Investitiile din ultimii 2,5 ani facute pe aceste piete reprezinta mai mult de 75% din 1990 incoace. Destinatiile predilecte ale investitorilor straini au fost in 2006 spatiile de birouri, cu 43% din volumul total, si segmentul de retail, din care 75% este reprezentat de mall-uri, conform unui studiu facut de CB Richard Ellis.
Statele care au aderat la UE in 2004, printre care Cehia, Polonia si Ungaria, ne ofera algoritmul de crestere a pietei imobiliare pe care l-ar putea urma si Romania.
Primul val: birourile si spatiile comerciale
Pietele imobiliare din statele aderate la UE in 2004 au intrat in anii e90 cu o rezerva limitata de spatii de birouri, care in cea mai mare parte apartineau statului sau companiilor de stat. Din 2000 pana azi rezerva de spatii de birouri a crescut de la peste 6,5 milioane mp la circa 15 milioane mp, in timp ce gradul de neocupare a scazut constant, de la un varf de 14% acum sapte ani la o medie de 6,3% in ziua de azi.
Din cele 14,3 miliarde de euro investite in acesti sapte ani in piata imobiliara din regiunea ECE, 43% au fost folosite in noi spatii de birouri, iar 40% in noi spatii comerciale, conform aceluiasi studiu CB Richard Ellis (CBRE). In Praga, de exemplu, boomul de pe piata birourilor din 2005, la un an dupa aderarea la UE, s-a tradus prin cresterea stocurilor de noi spatii de birouri cu peste 150.000 de metri patrati, nivel dublu fata de puterea de absorbtie a pietei, de aproape 80.000 de mp. Diferenta dintre cele doua a dus la un record al gradului de neocupare, de circa 17% din spatiul total, conform datelor unui studiu Colliers International. Faptul ca aderarea la UE a fost un factor determinant in evolutia pietei de birouri este vizibil din dinamica investitiilor in intervalul 2002-2005. In 2002 spatiile de noi birouri aparute pe piata au fost aproape triple fata de anul precedent, in 2003 continuand trendul de crestere. In acesti doi ani gradul de absorbtie al pietei a fost de circa 75%, exprimand astfel si asteptarea confirmarii ca Cehia va fi din 2004 membru cu drepturi depline al UE. In Ungaria, anul 2005 a echivalat cu dublarea noilor spatii de birouri disponibile pe piata, de la 80.000 mp in anul precedent, la peste 180.000 de mp. Chiriile pentru birourile clasa A se mentin de cativa ani in marja de pret de 12,5-14 euro/mp/luna, in functie de pozitionare si facilitatile acordate. In unele cazuri, pentru a se asigura de un grad de ocupare cat mai bun, administratorii imobilelor de birouri ofera pachete promotionale, care pot duce pretul pana in jurul valorii de 10-11 euro/mp/luna. Gradul mediu de neocupare al birourilor clasa A este de 12%, nivel mentinut inca de la inceputul lui 2005. In Ungaria investitorii continua trendul de focalizare doar pe capitala sau spre cele mai mari orase, eliberand totusi o parte din presiunea pusa pe zona centrala a Budapestei. Dinamica pietei a fost asigurata in primul semestru al anului trecut de tranzactiile cu birouri in afara zonei de centru, care au reprezentat circa trei sferturi din total. Piata de birouri din zonele mai indepartate de centrul istoric al Budapestei a crescut cu 110.000 de mp in primele sase luni ale anului trecut, spatiu concentrat in 10 noi imobile.
Marile proiecte de spatii comerciale, semn al puterii de cumparare a populatiei si al extinderii retelelor comerciale, si-au facut aparitia aproape simultan cu marile proiecte de birouri, incepand cu sume mai mici si crescand treptat odata cu cresterea pietei. Conform unui studiu al Cushman & Wakefield, in perioada iunie 2006- sfarsitul acestui an, piata spatiilor comerciale va inregistra cresteri spectaculoase in Rusia, Polonia si Italia. Polonia va beneficia de un plus de peste 1,2 milioane de mp in noi spatii comerciale, cu 300.000 de mp mai putin decat Rusia si cu 200.000 de mp mai mult decat Italia. Din regiunea ECE, in afara de Polonia, cea mai buna dinamica o va avea Romania, cu o crestere de 560.000 de mp si, la mare distanta, Cehia, cu 226.000 de metri patrati.
Varsovia a inaugurat de curand cel mai mare si mai modern mall din regiune, Zlote Tarasy, a carui dezvoltare a costat nu mai putin de 400 de milioane de euro si va reprezenta pentru ceva timp un record zonal al investitiilor in centre comerciale de anvergura.
Romania si Bulgaria, proaspete membre UE, au inregistrat anul trecut cresteri de peste 150% ale spatiilor comerciale. Daca in cazul Bulgariei este vorba de proiecte anuntate de circa 100.000 de metri patrati, Romania, a doua mare piata de consum din aceasta regiune dupa Polonia, va finaliza anul acesta proiecte imobiliare de spatii comerciale de circa 470.000 de metri patrati. In Polonia se observa deja ca investitorii incep sa paraseasca regiunea Capitalei, preferand sa dezvolte noi spatii comerciale in orase medii spre mari. In 2006, repartitia spatiilor comerciale din Polonia era de 1,2 milioane mp in Varsovia, mai putin de jumatate in Silesia, care cunoaste o dezvoltare deosebita in ultimele luni, si circa 450.000 de metri patrati in Poznan, al doilea oras ca populatie dupa Varsovia, continuandu-se trendul de localizare a investitiilor departe de capitala.
Al doilea val: piata industriala si cea rezidentiala
Datorita presiunii investitorilor externi, dar si extinderii firmelor locale, piata de spatii industriale a inregistrat in regiunea ECE un ritm de crestere foarte bun din 2003 pana azi. In Ungaria de exemplu, piata de profil s-a pregatit pentru aderare inca din 2002, cand stocul de spatii industriale a crescut cu 170.000 mp, de aproximativ sapte ori mai mult decat in 2001. Varful a fost atins un an mai tarziu, in 2003, cand proiectele finalizate au totalizat aproape 200.000 mp in noi spatii industriale. In ciuda acestor cresteri spectaculoase, nivelul chiriei a inregistrat o scadere destul de mica, de la 5 euro/mp/luna in 2002, la 4 euro anul trecut, conform unui studiu CB Richard Ellis. Budapesta, incluzand si zonele limitrofe, avea la mijlocul anului trecut un stoc total de peste 830.000 mp de imobile industriale moderne, fata de 687.000 mp anul precedent. Conform studiului, Budapesta se dezvolta intr-un ritm asemanator cu Praga si Varsovia, cele doua capitale europene inregistrand o crestere de circa 40% in 2005 pe piata de profil. In cazul Ungariei, cea mai mare scadere a randamentului investitional de pe piata imobiliara s-a inregistrat pe segmentul de birouri, unde de la un nivel de aproape 9% la inceputul lui 2003 s-a ajuns la o valoare de circa 6,5% la mijlocul lui 2006.
In cazul imobilelor industriale cresterea a fost si ea pregnanta, dupa doi ani in care randamentul s-a mentinut la un nivel foarte bun de 10%, la inceputul lui 2005 acesta si-a inceput descresterea, atingand un nivel mediu de 9% pentru durata anului trecut. Se observa ca anul 2004, in care Ungaria a devenit membra UE, a reprezentat si startul scaderii per ansamblu a randamentelor de pe piata imobiliara, scazand gradul de risc si apreciindu-se nivelul concurentei.
Dinamica pietei rezidentiale din Europa Centrala si Est, alimentata de dorinta oamenilor de a avea propria casa si de multi ani in care sectorul a fost neglijat complet de catre stat, atinge noi varfuri, compensand usoarele scaderi de randament de pe piata de birouri si cea logistica.
Printre cele mai mari cresteri de pret s-au inregistrat in Polonia, mai ales in Varsovia, in Cehia si in Ungaria, motivul fiind in mare parte pretul ridicat al noilor constructii si investitiile pasive ale unor fonduri sau oameni de afaceri care vor sa profite de trendul bun. In Polonia insa, la fel ca in cazul Romaniei de altfel, explozia preturilor apartamentelor nu se limiteaza numai la capitala, ci si la orasele mai bine dezvoltate. Printre cele mai active piete rezidentiale se numara Varsovia, Cracovia, Gdansk si Wroclaw. Inca de acum trei ani s-a observat cresterea accelerata a preturilor insa la inceputul lui 2007 situatia a devenit una deosebit de dificila pentru cei ce vor sa achizitioneze, fie cu cash, fie prin credit, un apartament. Pretul apartamentelor din Varsovia este in medie de 1.200 de euro pe metru patrat construit. Problema este ca ritmul atat de alert al pietei determina din ce in ce mai multe persoane sa achizitioneze la prima vedere viitorul apartament, preturile putand sa creasca si cu 25-50 de euro/mp construit in numai o saptamana. Presiunea investitorilor straini, printre care cei mai activi sunt englezii si spaniolii, este mai mare mai ales in cazul apartamentelor situate in zone centrale, cu un cost pe metrul patrat mai ridicat, de circa 1.800-2.000 de euro. Conform specialistilor de pe piata locala, anul acesta investitiile in proprietati rezidentiale vor genera, in medie, un randament de circa 10-12%. Cu toate acestea insa, in Cracovia sau Varsovia, randamentul aferent anului trecut a fost mult mai mare in unele cartiere, de trei-patru ori mai mare ca media initiala, respectiv de 57% si 35%. In Cracovia, punctul maxim de atractie este centrul istoric al orasului. In aceasta zona preturile au crescut cu 22,5% in 2005 si cu un nivel aproape incredibil de 75% anul trecut. Cele mai cautate apartamente in momentul de fata sunt cele care au in jur de 60 mp, cu un pret care variaza intre 900 si 1.100 de euro/mp construit.
Conform statisticilor locale, in Polonia circa 20% dintre cumparatorii apartamentelor sunt straini. O presiune suplimentara pe piata rezidentiala, din nou similar cu piata din Romania, este adusa de polonezii care lucreaza peste granita si pentru care, comparativ cu statele in care muncesc, apartamentele din Polonia sunt inca destul de ieftine. Ritmul de constructie de noi apartamente in 2007 se va mentine la un nivel asemanator cu cel de anul trecut de circa 114.000 de unitati. Din cele 760.000 de apartamente din Varsovia, aproape jumatate apartin unor asociatii de proprietari, respectiv 350.000. Diferenta este completata de apartamente care au ca proprietari persoane fizice sau dezvoltatori, peste 250.000, administratia locala, 100.000, restul fiind in posesia unor companii. Analistii se asteapta ca municipalitatea sa renunte in timp la unele imobile, pe care sa le vanda pe piata, pentru a genera noi venituri si pentru a scadea costurile legate de administrare.
Al treilea val: hoteluri si proiecte guvernamentale
Dupa explozia de pe piata de birouri, a spatiilor comerciale, industriale si rezidentiale, piata se va uniformiza cu timpul, acoperind in functie de cerere deficitul de spatiu din unele sectoare. Analistii considera ca in acest moment, daca nu a facut-o pana acum, statul, care si-a refacut fortele dupa influxul masiv de capital strain, ar trebui sa preia si el o parte din povara pietei, prin initierea de programe guvernamentale.
In acelasi timp, investitorii vor cauta proiecte mai mari, cum ar fi hotelurile, pentru a compensa scaderea profitabilitatii de pe celelalte piete.
Programele de stat pot implica sume imense de bani pentru ca vor lua in considerare nu numai constructia de noi sedii administrative, ci si dezvoltarea de noi centre rezidentiale. Banii statului vor trebui sa mearga in acelasi timp si spre lucrarile de infrastructura, fie a retelei de drumuri sau programele de mediu.
Un exemplu in acest sens ste anuntul de anul trecut al guvernului din Ungaria, conform caruia urmeaza ca in urmatorii ani sa fie alocati din fondurile de la buget sume importante de bani pentru relocarea in imobile moderne a ministerelor si a unitatilor administrative, cele folosite pana acum urmand sa fie folosite mai ales in scopuri culturale, folosindu-se astfel imaginea lor istorica.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
