Proaspat mutat intr-un nou sediu din Floreasca, BogdanGeorgescu, cel care conduce de zece ani operatiunile din Romaniaale firmei de consultanta imobiliara Colliers International, adepasit stadiul in care avea timp doar de o discutie telefonica de"jumatate de minut", intre zecile de intalniri purtate cu fonduride investitii sau dezvoltatori imobiliari, toti aflati in goana dea cumpara sau construi cate ceva.
Iar acei ani au fost extrem de prolifici si pentru firma.Veniturile se dublau de la un an la altul, sarind in 2007 de pragulde 20 de milioane de euro, o suma enorma pentru o firma de serviciicu mai putin de 100 de angajati, care s-au obisnuit cu venituripersonale mult peste media Capitalei.
Din a doua jumatate a anului trecut lucrurile s-auschimbat insa dramatic in piata imobiliara, iar blocajul actual nuavea cum sa nu ii afecteze si pe consultanti, care si-au vazutclientii blocand proiect dupa proiect. Pana sa ajunga la linisteade astazi, Georgescu admite faptul ca firma pe care o conduce atrecut printr-o perioada dificila, cauzata tocmai de acestregres.
"Am traversat o perioada de framantari. A fost un soc pentrutoata lumea ca facem mai putini bani in aceasta perioada, dar intimpul acestei veri angajatii s-au adaptat la noua situatie si sevad rezultatele. Vara era pentru noi o perioada extrem deaglomerata, dar nu si in acest an cand, ca niciodata, investitoriisi-au luat vacanta pentru ca oricum nu se intampla nimic", afirmaGeorgescu.
Oamenii cheie au plecat. Colliers numara inprezent peste 60 de angajati, dupa ce a trecut printr-o perioada deschimbari majore. Directorul departamentului comercial, MonicaBarbu, a parasit firma, iar mai apoi au plecat si cel maiexperimentat broker pentru inchirierea spatiilor de birouri,Horatiu Florescu, precum si coordonatorul departamentuluiindustrial, Gabriel Chimisliu.
Plecari de oameni cheie au suferit majoritatea firmelor mari deconsultanta imobiliara, fie ca vorbim de Charles Krick, fostulmanaging director al Jones Lang LaSalle, Alexandra Dimofte, numaruldoi din CB Richard Ellis Eurisko sau a lui Dan Ionascu, directoruldepartamentului de evaluare al Cushman & Wakefield.
In plus, Georgescu a luat o decizie drastica in primavaraacestui an, renuntand la departamentul rezidential al companiei,care numara peste 20 de angajati care au vandut in ultimii ani sutede apartamente in proiecte precum Asmita Gardens, Rose Garden sauCentral Park.
Cum se traduc schimbarile pietei in ceea ce priveste venituriledin consultanta imobiliara? "Afacerile vor fi sub nivelul de 50%,fata de anul trecut", apreciaza Georgescu. Tinand cont deveniturile de 17,7 milioane de euro realizate de Colliers in 2008,rezulta ca afacerile vor scadea anul acesta undeva intre niveluldin 2005 (5,2 milioane de euro) si 2006 (11,9 milioane de euro),ani in care piata se pregatea de avant.
Property management, pe val. Aprecierile luiGeorgescu sunt impartite si de reprezentantii altor firme mari dinpiata de consultanta, care au fost la randul lor afectate descaderea abrupta a numarului de tranzactii pe toate domeniile.
"Avem divizii in care am avut crestere, cum este cea de propertymanagement, dar si departamente unde sunt scaderi mai mari de 50%fata de anul trecut, cum este rezidentialul, unde nu exista termende comparatie
fata de anul trecut", a declarat Oana Iliescu, codirectorexecutiv al firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.
Firma a incasat anul trecut 5,6 milioane de euro din afacerilede consultanta si brokeraj, inregistrand un profit de aproape 0,7milioane de euro. Urmatoarea treapta in topul incasarilor de anultrecut a fost ocupata de catre Cushman & Wakefield, cu venituride 5,4 milioane de euro, firma care ia de asemenea in calcul oscadere dramatica a veniturilor in acest an.
"Cred ca aprecierea ca piata de consultanta va scadea cumai mult de 50% in acest an este corecta. Noi nu avem o scadereatat de drastica, dar pot spune ca retailul a inghetat, nu se maidezvolta nimic, birourile au stagnat, iar piata logistica deasemenea nu a miscat deloc. Nu avem solutii. Cresterea economica deaproape 10% din ultimii este efemera, atata timp cat nu s-aconstruit infrastructura deloc. Avem nevoie de infrastructura", adeclarat Razvan Gheorghe, directorul firmei de consultantaimobiliara Cushman & Wakefield.
Aceasta va fi cheia pentru iesirea din impas a consultantilor:gasirea unor noi nise care pot genera contracte si incasari.
"Ne obisnuim cu noua piata si trebuie sa invatam sa facem baniin noile conditii. Cei care asteapta o asa-zisa revenire a pieteivor muri de foame. Toamna aduce stabilizarea unei piete completschimbate. In permanenta ne gandim «Care este nevoia clientilor deastazi?» si incercam sa ne schimbam din mers", spune Georgescu dela Colliers.
Blocajul din pietele de tranzactionare - vanzari de apartamentesau proprietati mari (birouri, centre comerciale), inchirierile debirouri, spatii industriale sau spatii comerciale - obligaconsultantii sa devina mai inventivi, sa aduca noi servicii,adaptate noilor conditii. Iar cum bancile ar putea deveni inurmatoarea perioada proprietari semnificativi de terenuri sauapartamente, consultantii au inceput deja sa faca pasi in aceastadirectie.
"Avem un tip de serviciu nou, adresat pietei bancare. Din ceputem observa, bancile sunt cele mai solide institutii in aceastaperioada, printre putinele care fac in continuare profit, iar acestprodus a fost foarte bine primit de catre piata", spuneGeorgescu.
Printre cei mai mari clienti ai Colliers din ultimii ani senumara fondul austriac de investitii Immoeast, principalulcumparator de active imobiliare in perioada 2006-2007, compania dedezvoltare imobiliara GTC, activa atat pe segmentele de birouri sicentre comerciale, cat si pe rezidential sau dezvoltatorulproiectului imobiliar Asmita din Capitala, cu aproape 800 deunitati.
"Pe partea de inchirieri, numarul de proiecte pentru care lucrama scazut dramatic. Daca inainte nu faceam fata si eram deseorinevoiti sa refuzam clienti, ceea ce era fain, deoarece aveam deunde alege, acum suntem si noi in pozitia de a ne lupta pentruproiecte. Pe partea de investitii (tranzactii imobiliare de maridimensiuni), numarul clientilor tinde spre zero. Inca nu existainteres pentru Romania decat speculativ. In piata este o marediferenta intre cerere si oferta. Extremele sunt intre 7% si 12%(randamentul anual pentru care ar fi dispusi proprietarii sa vanda,respectiv investitorii sa cumpere", mai spune reprezentantulColliers.
De ce intarzie tranzactiile. Unde si cand seasteapta noile tranzactii? De aproape un an se vorbeste despreproprietati distressed si despre investitorii care stau la pandapentru a prelua proiectele unor companii aflate in dificultate, darnu s-a intamplat deocamdata nimic notabil in acest sens. Ar puteafi acesta un segment care sa aduca din nou bani consultantilor?
"Inevitabil, vom avea tranzactii cu proprietati distressed, careapartin unor companii cu probleme financiare. Sistemul bancar incanu a strans surubul si multe companii au mers inca pe rezerva.Bancile trebuie sa puna un pic de presiune: au finantat proiecteproaste, din care vor putea recupera banii, si proiecte bune, caresufera insa, la randul lor, in aceasta perioada, din cauzaconditiilor pietei. Bancile nu au facut inca o selectie intreaceste proiecte din portofoliu", este de parere Georgescu.
Tot catre banci au mers si consultantii firmei NAIProperty Partners, cu afaceri de 1,5 milioane de euro anul trecut,care prin majorarea numarului de clienti institutii financiare,pentru care realizeaza in special activitati de evaluare, reusescsa compenseze scaderea numarului de tranzactii in care suntimplicati.
"In cadrul Property Partners nu am avut niciodata mai mult de50% din venituri provenind din tranzactii, piata care a scazutintr-adevar dramatic. Astfel, in ultimele noua luni am dezvoltat simai mult segmentele de consultanta - evaluari, monitorizare deproiect si cercetare - astfel ca anul acesta vom avea venituri laacelasi nivel ca anul trecut", a declarat Christopher Shonn,managing partner al firmei NAI Property Partners.
Mallurile din provincie, goale. Unul dintresegmentele cele mai afectate in prezent este cel al centrelorcomerciale, in special in orasele de dimensiuni mici si medii.Astfel, avalansa de centre comerciale din ultimii ani estenejustificata tinand cont de puterea de cumparare a locuitorilordin orase precum Suceava sau Targu-Mures.
"Orasele cu o populatie de 100.000-150.000 de locuitori nu isipot permite un mall acum. Nu exista economie, bani, in acesteorase. Poate peste 5-10 ani, lucrurile vor sta altfel, dar un mallnu poate rezista atata timp gol. Oamenii isi doresc. Lumea vine, seuita, dar nu au cu ce sa cumpere. Din acest motiv jumatate dinmallurile din afara Capitalei sunt goale", spune Georgescu de laColliers.
Consultantul este optimist in ceea ce priveste viitoareadezvoltare a pietei imobiliare locale, dar cu o crestere de "7, 10sau 15% pe an".
"Sper sa nu mai ajungem niciodata la ritmul din anii trecutideoarece s-a vazut ca «graba strica treaba». Toata lumea vorbestedespre o revenire. Eu nu ma astept si nici nu imi doresc o revenirela ce era acum cativa ani. In foamea de a face bani care exista, aufost construite proiecte care nu sunt fezabile si vor determinaprobleme foarte mari proprietarilor in viitor. Proiecte neadaptatela conditiile pietei, cu locatii proaste. Din fericire pentruacesti proprietari, din cauza crizei proiectele concurente, care arputea fi mai bune, intarzie", a mai spus Bogdan Georgescu.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
