Proprietăţi

Cum a ajuns piata birourilor de la un grad de neocupare de 0% la 150.000 mp de spatii goale

Print Mail

Din birourile cladirii Bucharest Business Park a plecat in acest an firma de consultanta imobiliara Colliers International, care s-a mutat in Floreasca Business Park

12.08.2009, 16:47 387

Rata de neocupare a birourilor din Bucuresti a depasit la jumatatea acestui an pragul de 10%, la doar un an si jumatate dupa ce consultantii imobiliari puneau o alta borna - cea in care in Bucuresti nu mai erau spatii goale.

Intre timp, stocul de birouri din Bucuresti s-a dublat (la circa 1,2-1,4 milioane de metri patrati - datele difera de la o firma de consultanta imobiliara la alta), dar companiile nu au mai fost la fel de dispuse sa preia noile spatii, in special de la sfarsitul anului trecut, cand criza financiara a inceput sa afecteze si afacerile companiilor locale.

„Din toamna anului trecut nu au mai fost semnate contracte mari de inchiriere a unor spatii de birouri, desi o buna parte dintre dezvoltatori au finalizat constructia la mai multe cladiri. Acestia au inceput lucrarile, in general, la sfarsitul anului 2007, cand era o perioada de boom, si sperau sa semneze contractele de inchiriere in cea de-a doua jumatate a anului trecut, cand majoritatea companiilor au pus in asteptare deciziile de mutare", explica Horatiu Florescu, presedinte al firmei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.

La sfarsitul anului trecut gradul de neocupare a spatiilor de birouri se ridica deja la 6%, potrivit consultantilor din piata, iar tendinta era una de crestere, confirmata de evolutia pietei din ultimele luni.

Florescu apreciaza ca stocul de birouri din Bucuresti se ridica la aproximativ 1,2 milioane de metri patrati, iar gradul de neocupare este in jurul valorii de 10%, mai mare in zone secundare, precum Pipera, Dimitrie Pompei sau Militari, si mai mic in zonele centrale - Piata Victoriei, Universitate.

„Unele companii, chiar daca au nevoie de spatii, ezita sa ia o decizie in aceasta perioada, deoarece nu sunt sigure pe afacerile lor - nu stiu de cat spatiu si angajati vor avea nevoie in urmatoarea perioada sau managementul superior (upper management) ofera un buget mai mic pentru mutare", mai spune Florescu.

Cubic Center, Global City sau Willbrook Platinum Business and Convention Center sunt doar o parte din birourile finalizate sau in curs de finalizare in nordul Capitalei, unde gradul de ocupare a spatiilor nu depaseste 50%, potrivit jucatorilor din piata imobiliara.

Unii dezvoltatori, printre care si Anchor Grup, proprietarul centrelor comerciale Bucuresti Mall si Plaza Romania, au decis sa intarzie constructia unor cladiri de birouri pana la momentul in care companiile vor putea absorbi noua oferta de spatii.

„Criza financiara, cumulata cu imposibilitatea sau restrictionarea accesului la creditele de consum sau de dezvoltare a unei afaceri a facut ca mai toate companiile sa se razgandeasca la extinderea sau schimbarea spatiului de birouri necesar", precizeaza si Radu Lucianu, managing director al firmei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Eurisko.

In locul semnarii unor contracte noi, consultantii imobiliari s-au ocupat in ultima perioada mai mult cu renegocierea unor contracte existente, in conditiile in care dezvoltatorii au sesizat situatia dificila in care se afla si au fost dispusi sa mai reduca din chirii.

„Pentru a evita costurile de relocare, multe companii au preferat sa ramana in spatiile existente. Proprietarii le-au oferit reduceri de chirii si alte beneficii pentru a-i putea pastra pe chiriasi in cladirile in care se aflau, ceea ce a determinat o scadere a cererii de spatii noi", spune Horia Moldovan, senior broker in cadrul departamentului de birouri al firmei de consultanta imobiliara Colliers International.

Companiile care in trecut erau printre cei mai mari chiriasi ai cladirilor de birouri au inceput acum sa fie concurentele dezvoltatorilor, in conditiile in care, pe fondul crizei, au inceput sa subinchirieze din spatiile in exces.

„Multe companii chiar si-au restrans operatiunile si implicit si spatiile ocupate, pentru a-si ajusta costurile lunare la nivelul activitatii din perioada de criza, ceea ce a condus la eliberarea de spatii, deci automat la crearea de oferta excedentara", spune Horia Moldovan, senior broker in cadrul departamentului de birouri al firmei de consultanta imobiliara Colliers.

„Mai mult, putem spune ca s-a creat chiar o piata secundara, a subinchirierilor, care a contribuit la cresterea stocului de spatii goale, dar si la ajustarea in jos a chiriilor. De exemplu, dezvoltatorii au fost nevoiti sa ofere reduceri de chirii pentru a putea concura cu spatiile subinchiriate de chiriasii lor, care preinchiriasera in anii trecuti suprafete mari, cu chirii medii mai mici", a mai spus consultantul.

Chiar Colliers este una dintre firmele care a decis sa subinchirieze o parte din spatiul preluat in cladirea Floreasca Business Park, unde firma si-a relocat activitatea in vara acestui an.

Scaderea chiriilor este una normala, in conditiile in care birourile sunt mai ieftine in alte capitale din regiune, precum Budapesta sau Praga.

„Pretul cerut de foarte multi dezvoltatori a fost la un moment dat prohibitiv sau ireal adaptat unei piete romanesti bazate pe consum pur. Chiar daca acum acesta a scazut, uneori pana la sau chiar sub limita profitabilitatii unei dezvoltari imobiliare, inghetarea cresterii companiilor si reevaluarea cheltuielilor acestora a facut ca aceste noi spatii de birouri sa nu mai fie interesante indiferent de locatia lor, uneori de exceptie", mai spune Lucianu de la CB Richard Ellis.

Chiriile din centrul Capitalei au cunoscut o scadere de circa 10%, pana in jurul valorii de 22 de euro/metrul patrat, in timp ce scaderea din zonele secundare a fost mai pronuntata, in Pipera vorbindu-se de chirii chiar si sub nivelul de 10 euro/metrul patrat lunar. Scaderea chiriilor si cresterea randamentelor pentru care investitorii ar fi dispusi sa cumpere cladiri de birouri face din tranzactiile semnate in special in 2007 niste mari esecuri pentru cumparatori si un moment de referinta pentru vanzatori: randamentele erau la un nivel record atunci, in jurul valorii de 6%, iar chiriile atingeau maximul.

Cresterea randamentelor pana la nivelul de 8%, coroborata cu o scadere medie a chiriilor de 15%, face ca o proprietate care valora 100 de milioane de euro sa fie evaluata la mai putin de 65 de milioane de euro.

Astfel se face ca de aproape doi ani tranzactiile semnificative de pe piata spatiilor de birouri pot fi numarate pe degete.

Cea mai importanta din aceasta perioada a fost afacerea prin care un fond de investitii al Deutsche Bank si-a asumat preluarea proiectului Upground din nordul Capitalei pentru 340 de milioane de euro, care va cuprinde atat cladiri de birouri (o parte au fost deja construite), cat si blocuri de locuinte.

Mai recent, Dinu Patriciu a preluat cu totul fondul de investitii Fabian, ale carui active cuprind mai multe cladiri de birouri, printre care Baneasa Business Center, Cascade Office Building sau Banu Antonache.

Cea mai importata proprietate a fondului ar putea deveni cladirea Cubic Center, daca tranzactia de tip forward-purchase semnata in 2007 va fi finalizata.

In rest, afacerile consemnate in aceasta perioada au fost de mici dimensiuni, una dintre acestea fiind vanzarea cladirii Biharia Office Building in toamna anului trecut pentru aproximativ 14 milioane de euro.

Cladirea, cu o suprafata inchiriabila de 5.500 de metri patrati si avand printre chiriasi companii precum Mercedes sau BCR Leasing, a fost preluata de fondul britanic Danube Property la un randament anual initial de 7,4% in euro pe an, care a scazut ulterior, ca urmare a renegocierii contractelor de catre unii chiriasi.

Febra dezvoltarilor pe piata spatiilor de birouri va scadea in urmatoarea perioada, consultantii anticipand ca anul viitor vor fi terminate spatii noi cu o suprafata de maxim 180.000 de metri patrati.

In lipsa chiriasilor si a cumparatorilor, aceasta pare cea mai buna solutie pentru marea majoritate a acestor companii.

Cum arata piata de birouri la jumatatea anului