusc la 37.900. Datele pentru 2022 nu au fost încă publicate. În ceea ce priveşte numărul de livrări însă, în 2021 INS consemnează 106 locuinţe noi, faţă de 44 cu un an în urmă.

Ziarul Financiar a solicitat de mai multe ori la Primăria Chiajna evoluţia anuală a numărului de persoane care şi-au stabilit domiciliul în comuna Chiajna din 2000 încoace, alături de o explicaţie pentru decalajul dintre datele existente la INS şi cele din teren, întrebând dacă cei care se mută an de an în noile blocuri din Chiajna figurează la Evidenţa Populaţiei, dacă plătesc taxe şi impozite. Niciodată nu au fost furnizate răspunsuri. De această dată, ZF a întrebat câte locuinţe există în total în comuna Chiajna şi care sunt cele mai recente investiţii făcute de primărie pentru adaptarea infrastructurii. Încă o dată, niciun răspuns.

Pe platforma Tempo a Institutului Naţional de Statistică figurează 7.313 de locuitori la 1 ianuarie 2000, în vreme ce azi numărul este cu peste 25.000 mai mare, iar galopul se vede cu precădere în ultimii zece ani, când, de la un an la altul, câteva mii de oameni s-au mai adăugat populaţiei comunei. De reamintit este că, din comuna Chiajna, fac parte, pe lângă localitatea cu acelaşi nume, şi satele Dudu şi Roşu, astfel că, la nivel de comună, cifrele sunt şi mai mari. Pentru Dudu şi Roşu nu există însă date la Statistică.

Dincolo de servicii şi facilităţi, din abundenţă sunt birourile de vânzări. Multe dintre aceste puncte de vânzare par a-şi fi încheiat de mult misiunea şi zac acum abandonate, fără ca cineva să le chestioneze utilitatea.

Datele celui mai recent recensământ arată că în Chiajna se înregistrează una dintre cele mai mare creşteri ale numărului de locuitori faţă de recensământul anterior. Comuna Chiajna ar număra acum aproximativ 43.600 de locuitori, de patru ori mai mult decât în 2011.

Astfel, numărul de cetăţeni care se stabilesc în comuna Chiajna este vizibil la Statistică, însă unde se mută toate aceste mii de oameni, dacă anual se construiesc numai câteva zeci de locuinţe, aşa cum susţine INS? Aglomeraţia se reflectă şi în numărul de cartele validate la staţia de metrou Preciziei, cea mai apropiată de ansamblurile rezidenţiale din Chiajna. Acolo s-au înregistrat anul trecut peste 2 milioane de validări, iar vârful a fost atins înainte de pandemie, în 2019, când mai bine de 3 milioane de validări au fost consemnate.

În continuare, pe grupul de Facebook al locuitorilor din Militari Residence, anunţurile care vorbesc despre intenţia de a închiria sau a cumpăra o locuinţă în zonă curg zi de zi.

„Chiajna este una din zonele cele mai atractive din punct de vedere al preţului pentru cei aflaţi în căutarea unei locuinţe cât mai accesibile. Preţurile de vânzare din Chiajna încep de la circa 1.000 de euro pe metru pătrat util plus TVA. Conform informaţiilor analizate, circa 900 locuinţe se află în diferite stadii de dezvoltare în ansambluri medii şi mari în următorii ani în Chiajna“, spune Gabriel Blăniţă de la Colliers.

Zonele metropolitane vor avea o proporţie din ce în ce mai mare din noile dezvoltări rezidenţiale, iar Chiajna nu face excepţie de la această situaţie.

„Dezvoltatorii din segmentul rezidenţial sunt interesaţi cu precădere de aceste zone, în detrimentul dezvoltării în interiorul oraşelor. Iar motivaţia este dată de faptul că oferta de terenuri este mai consistentă, preţurile sunt mai mici şi autorizaţiile se obţin în general cu mai puţine dificultăţi decât în Capitală“, adaugă consultantul imobiliar.