Desele modificări aduse legii urbanismului îi determină peinvestitorii imobiliari să stea cu ochii în patru pe o serie deindicatori care erau urmăriţi până acum câţiva ani mai mult dearhitecţi, în condiţiile în care o diferenţă de CUT poate însemnacâteva milioane de euro în plus sau în minus la evaluarea unuiteren.
În timp ce chestiunile privind problemele de titlu au fost sirămân cu preponderenţă guvernate de sfera juridică, urbanismulimplică şi aspecte de aplicare propriu-zisă a reglementărilorlegale, aflându-se de fapt la întretăierea dintre tehnic şijuridic.
În acele vremuri de efervescenţă imobiliară, nimeni nuconştientiza îndeajuns că valoarea reală a proprietăţilor este datănu doar de un titlu "marketabil", ci şi de un regim urbanistic"curat".
Pe atunci, noţiuni precum POT (procent de ocupare aterenurilor), CUT (coeficient de utilizare a terenurilor) sau UTR(unitate teritorială de referinţă), pe lângă faptul că păreauexcesiv de tehnice, erau cvasinecunoscute.
Trezirea a avut loc brusc începând cu toamna anului 2008 cândlegislaţia urbanismului a suferit importante modificări. Atunci amaflat cu toţii faptul că nu putem construi la orice înălţimeîntrucât nu putem majora CUT-ul existent (care generează indirectînălţimea) cu mai mult de 20%. Acela a fost momentul în care s-autranşat diferenţele dintre planul urbanistic zonal (PUZ) şi planulurbanistic de detaliu (PUD), o diferenţă fiind aceea că nu prinPUD, ci doar prin PUZ se putea obţine o înălţime mai mare (prinmajorarea CUT-ului).
Modificările în legislaţie au aruncat o nouă lumină asupratuturor aspectelor de urbanism, dar au generat în acelaşi timp ocascadă de dispute şi litigii în instanţă ce au avut efectedrastice de suspendare sau chiar de blocare a numeroase proiecteimobiliare.
A început astfel o perioadă de maturizare a jucătorilor de pepiaţă care, pe lângă problemele "clasice" privind titlul deproprietate, s-au familiarizat cu aspectele de urbanism, înţelegândcă noţiuni precum PUZ, PUG, coeficienţi de urbanism nu sunt doarelemente din jargonul arhitecţilor, ci au un rol important în adetermina întreaga configuraţie a proiectului (de exemplu, de unsimplu UTR va depinde dacă poţi dezvolta o clădire de birouri saudimpotrivă, un complex rezidenţial, iar o simplă cifră încalculaţia CUT-ului poate reteza mai multe etaje din înălţimeaproiectului).
Concluzia a venit în termeni duri pentru unii investitori care,deşi aveau un teren şi în plus un promiţător proiect "pe hârtie",au realizat faptul că imobilul respectiv îşi pierdea iremediabilvaloarea întrucat fie nu se puteau atinge indicatori urbanisticiadecvaţi configuraţiei proiectului sau respectivii indicatorifuseseră obţinuţi prin documentaţii de urbanism contestate.
Dintre erorile urbanistice cel mai des întâlnite care au avutconsecinţe nedorite asupra proiectelor imobiliare punctăm doarcâteva. Astfel, rareori am avut ocazia să întâlnim o încadrareprecisă şi corectă a terenului într-o anumită zonificare/UTR; oîncadrare neclară duce la erori privind destinaţia permisă aproiectului, precum şi asupra tuturor parametrilor aplicabiliproprietăţii.
Mai mult, s-a remarcat o predilecţie pentru terenurile dinspaţii verzi în spaţii construibile prin adoptarea de PUZ-uri cuîncălcarea interdicţiei legale exprese, acesta devenind un motivpreferat de reclamanţii pentru a susţine blocarea sau suspendareaproiectelor în instanţă.
Un alt punct controversat care a generat dispute inclusiv întreautorităţile publice locale precum şi litigii împotrivainvestitorilor a fost adoptarea de planuri urbanistice zonale (PUZ)de către autorităţi necompetente (în Bucureşti lupta pentruaprobarea PUZ-urilor s-a purtat între consiliile de sector şiConsiliul General).
La finele anului 2010 şi respectiv la începutul anului 2011legislaţia în materia urbanismului a suferit din nou modificărisemnificative. Astfel, categoriile de proiecte şi de terenuri carenu sunt construibile "direct", ci pentru care se impune adoptareaunui PUZ au fost extinse şi enumerate de lege. Totodată, rolulplanului urbanistic de detaliu (PUD) este clar stabilit: acela de adetalia situaţia urbanistică existentă, fără posibilitatea de amodifica parametrii aplicabili.
Cu toate acestea, modificarea cu cel mai mare impact esteprobabil intrarea în vigoare a noii proceduri privind consultareapublicului cu ocazia aprobării planurilor de urbanism(PUG/PUZ/PUD), în condiţiile în care până la finele anului 2010reglementarea acestei consultări se limita la câteva prevederiincluse în legea urbanismului şi se baza în mod esenţial pecerinţele legii privind transparenţa decizională în administraţiapublică. În plus faţă de noile reguli de aplicabilitate generală,fiecare autoritate publică locală este obligată ca până la 1 martiesă adopte propriul regulament privind participarea publicului laadoptarea şi revizuirea planurilor de urbanism. Astfel, procedurade consultare a publicului şi-a consolidat statutul de componentăcheie în procesul de adoptare a oricărui PUZ sau PUD, mai alespentru proiecte de interes pentru respectiva localitate.
Prin urmare, nu este exclusca în viitor, un element determinant pentru a stabili valoarea uneiproprietăţi să fie şi modalitatea şi termenul mai scurt sau maiîndelungat în care se poate duce la bun sfârşit consultareapublicului, conform celor stabilite de autorităţi prin regulamenteproprii, în fiecare sector şi oraş în parte.
Experienţa din ultimii ani a dovedit clar faptul căreglementările de urbanism în România se află în continuăschimbare, iar aceste schimbări sunt departe de a-şi fi opritcursul.
Astfel, fără a mai reprezenta un domeniu nişă rezervatarhitecţilor, elementele de bază în urbanism vor trebui în cele dinurmă să fie cunoscute atât dezvoltatorilor de proiecte imobiliaresofisticate, cât şi celor care pur şi simplu doresc să îşiconstruiască sau să îşi mansardeze propria locuinţă.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
