Situatia este similara cu piata de capital, unde vorbim despre o piata "bull", care creste pe baza cererii, sau despre una "bear", care scade pentru ca investitorii investesc cu foarte mare prudenta sau opereaza iesiri de capital, preferand lichiditatile sau alte instrumente financiare, cu un risc mai mic. Deosebirile sunt insa substantiale. Daca la bursa vorbim de titluri cu aceeasi valoare, la o anumita companie, pe piata imobiliara vorbim despre unicate, despre produse care desi au foarte multe in comun pot avea diferente considerabile de pret. In real estate intervin evaluatorii de proprietati. Misiunea lor este sa calculeze, dupa diverse metode, valoarea de piata a unui anumit imobil, la un anumit moment, luand in calcul pretul pietei si posibilele evolutii ulterioare. Un evaluator bun va trebui sa stie economie, inginerie, eventual putin urbanism si arhitectura si sa aiba un instinct foarte bun, deci undeva intre pragmatism si arta.
"Caracteristica principala a pietei imobiliare este ca fiecare imobil este unic. Pe piata imobiliara fiecare proprietate este unica, nu exista alta similara", spune Adrian Crivii, director general al companiei de evaluare Darian.
O a doua caracteristica importanta pe care o precizeaza el este inertia mai mare a acestei piete. Un deficit de apartamente in Bucuresti, de exemplu, nu va putea fi acoperit, in ciuda unei oferte generoase, decat dupa o perioada mai mare de timp, respectiv timpul
alocat constructiei. Aceasta inertie face ca piata
imobiliara, cu exceptiile de rigoare, sa fie totusi mai usor previzibila decat alte piete, cu o dinamica a raportului cerere-oferta mult mai mare.
Nu avem suficiente terenuri construibile pe piata
Trendul general al pietei imobiliare este dat de performanta economica a unui stat sau a unei anumite zone. De la acest punct incolo insa intra in vigoare o serie de variabile. Printre cele mai importante se numara raportul cerere/oferta, terenurile disponibile, in cazul dezvoltatorilor, reteaua de infrastructura si politicile fiscale ale administratiilor locale sau centrale. Una dintre cele mai mari probleme din Romania, care contribuie substantial la ridicarea pretului la imobile, este legalitatea terenurilor sau a constructiilor. "Principala problema, cea cronica, este legata de legalitate. In momentul de fata in Romania nu exista terenuri si infrastructura suficiente. Terenuri construibile nu sunt atat de multe. Dupa 15-17 ani retrocedarea inca nu s-a incheiat", considera Crivii. El a adaugat ca nu este vorba numai despre titlurile de proprietate, ci si despre planurile urbanistice, care pot aprecia sau ieftini o eventuala achizitie in viitor.
La obligatiile legale ale unui teren sau imobil se pot adauga cele care tin de respectarea normelor de mediu, care pot diminua serios valoarea de piata. "Este foarte importanta verificarea existentei unor anumite obligatii legate de respectiva proprietate, cum ar fi, de exemplu, probleme de mediu care au ramas nerezolvate de catre fostul proprietar", explica Victor Kevehazi, senior partner la KPMG Romania. O dovada a importantei acestui aspect pe piata este aparitia unor firme specializate pe asigurarea dreptului de proprietate. Dupa cum explica Crivii, "evaluarea este in fond evaluarea unui drept de proprietate", respectiv suma pe care esti dispus sa o dai la un anumit moment pentru un anumit bun imobiliar pe care sa il poti exploata prin folosire la maximum.
In cazul vanzarii unei proprietati imobiliare pot aparea diferente mari de pret in functie de felul in care aceasta va fi folosita, rezidentiala, industriala sau comerciala. "In mod clar vor aparea diferente pentru ca, de exemplu, daca vorbim de un teren care urmeaza sa fie folosit in scopuri comerciale, investitorii vor aprecia anumite facilitati ca accesul la caile de transport pentru furnizori si pentru clienti sau facilitatea conectarii la retelele de utilitati", spune Kevehazi.
Cum evaluam o proprietate imobiliara
Sunt trei mari tipuri de evaluare a proprietatilor, dupa cum explica Crivii. Primul este bazat pe costuri, respectiv sa calculezi cat te-ar costa sa construiesti respectivul imobil. Metoda se aplica in cazul cladirilor noi. Al doilea tip este cel care are la baza veniturile determinate de investitie, adica banii pe care ii poti obtine din inchirierea imobilului. Ultima strategie, si cea mai buna, este cea a comparatiei directe. Pentru aflarea pretului se vor face comparatii cu imobile similare tranzactionate in acea perioada.
Evaluarea bazata pe costuri se foloseste pe pietele mai putin active, cu un numar scazut de tranzactii, unde comparatia cu proprietati similare este greu de facut, sau in cazul cladirilor noi. In acest caz trebuie luate in
calcul costurile de edificare, de la constructia propriu-zisa la serviciile de arhitectura, costul bransarii la retele de utilitati si celelalte cheltuieli, dupa care se scad deprecierile. Cel mai important aspect al deprecierilor este uzura. Aici luam in calcul starea acoperisului, a instalatiilor, a zugravelilor si a celorlalte elemente supuse uzurii. Exista insa si deprecieri care nu tin de uzura, ci de o neadecvare functionala. In aceasta categorie intra de exemplu centralele termice cu randament scazut sau camerele inalte care inseamna un volum mai mare de incalzit. Un alt aspect foarte important este cel legat de cheltuielile de intretinere.
"Eu cumpar o casa, dar vreau sa stiu si cat ma costa sa locuiesc in ea", spune Adrian Crivii. Deprecierile pot fi si de natura externa. Un imobil aflat intr-un cartier marginas sau rau famat va fi, evident, mai ieftin. Acest tip de calcul este de preferat sa fie evitat, avand un grad ridicat de subiectivism. Preturile folosite pentru materiile prime vor fi cele locale, incluzand si transportul lor. Evaluarea in functie de venituri se aplica atunci cand se evalueaza proprietati generatoare de profit, cazul cel mai uzual fiind cel al achizitiei in vederea inchirierii ulterioare.
"Veniturile din chirii se transforma prin capitalizare in valoare de proprietate. Se pleaca de la nivelul chiriei percepute si se inmulteste cu un factor de multiplicare specific zonei si tipului de imobil", spune Crivii. Multiplicatorul reprezinta raportul dintre pretul mediu de vanzare si chiria medie perceputa pentru un imobil similar in aceeasi zona.
Ultima metoda si cea mai folosita este cea a comparatiei directe, care se aplica in special imobilelor rezidentiale. In acest caz se studiaza tranzactiile de pe piata cu imobile similare si se adauga sau se scad calitatile sau defectele celui care este evaluat.
"Astfel putem obtine o valoare recunoscuta de piata, o valoare care apartine si este generata de piata", spune el. Imobilele de birouri nu pot fi evaluate dupa acest algoritm pentru ca este foarte greu sa gasesti alte proprietati similare care sa permita o comparatie directa. In mod normal, in domeniul imobiliar marja de eroare a evaluatorilor este de maximum 10%-15%.
Perspective de viitor
"In prezent centrul Bucurestiului este foarte aglomerat si sunt numeroase probleme legate de infrastructura, printre care si traficul. Din acest motiv s-a observat tendinta de a dezvolta imobile la periferia orasului, in special in nord", a explicat Victor Kevehazi de la KPMG Romania. Dupa parerea lui, migratia dinspre zona de centru va continua, cererea urmand sa acopere si celelalte zone ale Capitalei, printre care si cea din sud. Un factor important va fi si pretul mai mic al terenurilor din Romania, care ar permite acoperirea prin dezvoltari de imobile rezidentiale a cererii clasei de mijloc. "S-au exprimat unele ingrijorari fata de nivelul ridicat al preturilor terenurilor din zona de nord, inclusiv a guvernatorului BNR, anul trecut, care a sugerat ca acestea ar putea fi nesustenabile", spune Kevehazi. Procesul de "descentralizare" a pietei
imobiliare se va reflecta nu numai la nivelul Bucurestiului ,ci al intregii tari. "Zonele care astazi au o piata mai scazuta si niveluri mai mici ale preturilor vor urma o evolutie crescatoare", considera Crivii. Explicatia este ca investitorii vor prefera sa se extinda in zone unde pretul terenurilor este mult mai mic, pe o piata cu o concurenta mai mica. Dupa parerea lui, pretul
proprietatilor de calitate va creste si va atinge valori comparabile cu cele europene, in timp ce proprietatile de calitate inferioara, din cartierele aglomerate sau rau famate, care nu ofera conditiile necesare, vor scadea. "Judecatorul suprem este piata. Evaluatorul este cel care citeste si intelege piata", spune Crivii.
Scad riscurile
Prima dovada a acestui lucru, observabila in toate studiile de piata ale companiilor de consultanta imobiliara, este scaderea randamentului, influentat atat de raportul cerere/oferta, cat si de riscurile pe care investitorii le percep a fi din ce in ce mai mici. O dovada in plus este si adoptarea, optionala pana la 1 ianuarie 2008 apoi obligatorie, a standardelor bancare Basel II, care prevad scaderea provizioanelor, denotand o perceptie mai optimista a riscurilor. Problema creditelor este din ce in ce mai actuala, mai ales dupa ce BNR a scazut rata dobanzii de politica monetara de la 8,75% la 8%, si a anulat depunerea avansului la acordarea creditelor imobiliare. Crivii spune ca atat timp cat creditul acordat este acoperit, imprumuturile vor avea un viitor foarte bun. In acelasi timp trebuie luati in considerare banii adusi de romanii care lucreaza peste granita. "Vorbim despre cei 4,8 miliarde de euro pe care i-au adus romanii cu spatele anul trecut. Este o suma enorma pentru piata locala. Eu estimez ca cel putin 40% s-au indreptat spre investitii imobiliare", spune Crivii. Banii se indreapta atat spre noi constructii, cat si spre reabilitari sau achizitii de terenuri.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
