Fondurile de investitii speculative - asa-numitii vulturi imobiliari - au inceput o batalie acerba pentru preluarea companii britanice de profil, vazand in declinul accentuat al pietei din Regat apropierea de un capat de linie. Cel mai recent exemplu este cel al luptei privind preluarea fondului de investitii Liberty International, dusa intre Simon Property Group, din Statele Unite, si firma australiana Westfield Group.
Companiile imobiliare britanice au intrat in atentia investitorilor straini dupa ce turbulentele din ultima vreme au condus la injumatatirea valorii de piata a acestora. Liberty, care detine o serie de proprietati in celebra zona a capitalei britanice Covent Garden, a suferit totusi mai putine pagube decat rivalele sale, inregistrand in ultimul an un declin al valorii actiunilor de 22%. Deocamdata nu este insa foarte sigura directia in care vor merge actiunile celor doua firme interesate de preluarea Liberty, dar cu siguranta aceasta veste nu poate decat sa impulsioneze o piata aflata in deriva si dominata de o scadere abrupta a preturilor.
Declinul valorii proprietatilor britanice vine in conditiile in care la inceputul anilor 2000 preturile au inregistrat o explozie puternica pe fondul inlesnirii accesului la credite si al dezechilibrului dintre cerere si oferta. Investitorii au reactionat insa exagerat, ritmul constructiilor noi depasind cu mult solicitarile, ceea ce a condus la niveluri scazute de ocupare in special pe segmentul spatiilor de birouri.
Situatia s-a inrautatit odata cu declansarea crizei financiare globale, iar perspectivele analistilor arata ca va mai dura ceva timp pana piata va absorbi toate constructiile noi.
In asteptarea unui cumparator. Proportia locuintelor si a terenurilor ramase nevandute dupa 90 de zile din momentul in care au intrat pe piata a urcat de la 25% la inceputul anului la peste 50% in urma cu doua luni, arata un studiu al Globix. In acelasi timp, creditorul ipotecar britanic Halifax a anuntat ca preturile proprietatilor din Regat au coborat cu 11% din ianuarie pana in prezent. Iar temerile potrivit carora preturile vor continua sa scada, spun analistii, fac si mai dificila incercarea proprietarilor de a gasi un cumparator.
Cea mai afectata regiune britanica de criza imobiliara este Tara Galilor, unde 64% dintre proprietatile scoase la vanzare se afla pe piata de mai mult de 90 de zile, de doua ori peste nivelul de la inceputul anului, potrivit Globix. Cea mai putin afectata piata este cea din Scotia, unde procentul caselor si terenurilor aflate pe piata dupa mai mult de 90 de zile este de 34%.
Previziunile sunt insa si mai sumbre. Profiturile inregistrate de investitorii de pe piata imobiliara ar putea cobori pana la finalul acestui an cu 10,9%, potrivit estimarilor analistilor de la Colliers International. Castigurile investitorilor ar urma totusi sa inregistreze o crestere usoara de pana la 3,8% in 2009 si sa recupereze o buna parte din pierderi abia peste doi ani. Mai mult, in conditiile in care piata de creditare pare ca va mai ramane pentru ceva timp blocata, investitorii vor fi lipsiti in toata aceasta perioada de o importanta sursa de finantare. Asadar, perspectivele de imbunatatire a conditiilor de pe piata in perioada urmatoare raman limitate.
Economia britanica se "scalda" in acest moment in ape foarte adanci. Nivelul Produsului Intern Brut al tarii a stagnat in trimestrul doi al acestui an, in timp ce cheltuielile consumatorilor au intrat in declin.
Sectorul comercial a inregistrat cea mai semnificativa scadere a nivelului capitalului, problemele din acest segment urmand sa continue, cel mai probabil, si anul viitor. In acelasi timp, jucatorii din segmentul industrial amana deciziile de relocare pe fondul incertitudinilor de pe piata. In aceste conditii, profiturile investitorilor de pe piata de logistica ar putea inregistra o scadere de 10,1% anul acesta, arata un studiu al Colliers.
Scadere pana in 2010 si revenire rapida. Declinul inregistrat de preturile locuintelor britanice ar putea ajunge la 12% anul acesta, urmand sa coboare pana la 6-8% in 2009, arata un studiu al firmei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle. Primul trimestru din 2010 ar urma sa fie ultimul interval in care preturile vor contiua sa scada. Pierderile vor fi recuperate insa relativ rapid, analistii Jones Lang LaSalle estimand o crestere de 8-9% in perioada 2010-2013.
Dat fiind faptul ca piata britanica beneficiaza de o serie de factori favorabili, este de asteptat ca imediat ce conditiile generale o vor permite segmentul imobiliar sa inregistreze o revenire spectaculoasa. In sprijinul acestei afirmatii analistii imobiliari aduc mai multe argumente, printre care nivelul redus al ofertei in comparatie cu cererea de pe piata britanica si mai ales pe cea din Londra si cresterea rapida a cererii ca urmare a migratiei si a altor factori demografici.
Estimarile extrem de pozitive ale analistilor JLL vin insa pe baza asumptiei potrivit careia economia britanica nu va plonja in recesiune in urmatorii trei ani. Totusi, este de asteptat ca evolutia pe termen scurt a economiei sa fie una foarte slaba, cresterea produsului intern brut in ultimul trimestru din 2008 fiind estimata la 1%.
In acelasi timp, cheltuielile consumatorilor din Regat au inregistrat o scadere anul acesta, tendinta care s-ar putea mentine si in 2009.
Centrul Londrei, prins in valtoare. In conditiile unei accelerari a inflatiei pana aproape de 4% si a inaspririi conditiilor de creditare, tranzactiile efectuate pe segmentul imobiliar din centrul capitalei britanice au inregistrat o scadere de 28% in trimestrul doi fata de aceeasi perioada a anului trecut, potrivit unui studiu Jones Lang LaSalle.
Cartierul West End - unde se inregistreaza cele mai mari chirii pentru spatiile de birouri - a ramas inca extrem de atractiv, desi zonele City si Docklands au inregistrat un declin accentuat. De-a lungul intregului oras, volumul spatiilor inchiriate in prima
jumatate a acestui an a ajuns la 4,2 milioane de metri patrati, cu 30% sub nivelul din perioada similara din anul 2007.
Suprafata spatiilor de birouri inchiriate de companiile din segmentul financiar - cele mai afectate de declansarea crizei subprime - a ajuns la 16% din total, dupa ce in ultimul deceniu a inregistrat un procentaj mediu de 28%, spun analistii JLL.
Cu toate ca aceasta proportie a fost de 37% in zone izolate precum Mayfair si St. James, situatia respectiva nu face decat sa arate declinul accentuat inregistrat in celelalte zone. Situatia de pe piata spatiilor de birouri este cu atat mai grava cu cat acesta este segmentul care a inregistrat cele mai mari volume de tranzactii si unde pot fi intalnite cele mai mari niveluri ale chiriilor.
Chiar daca in perioada imediat urmatoare, pana la sfarsitul anului, s-ar putea inregistra cateva tranzactii mari care vor distorsiona sumele implicate de tranzactiile de pe piata londoneza, analistii estimeaza ca numarul total al tranzactiilor se va mentine mult sub nivelurile din anii trecuti.
In prima parte a lui 2008 in capitala britanica s-au inregistrat cu 52 de tranzactii mai putin decat in perioada similara a anului trecut.
Cererea totala inregistrata pe piata imobiliara londoneza a coborat cu 2% in perioada aprilie-iunie 2008, acesta fiind al treilea trimestru consecutiv de declin.
Totusi, cele 17,3 milioane de metri patrati de spatii inregistrate de cererea de pe piata londoneza se situeaza peste nivelul mediu de 16,3 milioane de metri patrati, inregistrat in ultimii zece ani. Media ultimului deceniu a fost totusi puternic trasa in jos de scaderile de 24%, respectiv 34% inregistrate in 2001 si 2002.
Chiriile pentru spatiile de birouri din cartierul West End au inregistrat, anul acesta, o scadere de 4,3%, de la o medie de 115 lire pe metru patrat la 110 lire pe metru patrat, potrivit Jones Lang LaSalle. Scaderea chiriilor din West End vine in conditiile in care, in mod traditional, cererea de pe aceasta piata a fost condusa de companiile din segmentul bancar, a caror forta financiara a coborat semnificativ in ultimele douasprezece luni.
Puls slab pentru piata de retail. In conditiile unei reduceri a cererii pe toate segmentele pietei britanice de retail, jucatorii din acest segment par foarte putin dispusi sa se extinda. Doar cele mai importante companii din segment isi imbunatatesc portofoliul de spatii comerciale, dar intr-o masura mult mai redusa decat in trecut. Multi dintre jucatorii din retail insa duc o lupta acerba pentru supravietuire.
Cea mai mare parte a tranzactiilor efectuate pe piata imobiliara comerciala implica retailerii de articole de imbracaminte, precum Primark si TK Maxx sau retelele de discount Wilkinson, 99p Stores si Poundland. Si asta in situatia in care acesti retaileri incearca sa beneficieze de oportunitatile la care nu ar avea acces pe o piata sanatoasa.
Piata imobiliara comerciala de top pare totusi sa nu simta efectele crizei, lucru demonstrat de nivelul relativ ridicat al tranzactiilor din acest segment. In zona centrala a Londrei, cererea continua sa creasca, iar schimbarea chiriasilor in cazul locatiilor premium inregistreaza un ritm alert. In afara acestui segment insa, spun analistii Colliers, nivelul chiriilor va continua trendul descendent si in perioada urmatoare, existand unele zone izolate in care s-ar putea inregistra o stagnare a preturilor.
Pe segmentul retailerilor alimentari, cererea pentru spatii comerciale inregistreaza totusi o crestere importanta pe fondul incercarilor de readucere a marilor lanturi de magazine in interiorul oraselor. Tranzactiile din acest segment sunt dominate de lantul de magazine Sainsbury's, care are o tinta de majorare a spatiilor detinute cu 10% pe an, potrivit unui raport al Colliers.
Orasele mijlocii rezista. In contrast cu un declin general al pietei britanice a spatiilor de birouri, orase precum Birmingham si Leeds au inregistrat o crestere a cererii, acestea fiind mai rezistente la turbulentele din Regat. In Leeds, cele mai mari performante au fost inregistrate pe segmentul spatiilor de dimensiuni mici, sub 5.000 de metri patrati, unde s-a inregistrat o crestere de 9% in trimestrul doi. Preferintele cumparatorilor au ramas, in acelasi timp, axate pe segmentul spatiilor incadrate in clasa A, potrivit unui studiu Jones Lang LaSalle.
Pe piata din Birmingham cererea a continuat sa fie robusta chiar si intr-un climat economic slab, in trimestrul doi inregistrandu-se un volum de 415.000 de metri patrati al tranzactiilor din segmentul spatiilor de birouri, de doua ori peste nivelul inregistrat in perioada similara a anului trecut. Si aici, piata spatiilor sub 10.000 mp a ramas extrem de activa, contabilizand 22% din totalul tranzactiilor. Totusi, spun analistii, este de asteptat ca activitatea din aceste zone sa se reduca in perioada imediat urmatoare.
Tranzactiile imobiliare din retail sunt dominate de lantul de magazine Sainsbury's, care are o tinta de majorare a spatiilor detinute cu 10% pe an
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
