În luna martie 2009, jurnaliştii şi primii vizitatori făceauochii mari în Bucureşti, cu ocazia inaugurării centrului comercialGrand Arena, în care erau ocupate doar 80 din cele 180 de spaţiianunţate. "Este primul mall care se deschide în acest an", explicaureprezentanţii Grand Arena, făcând referire la faptul că efectelecrizei se făceau simţite şi pe piaţa centrelor comerciale dinRomânia.
Între timp, toate centrele comerciale care au mai fostinaugurate pe piaţa locală au avut "circumstanţe atenuante" pefondul crizei, dar în timp ce la unele proiecte este mai uşor sănumeri spaţiile ocupate, alţi dezvoltatori au reuşit să îşi facălecţiile mai bine.
Eforturi financiare mai mari, multe nopţi nedormite şisacrificarea profitabilităţii, cel puţin în primii ani - sunt treidintre măsurile pe care dezvoltatorii care au continuat săconstruiască malluri în această perioadă au fost nevoiţi să leadopte.
"Ai nevoie de echipe mult mai mari pentru a dezvolta un mall înaceastă perioadă. Am avut cinci oameni de la Colliers şi alţi cinciangajaţi ai Futureal care au lucrat pe partea de închiriere aspaţiilor. Alţi şapte oameni au coordonat procesul de amenajare amagazinelor de către chiriaşi. Au fost cazuri în care am pusmuncitorii noştri să amenajeze magazinele în locul retailerilor",explică Eran Socher, managerul de dezvoltare al mallului Gold Plazadin Baia Mare, ultimul centru comercial finalizat în acest an.
Chiar şi cu această mobilizare, mallul nu a fost ocupat completîn ziua deschiderii. Aproximativ 20 din cele 100 de spaţii alemallului sunt libere, dar unităţile mari au fost ocupate deC&A, New Yorker, Waikiki, Takko sau Deichmann, în timp ceCinema City a deschis la Baia Mare cel de-al nouălea multiplex dinRomânia, iar Cora are la parter un hipermarket de dimensiunireduse.
"Sunt foarte mândru de faptul că 82,5% din spaţii sunt ocupateîn ziua inaugurării. Este o mare realizare", consideră managerulcare a coordonat dezvoltarea mallului din Baia Mare. "Negocierilesunt de două-trei ori mai lungi şi părţile sunt mult mai atente ladetalii. Este mai uşor să închiriezi spaţii mai mari pentruperioade lungi către retailerii importanţi decât magazinele mici",explică dificultăţile cu care s-a confruntat.
Geamuri Şi sprinklere gratis. Unii retaileri cu care au fostsemnate precontracte s-au răzgândit. Alţii aşteaptă să vadărezultatele centrului comercial din primele luni de funcţionare.Leonardo sau Mondex, reţele aflate în insolvenţă, au ocupat larândul lor spaţii în cadrul mallului, cea mai mare investiţierealizată în zona de nord-vest a ţării.
"Prima provocare este să îi convingi pe retaileri să se extindă,să-şi folosească banii pentru spaţii noi într-o perioadă în caretoată lumea este obişnuită să reducă investiţiile şi să seconsolideze. Cu toate acestea, consider că este cel mai bun momentsă fii retailer, atâta timp cât ai resurse: acum spaţiilecomerciale sunt predate în alte condiţii: pot avea şapa turnată,faţadă de sticlă sau sprinklere, contribuţia dezvoltatorilor fiindsemnificativă", explică Socher.
Avantajele de care beneficiază retailerii se resimt însăputernic în profitabilitatea proprietarilor de centrecomerciale.
Mallul de la Baia Mare a implicat o investiţie de 70 de milioanede euro, dar beneficiarii proiectului, austriecii de la Immofinanz,apreciază că veniturile obţinute în primul an de exploatare aproiectului vor fi de doar 3,5 milioane de euro, respectiv unrandament de 5% în euro, raportat la costuri.
"Yield-ul acestui mall cu siguranţă nu este 5%, în euro pe an.Oamenii evaluează un mall multiplicând încasările. Însă, chiriilemallurilor deschise astăzi cu siguranţă vor creşte. Nu văd un altcentru comercial construit în Baia Mare pentru mulţi ani: avem unmall mare, într-o zonă bună, cu cel mai bun cinematograf şihipermarket. De ce ar dori cineva să concureze cu aşa ceva?",explică Socher motivele pentru care crede că în anii următori vorcreşte veniturile realizate de centrul comercial.
Un mall mai mic? Baia Mare nu este în topul celor mai mari 15oraşe din România, având o populaţie de 140.000 de locuitori, darca urmare a finalizării proiectului Gold Plaza a ajuns pe locul 12în clasamentul oraşelor cu cele mai mari investiţii finalizate înretail - centre comerciale şi hipermarketuri.
Mallul putea fi mai mic, dar tocmai datorită faptului că înurmătorii ani nici RED şi nici Atrium Centers nu au anunţat că vorîncepe construcţia unor proiecte concurente, oficialii Gold Plazanu au modificat planul iniţial, având finanţare asigurată prinMKB.
"Am decis să păstrăm proiectul la o suprafaţă închiriabilă de30.000 de metri pătraţi. Ne-am gândit să îl facem mai mic şi astfell-am fi putut avea plin în ziua deschiderii. Dar am vrut să avemspaţiu pentru a putea lua şi în viitor chiriaşi noi care vor venipe piaţă", explică Socher.
Cu toate acestea, în momentul de faţă este foarte greu de umplutun mall de asemenea dimensiuni în afara Bucureştiului.
Pe zona de food-court, marii operatori, precum KFC, McDonald's,Pizza Hut sau Burger King îşi aleg foarte atent spaţiile pentrunoile fast-food-uri, iar în mallul din Baia Mare deocamdată nu s-aextins niciunul, cum nu au deschis magazine nici retailerii dearticole sportive multi-brand, precum Intersport sau Hervis, careerau nelipsiţi din centrele comerciale inaugurate în perioada2006-2009.
În aceste condiţii, antreprenorii locali reprezintă un elementsemnificativ din mixul de chiriaşi, dar aceştia nu au resurselefinanciare şi know-how-ul de care beneficiază marile lanţuriinternaţionale de magazine.
"Avem chiriaşi care au nevoie de ajutor la început, motiv pentrucare garanţiile nu mai sunt atât de importante. Pentru noi este maiimportant să îl vedem pe retailer alocând bani pentru amenajareamagazinului decât să ne dea chiria pentru trei luni în avans.Preferăm să dedice timp amenajării, astfel încât să deschidămagazinul la timp", mai spune reprezentantul Gold Plaza.
Pentru anul viitor proiectele noi inaugurate pot fi multe, darcertitudinile sunt în continuare destul de puţine. Toamna este ceamai potrivită perioadă pentru inaugurări, Galleria Arad, Maritimodin Constanţa sau Palas Iaşi fiind programate pentru lunileseptembrie-octombrie 2011.
Oradea Shopping City sau Colosseum din Bucureşti ar putea fideschise mai devreme, dar rămâne de văzut. În aceste condiţii,dezvoltatorii de centre comerciale ar trebui să se reprofileze sausă schimbe piaţa pe care activează.
"Voi activa cel mai probabil în retail, în continuare. A fostatât de palpitant încât ne dorim să facem mai mult. Avem o echipăbună şi cred că vom construi şi alte malluri", spune Socher, fără aoferi detalii despre proiectele viitoare. O diplomă de la Oxford şiun mall construit în cele mai dificile condiţii pot fi douărecomandări solide pentru managerul de 33 de ani.
Gold Plaza Baia Mare pe scurt:
70 de milioane de euro reprezintă investiţia în proiect
30.000 de metri pătraţi este suprafaţa închiriabilă
89% este gradul de închiriere a spaţiilor la momentulinaugurării
20 de magazine îşi caută încă ocupanţi
3,5 milioane de euro sunt chiriile estimate pentru primul an
Principalele ancore: Cora, Cinema City, C&A, New Yorker,Deichmann, Takko şi Waikiki
Futureal este dezvoltatorul proiectului care va intra înportofoliul austriecilor de la Immofinanz
Colliers s-a ocupat de închirierea spaţiilor, iar Ţuca Zbârcea& Asociaţii a gestionat aspectele juridice.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
