Opinie Adrian Cojocar, redactor pieţe de capital al ZF

De ce ar avea sens un Fondul Proprietatea 2 listat care să includă activele executate de bănci

23 apr 2014 Autor: Adrian Cojocar

Băncile din România ar putea să facă din imobilele executate silit o poveste de succes precum Fondul Proprietatea dacă s-ar înţelege să transfere aceste active într-un singur fond imobiliar pe care să-l listeze pe bursă.

Băncile stau pe active de ordinul miliardelor de euro, la care au devenit proprietari fără voie, şi continuă să acumuleze în fiecare lună mai multe proprietăţi decât reuşesc să valorifice în ciuda faptului că multe dintre ele şi-au organizat pe parcurs departamente specializate care să se ocupe de stocul de proprietăţi executate.

Totalul creditelor la nivelul sistemului bancar (populaţie plus companii) se ridică la circa 49 de miliarde de  euro, iar la sfârşitul lunii ianuarie o pondere de 22,3% erau credite neperformante (cu restanţe mai mari de 90 de zile), adică o valoare de peste 10 miliarde de euro reprezintă credite cu probleme.

Listarea proprietăţilor executate pe bursă ar fi atât în beneficiul băncilor cât şi al investitorilor şi pieţei de capital în general din mai multe motive.

În primul rând, băncile sunt interesate acum să valorifice aceste active la un preţ cât mai apropiat de valoarea lor reală şi cât mai repede posibil.

WikiZF: Profilul companiei Fondul Proprietatea

Un fond gigant cu active imobiliare listat pe bursă ar atrage interesul fondurilor străine de investiţii care caută expunere pe sectorul de real estate în această regiune a Europei şi ar facilita „exitul“ băncilor din fond, aşa cum s-a întâmplat de altfel şi în cazul Fondului Proprietatea, unde în prezent fondul american Elliott a devenit principalul acţionar după ce în urmă cu câţiva ani statul era majoritar.

Principala metodă de valorificare a activelor de către bănci ar fi deci prin intermediul vânzării de titluri ale fondului imobiliar pe bursă către alţi investitori.

Băncile şi-ar mai putea facilita exitul din fond prin intermediul operaţiunilor de răscumpărare de titluri sau distribuţii către acţionari prin reducerea capitalului social, metode utilizate în prezent şi de Fondul Proprietatea. Aceste distribuiri s-ar putea face în urma vânzării pe parcurs a unei părţi din patrimoniul de imobile deţinut de fond sau venituri obţinute din chirii.

În al doilea rând, listarea Fondului Proprietatea (FP), care la sfârşitul lunii martie avea active în administrare de 14,2 miliarde de lei (3,2 miliarde de euro), a arătat că piaţa de capital oferă mecanismele necesare pentru minimizarea discountului dintre preţul de vânzare şi valoarea activelor unui fond listat pe bursă atunci când este administrat profesionist. Cu alte cuvinte, oferă posibilităţi de maximizare a preţului obţinut de către bănci pentru proprietăţile lor.

În cadrul ofertei publice de anul trecut de la Fondul Proprietatea acţionarii acestuia au putut să-şi valorifice titlurile la un preţ de 1 RON pe acţiune faţă de valoarea lor contabilă de la aceeaşi dată, de 1,1575 RON, adică cu un discount de 13,6%. În acelaşi timp, discountul dintre activele fondului şi preţul de pe bursă s-a redus considerabil în urma distribuţiilor către acţionari prin operaţiuni de răscumpărare şi reducere a capitalului social, chiar dacă contextul de piaţă nu a fost favorabil în ultima perioadă.

În al treilea rând, aşa cum Fondul Proprietatea a atras un manager de talie internaţională, Franklin Templeton, să administreze activele importante pe care statul le-a strâns în fond, o colecţie valoroasă de proprietăţi imobiliare ar putea atrage o echipă de profesionişti de talie mondială specializaţi în real estate care să restructureze activele imobiliare ale băncilor şi să le maximizeze preţul de vânzare. Un astfel de management de top ar putea să administreze mult mai performant respectivele active decât o fac în acest moment băncile.

Spre exemplu, imobilele executate de bănci ar putea fi închiriate temporar până la valorificare, fapt ce s-ar traduce prin venituri suplimentare încasate de bănci prin intermediul dividendelor, sau ar putea fi recondiţionate în vederea valorificării lor.

În acelaşi timp, mulţi oameni interesaţi de achiziţia unor active de la bănci se feresc să facă acest lucru din cauza faptului că unele apartamente sau imobile sunt încă locuite de foştii proprietari sau se tem că le-ar putea pierde în urma unor litigii cu aceştia din urmă. Un administrator profesionist ar putea să rezolve multe dintre aceste aspecte.

În al patrulea rând, listarea unui fond imobiliar de talia FP pe bursa de la Bucureşti ar creşte semnificativ lichiditatea şi vizibilitatea pieţei. Spre exemplu, în prezent tranzacţiile cu titlurile Fondului Proprietatea au ajuns să genereze circa o treime din rulajul bursei.

Nu în ultimul rând, listarea unui fond imobiliar pe bursă, cu expuneri diversificate în toate sectoarele şi regiunile României, ar crea oportunităţi şi pentru investitorii de retail. Astfel, oamenii de rând, care nu dispun de lichidităţi suficiente să cumpere un apartament, ar putea să investească în proprietăţi imobiliare plecând de la o sumă modică prin intermediul unui fond imobiliar.

În acest moment investitorii din România au puţine alternative de investiţii în proprietăţi imobiliare pe bursa de la Bucureşti, segment care este foarte slab reprezentat şi cu o lichiditate foarte redusă. Aşa cum România a ajuns să aibă cel mai mare fond de obligaţiuni din regiune, respectiv Erste Bond Flexible RON, fond cu active de peste un miliard de euro administrat de Erste, la fel de bine ar putea să aibă şi cel mai mare fond imobiliar din regiune.

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 23.04.2014

 
Cuvinte cheie:
Opinie
, Adrian Cojocar
, pieţe de capital
, fondul proprietatea
, banci
, active
Vizualizari:
Printeaza
zf.ro
Închide