Consultantii implicati spun ca afacerea prin care NEPI ar urmasa-si treaca in portofoliu trei centre comerciale dezvoltate deBelRom in Braila, Bacau si Focsani va ramane de referinta pentrupiata locala, ca urmare a structurii complexe si a faptului caofera un punct de pornire privind evaluarile viitoarelortranzactii.
Pentruprimul proiect, cel de la Braila, NEPI va plati 63 de milioane deeuro, constand in cash, actiuni in cadrul firmei si preluare dedatorii, urmand ca randamentul initial al acestei investitii sa seridice la 9,3%, in euro pe an, tinand cont de venituri anuale neteestimate la 5,9 milioane de euro.
"Sunt atatea dezvoltari in care oamenii ar vinde nu la 9,3%(randament anual al investitiei pentru cumparatori - n.r.), ci la12,3%, dar problema este legata de ce ofera pentru banii pe care iiprimesc. Nu stiu cate proiecte atragatoare mai sunt de vanzare pepiata", spune Alexandru Reff, partener al firmei de avocatura Reff& Asociatii, afiliata Deloitte Romania, care a asistatcumparatorii in aceasta tranzactie.
BelRom este recunoscuta drept o companie care construiestepentru a vinde rapid, dar primele doua proiecte, din Sibiu siTargu-Mures, au fost vandute la randamente mult mai bune, respectivpreturi substantial mai mari - 83 mil. euro, respectiv 92 mil.euro.
"Evident ca yield-urile s-au majorat fata de 2007, cand dealtfel a fost atins si nivelul minim pentru America House, cladireain care ne aflam. In circa un an ne-am intors practic cu patru aniin urma in ceea ce priveste preturile. Aceasta tranzactie sedoreste a da un semnal privind preturile, dar intrebarea este cineare acum lichiditati si isi concentreaza activitatea asupraRomaniei, tinand cont ca dintr-un El Dorado ne-am intors exact pedos. Va mai dura pana vor mai fi bani europeni pentru Romania",apreciaza avocatul.
Pe de alta parte, Cristian Ustinescu, capital markets manager incadrul firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, care a asistatde asemenea tranzactia dintre NEPI si BelRom, spune ca vor mai urmaachizitii pe piata locala, in special din partea investitorilordeja prezenti in Romania, care vor cumpara pentru a-si echilibraportofoliul.
"Vor urma achizitii din partea fondurilor care au cumparat lapunctul minim (in ceea ce priveste randamentele la care s-aurealizat tranzactii, punctul maxim al preturilor - n.r.) si acumvor sa-si echilibreze portofoliul cumparand la preturi mici.Observam ca se intampla acest lucru chiar si la fonduri care spunacum ca vor sa vanda tot", spune reprezentantul DTZ.
In ceea ce priveste proprietatile care vor fi tranzactionate,unele companii ar putea renunta chiar la activele bune, pentru carepot gasi cumparatori, pentru a salva din lichiditatile obtinuteactive care performeaza mai slab in aceasta perioada, dar ar puteafi imbunatatite in urmatorii ani. "O serie de investitori sacrificadin portofoliu anumite parti care au avut de suferit mai putin sauau fost dezvoltate chiar de catre ei, vanzandu-le la preturileactuale, pentru a acoperi alte gauri, in cazul unor proprietaticare cred ei ca isi vor reveni in viitor", mai spune Ustinescu.BelRom a obtinut profituri semnificative din vanzarea primelor douaproiecte dezvoltate la Sibiu si Targu-Mures, dar in prezent a gasitcu greu cumparatori care sa accepte sa preia integral risculcumpararii unui centru comercial in afara Capitalei.
"Daca intelegi afacerea, BelRom nu a facut o afacere proasta.Deal-ul a fost ca BelRom nu face acum marele exit, ci disipeazatranzactia pe mai tarziu, ca urmare a preluarii unor actiuni incadrul NEPI, care are expunere si pe piata de birouri, unde arechiriasi importanti, precum Raiffeisen, care isi platesc chiriile",explica Daniel Voicu, managing partner al firmei de avocatura Voicu& Filipescu, care a asistat BelRom la vanzarea centrelorcomerciale.
Avocatul remarca de asemenea complexitatea tranzactiei, sprecomparatie cu celelalte vanzari ale centrelor comerciale din Sibiusi Targu-Mures, unde BelRom a iesit practic din ecuatie.
"Aici va fi o perioada de co-actionariat de trei ani, in care«ori traim, ori murim impreuna». Se remarca in ultima perioada oprudenta tot mai mare din partea cumparatorilor, care sunt totuside laudat ca au curaj sa vina sa faca tranzactii", mai spune DanielVoicu.
Doi dintre reprezentantii BelRom urmeaza sa intre in consiliulde administratie al NEPI.
Banca belgiana KBC a finantat atat dezvoltarea proiectelorBelRom, cat si aceasta tranzactie, punand la dispozitia fonduluiNEPI o linie de finantare de 113 milioane de euro pentru cele treiachizitii, 40 de milioane de euro urmand a fi folositi pentru primadintre tranzactii.
"Banca si-a dat acordul si s-a angajat intr-un aranjament globalcu NEPI in aceasta tranzactie. Reprezentantii KBC si-au doritachitarea unei parti cat mai mari din imprumut la momentul semnariitranzactiei", a mai
spus Alexandru Reff.
Tranzactia a fost complexa si din cauza numeroaselor jurisdictiiimplicate, tinand cont ca centrele comerciale si contractele deinchiriere sunt inregistrate in Romania, proprietarii suntbelgieni, cumparatorii sunt listati pe bursele din Londra siJohannesburg (Africa de Sud), iar contul escrow, prin care va fifacuta plata, este gestionat de o firma britanica.
"Dupa ce s-au convenit termenii comerciali, lucrurile au mersintr-o linie dreapta. Au fost renegocieri, dar tranzactia a avut oprogresie destul de liniara", mai spune Alexandru Reff.
Proiectul cumparat de NEPI la Braila are o suprafatainchiriabila de 53.000 mp, chiriasi precum Carrefour, Bricostoresau Staer si este in prezent singura dezvoltare comercialasemnificativa din oras, tinand cont ca proiectul Armonia Center afost inchis temporar.
Reprezentantii companiei BelRom, companie controlata de treioameni de afaceri belgieni, si-au anuntat intentia de a vinde acestproiect inca din aprilie 2008, insa negocierile cu NEPI, singurulcumparator interesat, au inceput in ianuarie anul acesta.
Investitiile NEPI sunt sustinute de catre unul din cele maiputernice grupuri imobiliare din Africa de Sud - Resilient PropertyIncome Fund - care la sfarsitul anului trecut avea o participatiede peste 26% in cadrul firmei.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
