Fiecare aspect al unei tranzactii trebuie verificat foarte atent inainte de a semna acordul, pentru a preintampina eventualele probleme juridice care ar putea sa apara dupa achizitionarea unui imobil sau teren.
"Pentru a preintampina eventuale neplaceri, orice persoana, fizica sau juridica, care doreste sa achizitioneze un imobil in Romania, indiferent de scopul tranzactiei respective, va trebui sa faca o serie de minime verificari cu privire la imobilul respectiv, atat cu privire la valabilitatea titlului de proprietate asupra imobilului, cat si cu privire la regimul juridic aplicabil in cazul respectiv", a declarat Dragos Apostol, senior associate in cadrul firmei de avocatura Tuca Zbarcea si Asociatii. Verificarile pot ramane doar la un nivel preliminar sau pot fi realizate in cadrul unui audit legal aprofundat, care releva o serie de probleme juridice care pot genera, dupa caz, fie un impediment la achizitionarea imobilului, fie intampinarea unor dificultati in dezvoltarea unui proiect imobiliar.
Anterior initierii unui proiect imobiliar, este necesar sa se efectueze o verificare atenta a istoricului titlului de proprietate a imobilului, atat pentru teren, cat si pentru constructii. "Aceasta verificare este recomandabila indiferent de titularul dreptului de proprietate, respectiv indiferent daca imobilul se afla in domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale sau daca acesta se afla in proprietatea unei persoane fizice", afirma Apostol.
Cea mai importanta verificare, titlul de proprietate
Orice persoana interesata de achizitionarea unui imobil in Romania trebuie sa verifice daca exista un litigiu asupra titlului de proprietate sau cu privire la posibila existenta a unei cereri de restituire a imobilului respectiv, formulata in baza unei legi speciale de restituire.
"In cazul in care, ca urmare a investigatiei efectuate se dovedeste ca exista litigii sau proceduri administrative ce afecteaza terenul aferent constructiilor, este de preferat ca finalizarea tranzactiei sa fie afectata de catre cumparator printr-o conditie suspensiva pentru ca asemenea litigii sau proceduri sa fie solutionate definitiv sau stinse printr-o tranzactie", explica reprezentantul firmei Tuca Zbarcea si Asociatii.
In plus, trebuie verificat regimul juridic aplicabil imobilului (teren si/sau constructie), care urmeaza sa fie achizitionat. In acest sens, trebuie controlat daca terenul si/sau constructia respectiva nu sunt supuse unui regim juridic special, ca de exemplu: (i) terenuri acoperite de livezi/pasuni, (ii) terenuri forestiere sau (iii) monumente istorice. "In cazul in care imobilul ce se doreste a fi achizitionat este supus unui regim juridic special vor trebui respectate anumite proceduri prevazute de legislatia specifica fiecarui caz in parte", spune Apostol.
In cazul in care vanzatorul este o societate "vehicul", investitorul trebuie intotdeauna sa extinda auditul legal si contabil (due diligence) si asupra unor aspecte ce tin de partea corporatista a unei asemenea societati.
"Pe langa investigatiile normale cu privire la societatea vanzatoare, trebuie acordata o atentie speciala aprobarilor tranzactiei de catre organele de conducere ale vanzatorului, iar investitorul trebuie sa afle daca a fost luata o hotarare a adunarii generale extraordinare a actionarilor societatii care participa la tranzactie in calitate de vanzator", precizeaza Apostol.
Aprobarile actionarilor contin formulari eliptice
O "boala" frecventa a acestor aprobari este ca sunt de multe ori formulate eliptic, in termeni foarte largi, fara a se preciza in detaliu elementele principale ale tranzactiei. "Cumparatorul este deci sfatuit sa solicite, ca o conditie suspensiva pentru finalizarea tranzactiei, luarea unei hotarari in cadrul adunarii generale extraordinare a vanzatorului, prin care sa se aprobe aspectele specifice ale tranzactiei, precum pretul tranzactiei, modalitatea si termenul de plata, garantiile contractuale oferite de vanzator sau nivelul despagubirilor", afirma Apostol. Aceasta precautie este necesara in cazul in care exista riscul contestarii validitatii tranzactiei de catre vanzatorul insusi.
O atentie deosebita trebuie acordata in cadrul auditului legal si aspectelor privind eventualele dezmembrari sau unificari de proprietate pe care terenul aferent proiectului este posibil sa le fi suferit de-a lungul timpului. Unificarea sau dezmembrarea terenului trebuie efectuate in baza unui act notarial, in conformitate cu certificatul de urbanism, sub sanctiunea nulitatii. Prin urmare, exercitiul de due diligence trebuie sa caute aceste "dovezi".
Cel mai important pas este, printre altele, verificarea tuturor sarcinilor inscrise in cartea funciara a imobilului asupra acestuia, in vederea unei cat mai bune acoperiri contractuale a fiecarei astfel de situatii.
De cele mai multe ori, in cazul imobilelor (teren si constructie), construirea cladirii este finantata de institutii bancare. In practica, banca finantatoare solicita instituirea unei ipoteci, precum si a unei interdictii de a vinde si de a constitui sarcini asupra terenului si cladirilor societatii finantate.
In majoritatea cazurilor, nu este recomandabila incheierea de catre cumparator a documentului care sta la baza tranzactiei pana la data la care banca isi da acordul cu privire la tranzactie. Totodata, este recomandabil sa nu se efectueze plata pretului pana la data la care bunurile sunt eliberate efectiv de sub ipoteca precum si de interdictiile de instrainare si grevare.
"O parte din pretul tranzactiei poate fi platita direct de catre cumparator bancii finantatoare ca rambursare a imprumutului vanzatorului, acest lucru fiind cerut totdeauna de catre banca, ca o conditie pentru eliberarea bunurilor de sub ipoteca", explica Apostol. Analiza contractelor de inchiriere incheiate pana la data auditului financiar trebuie sa se concentreze, in esenta, asupra termenelor in care proprietarii pot solicita incetarea unilaterala a contractelor de inchiriere.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
