Cu un scor de 142,4 puncte, Moscova devan?seaza orase precum Tokio (127,0 puncte), Londra (125,0 puncte) si New York (100 de puncte). Scorul obtinut de New York, oras care se claseaza pe locul 22, nu este intamplator, reprezentand punctul de referinta al intregului sistem de clasificare.
Studiul analistilor Mercer acopera 143 de orase din intreaga lume si se bazeaza pe circa 200 de variabile, printre care costurile pentru cazare, transport, alimentatie, intretinerea locuintei si petrecerea timpului liber. Potrivit analistilor, Moscova este de trei ori mai scumpa decat Asuncion, capitala statului Paraguay, oras aflat pe ultima pozitie a clasamentului.
Primele zece locuri din clasamentul pe 2008 sunt dominate de orase europene si asiatice, prabusirea inre?gistrata de moneda americana generand modificari semnificative fata de anii anteriori. In timp ce Londra a coborat o treapta, pana pe locul trei, capitala nipona Tokio a avansat doua pozitii, situandu-se pe locul secund al clasamentului.
Desi orasele vest-europene percepute in mod traditional ca fiind scumpe, se mentin in top 20, cele aflate in zone emergente din punct de vedere economic isi fac din ce in ce mai mult simtita prezenta in primele locuri ale clasamentului. Iar exemplul cel mai evident in acest sens este Moscova, dar si Hong Kong sau Sankt Petersburg.
Fiind cotat drept cel mai scump oras atat din Europa cat si din lume trei ani consecutiv, Moscova a inregistrat, in aceasta perioada, si o crestere treptata a punctajului obtinut.
Daca in 2006 capitala Rusiei obtinea 123,9 puncte, anul trecut aceasta ajunsese deja la 134,4 puncte. Faptul ca s-a mentinut pe primul loc si in 2008 se datoreaza insa, in buna masura, evolutiei monedei nationale.
"Pozitia Moscovei de cel mai scump oras din lume a fost intarita de aprecierea semnificativa a rublei in fata dolarului american si de continuarea cresterii preturilor de pe piata rezidentiala", a declarat intr-un comunicat Yvonne Traber, director de cercetare in cadrul Mercer.
Un deceniu de investitii straine
Inainte de a deveni cel mai scump oras din lume, Moscova - la fel ca intreaga Rusie - a avut de traversat o perioada de tranzitie dificila, dupa prabusirea Uniunii Sovietice tara trecand prin crize economice succesive si peste ritmuri record de crestere a inflatiei. In ultimul deceniu insa tara a inregistrat opt ani de crestere economica sustinuta, produsul intern brut majorandu-se in perioada 2000-2007 cu 6,8% in medie pe an.
Un avantaj pentru Rusia l-au constituit in acest sens uriasele rezerve de hidrocarburi si minereuri metalifere pe care le detine. Inflatia s-a mentinut, totusi, la cote ridicate, in 2007 ajungand la 11,9% fata de 9% cat se inregistrase in anul precedent. Cresterea economica a fost, in acelasi timp, generata de investitiile straine sustinute. Investitiile straine directe pe piata ruseasca au cunoscut un ritm de crestere accelerat, atingand anul trecut nivelul de 38,34 miliarde de euro, fata de 25,97 miliarde de euro in 2006, se arata intr-un raport al Institutului pentru Studii Economice Internationale de la Viena.
Din totalul investitiilor straine directe de pe piata ruseasca, o proportie semnificativa s-a indreptat spre capitala, concentrandu-se asupra activitatilor de retail, a pietei imobiliare, dar si a segmentului de transport si telecomunicatii.
Sumele semnificative intrate pe piata imobiliara din Moscova - provenind in principal din tarile Europei Occidentale - au contribuit la o relativa stabilizare a pietei si a randamentelor obtinute de investitori, potrivit analistilor Jones Lang LaSalle.
Totusi, profiturile inregistrate pe piata imobiliara din Moscova raman la niveluri peste cele din alte orase europene, oferind investitorilor motive suficiente sa se indrepte spre estul continentului. In 2007, Moscova a dominat piata ruseasca a investitiilor, detinand o cota de 73% din totalul tranzactiilor din acest segment, se arata intr-un studiu al Jones Lang LaSalle.
Spre o piata transparenta
Urmand trendul ascendent inregistrat la nivel global de indicele transparentei pietelor imobiliare, elaborat de firma de consultanta Jones Lang LaSalle, piata imobiliara din Moscova a progresat semnificativ din acest punct de vedere. Astfel, pentru prima data, analistii Jones Lang La?Salle au fost nevoiti sa faca o distinctie intre Moscova (considerat oras de categoria intai) si celelalte orase rusesti, incadrate in categoria a doua (Sankt Petersburg) sau a treia (Ecaterinburg). Impartirea in categorii reflecta diferentele majore de crestere a gradului de transparenta existente in interiorul unei regiuni geografice atat de vaste cum este Rusia.
Desi Moscova este incadrata, la fel ca si celelalte orase rusesti, in categoria pietei semitransparente, aceasta a avut o ascensiune mult mai rapida in ultimii ani, in acest moment aflandu-se in cadrul tranzitiei spre o piata transparenta. Acesta este si motivul pentru care investitorii din segmentul imobiliar s-au concentrat, in mare parte, asupra Moscovei, in dauna celorlalte orase mari. Totusi, in ultimii ani s-a observat o atentie sporita acordata de investitori oraselor de dimeniuni medii (1-1,5 mili?oane de locuitori). Indicele transparentei pietelor imobili?are acopera 82 de piete din intreaga lume si se bazeaza pe variabile precum numarul fondurilor de investitii imobiliare listate, legislatia existenta in domeniu sau procesul de efectuare a tranzactiilor.
Birourile, o mina de aur
Nivelurile ridicate de profitabilitate si sporirea gradului de transparenta au reprezentat doua argumente pu?ternice pentru investitorii straini care au pompat sume uriase de bani pe piata imobiliara din Moscova in 2007 si in prima jumatate a acestui an. Cel mai atractiv segment a fost cel al spatiilor de birouri, care pe parcursul anului trecut a inregistrat un ritm record de crestere, suprafata totala a spatiilor nou construite fiind cu 50% mai mare decat nivelul inregistrat in 2006. In acelasi timp, cererea si-a continuat trendul ascendent, nivelul de ocupare pe segmentul spatiilor de birouri incadrate in categoria A fiind de circa 99%, se arata intr-un studiu al firmei britanice de consultanta imobiliara Knight Frank.
In acelasi timp, calitatea spatiilor de birouri de dimensiuni mari s-a imbunatatit vizibil, in conditiile in care cladirile de peste 100.000 de metri patrati devin o prezenta obisnuita pe piata din Moscova. Anul acesta este asteptata inaugurarea a sase astfel de proiecte, printre care Federation Complex (423.000 de metri patrati) si Northern Tower (136.000 de metri patrati).
In primul trimestru din 2008, au fost finalizati 400.000 de metri patrati de birouri, cuprinsi in proiecte precum Kosinskaya Plaza (60.000 de metri patrati), Riga Land Business Park (46.000 de metri patrati) sau Citydel (42.500 de metri patrati). In acelasi timp, spatiile incadrate in categoria A au insumat 20% din totalul proiectelor finalizate, potrivit unui studiu al CB Richard Ellis. In primele trei luni ale anului, rata de ocupare a spatiilor de birouri a coborat sub 96,5%. Aceasta scadere, spun analistii CBRE, nu se datoreaza insa unei saturari a pietei, ci mai degraba accelerarii ritmului de finalizare a proiectelor in derulare.
Mai mult, date fiind estimarile potrivit carora pana la finele anului spatiile de birouri de Moscova vor inregistra o crestere de 1,5 milioane de metri patrati, este de asteptat ca nivelul de ocupare sa coboare cu inca 1-2%. In intervalul ianuarie-martie, chiriile pentru spatiile de birouri din capitala rusa au continuat sa se majoreze, ajungand la o medie de 1.700 de dolari/metrul patrat/an pentru spatiile incadrate in clasa A. Pentru birourile din categoria B+ chiriile au urcat pana la niveluri de 700-800 de dolari, in locatiile bine cotate atingand chiar 1.200 de dolari/metrul patrat.
De unde vine cererea?
"Economia" Moscovei este dominata de piata serviciilor, care contribuie cu 78% la produsul regional brut, potrivit statisticilor oficiale. Si asta in conditiile in care structura unei economii determina radical structura pietei muncii si cererea pentru spatiile de birouri. Totusi, 62% din segmentul serviciilor este reprezentat de piata de retail si de activitatile conexe acesteia si care nu au capacitatea de a genera cerere pentru spatii se birouri.
In aceasta situatie, care sunt principalii clienti ai spatiilor de birouri din capitala Rusiei? O cerere puternica pentru astfel de spatii vine din partea companiilor financiare, a celor care opereaza pe segmentul de extractie a resurselor naturale, dar si a celor din sectorul telecomunicatiilor, spun analistii Jones Lang LaSalle. Desi exista o cerere puternica venita din partea companiilor straine - atat a celor existente pe piata ruseasca, cat si a celor nou create - principalul factor de crestere este reprezentat de companiile locale, care se orienteaza de obicei spre spatii cu suprafete mai mari.
Cererea pentru birourile incadrate in clasa A provine, in principal, din randul companiilor financiare, atat locale cat si straine, in timp ce principalii clienti din segmentul extractiei de resurse naturale provin din randul gigantilor energetici rusi, precum Lukoil, Rosneft si Slavneft. Si acestia din urma prefera spatiile incadrate in categoria A, spun analistii Jones Lang LaSalle.
Veriga slaba: piata de logistica
In prima parte a anului, piata spatiilor industriale din Moscova nu a inregistrat schimbari semnificative fata de nivelurile din 2007, aproximativ 100.000 de metri patrati fiind finalizati in primul trimestru, potrivit unui studiu al Colliers International. In acelasi timp, cererea pentru astfel de spatii ramane relativ ridicata, fiind generata de noii operatori intrati pe piata ruseasca. Chiriile au inregistrat cresteri de 10-15% in primele trei luni ale anului.
Dezvoltatorii din acest segment intampina insa dificultati serioase, generate de cresterea costurilor si de ingreunarea procesului de obtinere a finantarilor. In aceste conditii, piata spatiilor industriale pare a fi singurul segment al pietei imobiliare din Moscova afectat de criza de lichiditati de pe pietele internationale.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
