Dupa numai opt ani de activitate propriu-zisa piata imobiliara din Romania etaleaza preturi comparabile cu piete mai dezvoltate, ca ale Poloniei sau ale Cehiei. Daca la capitolul preturi ne apropiem de nivelul lor, majoritatea analistilor imobiliari straini considera ca piata locala mai are multe de invatat pana la statutul de piata matura. Printre capitolele enumerate se afla, de cele mai multe ori, lipsa serviciilor de consultanta profesioniste la nivel micro, cadrul legislativ si prezenta multor investitori de o zi, speculatori care joaca rolul de dezvoltatori de ocazie in speranta unei imbogatiri rapide si cu eforturi minime.
"Inrautatirea conditiilor de finantare din acest an va avea un efect semnificativ in accentuarea maturizarii pietei, in eliminarea aspectelor speculative, respectiv in temperarea cresterii valorii proprietatilor", explica Adrian Crivii, director general al firmei de evaluare Darian, unul dintre cei mai mari jucatori de pe piata locala de profil.
Scumpirea banilor la nivel global, unda de soc a crizei americane a creditelor neperformante, a obturat partial "conducta" de bani a dezvoltatorilor. Unul dintre
principalele efecte ale acestui lucru va fi curatarea pietei de o parte dintre investitorii speculativi, mai ales a celor fara "pedigree" si fara suficienta rabdare.
Raceala expertilor
Avantul pietei este de inteles. Mileniul trei a surprins Capitala cu spatii de birouri mult sub necesitatea pietei, in timp ce, desi un stat care are peste 90% dintre locuitori proprietari pe imobilul in care stau, cererea de apartamente este foarte mare. "Cererea masiva pe piata este accentuata de decalajul dintre dezvoltarea rapida a unor ramuri economice si lipsa de constructii noi pe toate segmentele din ultimii 20-25 de ani, care a creat o presiune foarte mare. Evolutia este spre maturizare, de fapt debutul industriei imobiliare il putem considera dupa cresterea economica din anul 2000-2001, in deceniul trecut piata fiind intr-o etapa incipienta, influentata de probleme legale, lipsa infrastructurii si crizele bancare repetate", spune Crivii.
Investitorii straini nu vor ridica probabil prea mult din spranceana. Ritmul de crestere al pietei este unul foarte bun, desi este din ce in ce mai afectat de cresterea ofertei si a costurilor de constructie. Pariul lor e pentru toata partida, nu doar pentru prima mana.
Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari importanti prezenti in Romania sunt investitori straini mari, de portofoliu, cu bani asigurati, de cele mai multe ori, de fondurile de investitii. Pentru ei scumpirea creditelor la nivel intern va conta doar ca factor de scadere a cererii din partea consumatorilor. Ei pot in continuare negocia imprumuturi avantajoase cu marile banci ale lumii, data fiind anvergura creditului si backgound-ul in relatia cu acele banci. Investitorii mari sunt in acelasi timp mult mai reci cand vine vorba de preturi, complexitatea si magnitudinea proiectelor dezvoltand un anumit grad de inertie care ii face mai insensibili la fluctuatiile ritmului de crestere al pietei. Marii investitori, cei care construiesc de zeci de ani Europa, stiu sa profite de orice avantaj. O piata in crestere e buna pentru a dezvolta si pentru a vinde, iar una in cadere e buna pentru a face achizitii.
Speculatorii neprofesionisti pe de alta parte sunt "trigger-happy", astfel incat cele mai mici semnale sunt amplificate de dorinta lor de a face bani cat mai rapid, iar o incetinire a ritmului de crestere este perceputa de multe ori ca un semn de slabiciune si mai putin ca unul de maturizare.
Cand vine vorba despre cerere insa, despre puterea de cumparare, situatia sta putin altfel.
BNR, turnul de control?
Fara a declansa reactii adverse notabile si dand dovada de predictibilitate, BNR a folosit din nou unealta dobanzii de politica monetara, pe care a ridicat-o cu 0,5%, pana la un nivel de 9,5%, pentru a reduce presiunile inflationiste, asigurand in acelasi timp un ritm sanatos de crestere economica. Mesajul a fost unul destul de clar: strangem putin cureaua pentru a nu lasa burta prea mare sa ne afecteze drumul, burta fiind, evident, setea de consum.
"Politica BNR de a stabiliza inflatia are un rol de asanare in economie, de temperare a consumului, insa va afecta si finantarea investitiilor pe termen lung, respectiv piata imobiliara; cererea solvabila va fi in scadere, respectiv presiunea pe oferta se va micsora. Preconizez ca, in functie si de situatia rezultatelor financiare ce vor fi anuntate in luna aprilie atat pe plan international, cat si intern este foarte probabila o reducere a cresterii dobanzii de referinta si o posibila redresare spre sfarsitul anului, ce va influenta din nou conditiile de finantare", a declarat directorul general al Darian.
Ca in economie in general, nu se prea poate vorbi nici despre o situatie foarte buna, nici despre una foarte rea. Situatia actuala poate fi interpretata in mai multe feluri. De exemplu: scumpirea creditarii duce la scaderea puterii de imprumut, la scaderea cererii viabile de pe piata si, eventual, la scaderea preturilor de pe piata imobiliara. Aceasta situatie este se resimte mai mult pe partea de cerere.
Cat priveste oferta, scumpirea creditarii ar putea duce la un numar mai mic de proiecte lansate, deci o oferta subtiata. Altfel spus, raportul cerere-oferta ar putea, intr-o anumita masura, sa ramana constant. La acest melanj trebuie adaugate insa si lucrurile certe. Scumpirea banilor de catre BNR va ajuta la tinerea in limite de siguranta a inflatiei, deci va preveni pierderea puterii de cumparare din aceasta perspectiva, ceea ce va aduce siguranta economiei. Un alt lucru destul de clar care reiese din aceasta situatie este ca desi puterea de cumparare este afectata de scumpirea creditarii, salariile cresc. Scaderea gradului de indatorare ar putea fi astfel anulata natural prin cresterea bazei de calculare, deci a venitului respectivei persoane. Bancile comerciale sau, mai bine zis gradul lor de adaptabilitate, vor avea un cuvant greu de spus.
"Evident ca asa cum anul trecut, odata cu scaderea dobanzilor, a avut loc o crestere a numarului de tranzactii, tot asa, in urmatoarele luni, odata cu scumpirea banilor si cu perceperea mai realista a riscurilor, numarul de tranzactii va scadea, pe masura ce bancile comerciale nu vor mai putea acoperi socul scumpirii de la inceputul acestui an", explica Crivii.
Aproape de Pipera Maximus
Cea mai dinamica regiune a Capitalei in ceea ce priveste investitiile imobiliare, "regina" Bucurestiului imobiliar, tara tuturor posibilitatilor de dezvoltare, de la birouri la spatii industriale, incepe sa aiba fire albe. Pipera nu va pica. Nu peste noapte. Majoritatea proiectelor sunt mult prea mari pentru ca dezvoltatorii sa se retraga rapid si sa traga in jos piata. Preturile insa par a se indrepta spre cota maxima in care piata sa le recunosca si sa le sustina.
"In Pipera piata imobiliara este mai matura, profilul jucatorilor pe piata in aceasta zona nu este asa de puternic influentat de costurile finantarii, inca nu sunt alternative viabile de segmente imobiliare care sa influenteze preturile de aici, desi consider ca nivelul actual al pietei este unul maximal, cel putin pe termen mediu", spune Crivii.
Unul dintre cei mai importanti factori ai sanatatii Piperei de termen mediu si lung va fi politica admistratiei de a dezvolta infrastructura. Capitala ofera acum o gama mult mai variata teritorial de produse imobiliare. Zona de vest de exemplu, acoperita in mare parte de sectorul 3, a fost campioana anului trecut la tranzactiile cu apartamente vechi. In momentul in care situatia juridica a suprafetelor generoase de teren care sunt acum in litigii va fi hotarata, vestul ar putea reprezenta o destinatie foarte buna pentru dezvoltatori. Pretul unui imobil al unui apartament de exemplu, nu reprezinta costul de constructie, ci banii pe care este dispus cineva sa ii plateasca pentru dreptul de proprietate al acelui imobil. Daca se va ajunge ca pretul unei proprietati fara infrastructura de baza din Pipera sa fie egal cu al alteia, din alta zona, care beneficiaza de aceste servicii de utilitate publica, clientul se va gandi mult mai atent la ce sa cumpere.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
