Piata locala este asaltata de proiecte comerciale, in jur de 100 la numar, potrivit celor mai recente estimari, dezvoltatorii fiind atrasi de stocul existent, mult sub standardele tarilor din regiune, precum si de perspectivele cresterii nivelului salarial si a puterii de cumparare. Cu toate acestea, doar o parte din mall-urile anuntate vor fi livrate, iar numele chiriasiilor va juca un rol determinant in reusita lor.
"La modul in care evolueaza lucrurile pe piata de retail din Romania se poate afirma cu tarie ca 60% dintre proiecte vor fi realizate, in timp ce aproximativ 40% nu vor fi finalizate. In cazul in care concurenta se dovedeste a fi numeroasa si daca va exista o analiza a terenului care demonstreaza o utilizare mai eficienta in alte scopuri decat retail, atunci dezvoltarii vor alege sa nu mai construiasca", apreciaza Luiza Moraru, manager al departamentului de retail in cadrul companiei de consultanta imobiliara Eurisko.
Nici reprezentantii companiei Colliers International nu sunt mai optimisti in privinta numarului de centre comerciale care vor fi finalizate, punctand importanta inchirierii unei marje importante din spatiile mall-urilor inca de la inceperea proiectelor.
" Aproximativ 60% din aceste proiecte au premisele sa se dezvolte la timp si sa fie proiecte de succes. Totodata, datorita faptului ca in retail un proiect de success are mare parte din spatii inchiriate de dinainte de a se incepe constructia, proiectele care nu au un anumit grad de inchirieri au sanse mari sa nu se mai dezvolte", afirma Monica Barbu, directorul departamentului de retail al Colliers International.
Orasele din provincie, noua tinta a dezvoltatorilor
Planurile investitorilor au inceput cu Bucurestiul, care reprezinta cea mai mare piata, cu cele mai mari venituri pe cap de locuitor, pentru ca atentia acestora sa se indrepte treptat spre orasele mari si mai apoi medii din tara. Importanta acestor piete mai mici este data si de strategiile retailerilor internationali, care nu mai tin neaparat sa deschida primul magazin in Capitala, si dintr-o oferta limitata de spatii.
"Retailerii noi sunt dispusi sa intre pe piata din Romania cu magazine localizate in afara Bucurestiului, fara a mai astepta o prima intrare in Capitala", spune Moraru de la Eurisko.
Targu-Mures, Pitesti sau Cluj-Napoca sunt orase ai caror locuitori pot sau vor putea face cumparaturi in magazine care inca nu sunt in Bucuresti, cum ar fi Orsay si TNT in Euromall Pitesti, Hervis, New Yorker, Piazza Italia sau Stradivarius in Polus Center Cluj sau lantul de parfumerii Douglas si retailerul de imbracaminte Peter Murray in Mures Mall.
Cresterea stocului de spatii comerciale moderne duce si la o crestere a competitiei intre retaileri, care cauta obtinerea celor mai bune spatii in mall-urile cele mai tranzitate.
"Retailerii care au simtit in primul rand intarirea competitiei pe piata au fost brandurile locale. Ele au incercat sa-si consolideze pozitia pe piata si sa se pregateasca de intrarea brandurilor internationale. Uneori, securizarea unor locatii a avut ca motiv principal blocarea accesului concurentei in anumite proiecte", apreciaza consultantul Colliers.
Comerciantii nu au insa doar motive de ingrijorare, pe masura cresterii competitiei, tinand cont ca raportul de forte in raport cu proprietarii mall-urilor se va schimba in urmatoarea perioada, pe fondul cresterii stocului disponibil.
"Retailerii au constientizat ca raportul de forte pe piata a inceput sa se schimbe in favoarea lor si isi pot negocia termeni financiari mai buni. De asemenea, marii retaileri, ancore pentru viitoarele mall-uri, au inceput sa negocieze si o contributie de amenajare a spatiului din partea proprietarului pentru unitatile de peste 1.000 de metri patrati", puncteaza Barbu de la Colliers.
Ce stabileste nivelul chiriei?
Printre cei mai importanti factori care determina nivelul chiriilor medii se pot mentiona orasul, populatia orasului, tipul de proiect sau mixul de chiriasi.
"Se poate estima un nivel mediu de 10 - 20 de euro/metrul patrat. Exista evident si exceptii de la regula, precum nivelul ridicat al concurentei, care va determina o scadere a chiriilor, in timp ce proiectele care s-au dovedit a fi de succes vor fi cautate si mai puternic de catre chiriasi, ca urmare chiriile pot creste", afirma consultantul Eurisko.
Colliers apreciaza ca nivelul chiriilor este deja pe un trend descendent, iar in urmatoarele 12 luni vom asista la o noua scadere cu 10-15% a valorilor de contractare, exceptie facand proiectele cu concepte reusite.
Chiriile practicate in provincie sunt inferioare celor din Bucuresti, atat din cauza veniturilor mai mici ale locuitorilor, cat si din cauza valorilor de trafic, mult sub nivelul inregistrat in mall-urile din Capitala.
"Deocamdata este greu de crezut ca mall-urile din provincie pot avea un trafic mai ridicat decat cele din Bucuresti, deoarce in Capitala exista doar 3 centre comerciale moderne si spatioase pentru o populatie estimata la aproape 3 milioane de locuitori. Traficul in mall-urile din provincie poate varia intre 5000 si 35.000 de vizitatori zilnici", spune Moraru.
Peste 20 de centre comerciale au fost sau urmeaza a fi livrate in decurs de 18 luni, in perioada 1 iulie 2007 - sfarsitul anului 2008, orasele care vor cunoaste cele mai mari cresteri in ceea ce priveste stocul de spatii comerciale fiind Cluj-Napoca, Iasi, Suceava, Bacau si Targu-Mures, unde vor fi inaugurate cel putin cate doua noi centre comerciale.
Astfel, la Cluj a fost livrat luna aceasta primul mall de mari dimensiuni - Polus Center, pana la sfarsitul anului urmand a fi livrat si proiectul Iulius Mall. Cele doua proiecte nu vor ramane singurele in orasul din centrul Transilvaniei, tinand cont ca pentru anul 2009 este anuntata livrarea altor doua proiecte - Atrium Centers si Akademia Center.
"A fi primul pe piata sau a deschide inaintea concurentei reprezinta un avantaj puternic, ca atare este greu de crezut ca dezvoltatorii vor amana deschiderea centrelor comerciale", afirma Moraru.
Extindere agresiva a parcurilor de retail
Piata centrelor comerciale nu se rezuma doar la mall-uri, ci include si parcurile de retail, concept care se indreapta catre un alt profil de cumparatori. La Iasi, spre exemplu, oras in care sunt deja deschise trei centre comerciale - Iulius Mall, Moldova Mall si Felicia Shopping City, va avea si un parc de retail - Era Shopping Park. O buna parte dintre dezvoltatori isi vand proprietatile imediat dupa finalizare, cum este si cazul grupului de firme Moldova, care a vandut Moldova Mall catre fondul britanic de investitii Equest. Preturile mari ale terenurilor si cresterea costurilor cu constructiile fac ca marjele acestora sa fie intr-o usoara scadere, dar sa se mentina la un nivel satisfacator.
"La fel ca in cazul chiriilor, nivelul randamentelor poate varia in functie de numeroase criterii. Totusi, se poate estima un nivel mediu al randamentelor investitionale de 7-15%, iar in unele cazuri de chiar 20%. In cadrul afacerilor de real-estate businessul de mall este in continuare unul foarte profitabil", sustine Moraru.
Cele mai multe proiecte vor fi livrate anul viitor la Suceava, unde trei dezvoltatori - GTC, Iulius Group si Priceton Investments & Real Estate Development - au inceput investitii de sute de milioane de euro in proiecte cu o suprafata totala de peste 100.000 mp.
Un alt oras din Moldova a atras doua investitii importante in centre comerciale, si anume Bacaul, unde va fi livrat anul acesta atat un mall - Arena City Center, cat si un parc de retail - European Retail Park. Cele doua proiecte vor avea o suprafata inchiriabila de 65.000 mp.
O situatie asemanatoare este si in Targu-Mures, unde in acest an este asteptata livrarea unui centru comercial dezvoltat de o companie locala - Matrix Investments, precum si cel de-al treilea proiect European Retail Park, dezvoltat de compania cu actionariat belgian BelRom.
"Din punctul nostru de vedere toate orasele, de la Tulcea la Zalau, cu 50.000 de locuitori, pot suporta un centru comercial de dimensiuni medii. Pe de alta parte, in orasele care au mai putin de 300.000 de locuitori si mai mult de trei proiecte de mari dimensiuni, concurenta va fi acerba si poate determina surprize mai putin placute", spune partenerul Eurisko.
Cate un centru comercial va fi livrat pana la sfarsitul anului viitor si in Brasov (Unirea Shopping Center), Alba Iulia (Mall Alba), Piatra Neamt (Galleria), Buzau (Galleria), Constanta (City Park), Focsani (Focsani Plaza), Galati (Euromall), Ploiesti (Perla Shopping Center), Oradea (Tiago) sau Arad (Galleria).
Cele mai agresive planuri de expansiune au fost anuntate de companii precum Immoeast, BelRom, Mivan, GTC, RED Management Capital, Iulius Group sau Matrix Investments, care au in portofoliu sau in diferite stadii de dezvoltare cel putin cate trei centre comerciale.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
