Cresterea costului de achizitie a terenurilor, care impiedica dezvoltatorii de logistica sa gaseasca locatii bune la preturi acceptabile, precum si intarzierea autorizatiilor de constructie ii determina pe investitorii de profil sa aleaga alte locatii in afara Bucurestiului.
"Luam in considerare extinderea in alte orase mari din tara si ne-am raportat la studii de piata care au indicat zona de vest cu cel mai mare potential. In prezent ne aflam in stadiul achizitiei de teren. Printre orasele analizate se numara Arad, Timisoara sau Cluj, care prezinta un potential la fel de ridicat ca Bucurestiul in urma cu cativa ani", a declarat Vlad Dumitrescu, maket officer pentru ProLogis Romania.
Compania dezvolta in prezent proiectul ProLogis Park Bucharest A1, la kilometrul 23 al autostrazii Bucuresti-Pitesti, din care au fost finalizati si inchiriati circa 56.000 de metri patrati de suprafata depozitabila. Intregul proiect va avea la final noua cladiri cu 290.000 de metri patrati.
Printre alte orase interesante pentru dezvoltatorii de spatii de logistica se numara Constanta- datorita apropierii de port, Pitesti - datorita proximitatii autostrazii, Ploiesti - distanta scurta fata de Capitala sau Brasov. Numarul de proiecte industriale a crescut semnificativ in ultimii ani, iar acest trend va continua.
"Piata este inca la inceput si chiar daca proiectele livrate anul acesta vor depasi previziunile, cererea de spatii logistice nu va fi mai mica decat oferta. Insa, in scurt timp se va ajunge la un echilibru intre cerere si oferta", explica Dumitrescu.
Stocul din Cluj, plus de 100.000 mp
Suprafata spatiilor logistice disponibile in Cluj va creste anul acesta cu aproximativ 100.000 metri patrati. Potrivit specialistilor imobiliari, cei mai importanti factori de dezvoltare sunt extinderea Aeroportului International Cluj si numarul mare de investitii industriale si comerciale anuntate in zona.
Principala problema cu care se confrunta cei care vor sa investeasca pe acest segment este lipsa unor terenuri de mari dimensiuni, care sa fie potrivite pentru acest tip de investitii.
Pe piata din Cluj-Napoca exista in prezent spatii cu destinatie logistica pe o suprafata de 350.000 mp, din care doar 30.000 mp mai sunt disponibili, restul fiind inchiriati. Din totalul spatiilor logistice doar 40% sunt constructii noi, restul fiind spatii existente pe vechile platforme industriale.
"Spatiile vechi, majoritatea fiind parti ale unor foste platforme industriale, chiar daca unele au rampe de incarcare-descarcare, de multe ori sunt prea mici, iar sistemele de ventilatie, incalzire si electricitate sunt de multe ori depasite. In plus, vechile hale nu au sisteme de evacuare a fumului sau de prevenire a incendiilor, iar despre birourile aferente unor astfel de spatii, in majoritatea cazurilor nici nu poate fi vorba", declara Doru Lupeanu, marketing manager al agentiei imobiliare Grup de Lux. Potrivit acestuia, in ultimul timp se poate observa orientarea investitorilor catre construirea de spatii logistice in detrimentul cumpararii celor vechi. Acest fapt se datoreaza necesitatilor investitionale destul de ridicate pentru modernizarea spatiilor existente, multe din ele neavand rampe pentru incarcare-descarcare sau o infrastructura potrivita pentru depozitare.
Una dintre companiile clujene care a investit in ultimii ani in spatii logistice este Transilvania Constructii, care a inceput in 2003 constructia de hale si depozite, in regim propriu, pentru parcul logistic din incinta societatii.
Suprafata totala pe care compania o poate valorifica acum este de 150.000 de metri patrati, din care 60% a fost inchiriata. Anul trecut, compania a modernizat un alt depozit cu o suprafata totala de peste 2.500 de mp si a investit, de asemenea, in infrastructura parcului logistic, construind drumuri si platforme.
Potrivit conducerii companiei, investitiile realizate pana in prezent in modernizarea si dezvoltarea parcului logistic se cifreaza la peste 10 milioane de euro. In prezent, pe platforma logistica a companiei Transilvania Constructii activeaza un numar de 90 de firme, conducerea companiei estimand ca pana la finalizarea locatiei sa se ajunga la 100 de chiriasi. Chiriile percepute de companie sunt intre 4 si 6 euro pentru un metru patrat,
valoarea acestora fiind stabilita in functie de dotarile spatiului, dar si in functie de suprafata inchiriata.
Firma clujeana a realizat anul trecut o cifra de afaceri de 20,3 milioane de euro, valoare reprezentand o crestere de 97% fata de 2006, si potrivit conducerii, 45% din cifra de afaceri a fost realizata de parcul logistic, in a carui modernizare si dezvoltare s-au investit peste 10 milioane de euro pana in acest moment.
Pe langa proiectul Transilvania Constructii pe piata au mai aparut anul trecut proiecte cu o suprafata totala de aproximativ 30.000 de metri patrati, locatiile alese pentru aceste constructii noi fiind zona Someseni, Calea Baciului si mai nou Floresti. Spatiile beneficiaza de locuri de parcare, paza permanenta, internet, telefon, acces TIR, rampe pentru incarcare-descarcare si acces linie CFR.
Immoeast a pus ochii pe piata clujeana
Anul trecut, fondul austriac de investitii Immoeast si-a anuntat, de asemenea, intentia de a investi, in parteneriat cu European Future Group, 300 de milioane de euro, in urmatorii ani, pentru constructia a opt-zece parcuri logistice, in Romania. Suprafata totala inchiriabila a centrelor logistice va fi de aproximativ 500.000 de metri patrati, iar orasul Cluj-Napoca se afla pe harta acestor investitii.
De asemenea, grupul de dezvoltare imobiliara Eyemaxx, tot in parteneriat cu Immoeast, cauta un teren de aproximativ 12 hectare in judetul Cluj, pentru a construi un parc logistic, investitia urmand sa fie de aproximativ 40 de milioane de euro.
"In Cluj e mai greu decat in celelalte locatii, deoarece din punct de vedere geografic sunt putine terenuri care sa aiba o suprafata unitara de 12 hectare. In plus, cand alegem terenul pentru un parc logistic, locatia e foarte importanta pentru ca viitorii chiriasi trebuie sa aiba acces la infrastructura, in cazul Clujului, Autostrada Transilvania", a declarat Andr? Hofer, manager pentru dezvoltarea logistica in cadrul Eyemaxx.
Potrivit acestuia, momentan in Cluj, Eyemaxx este in discutii cu mai multi proprietari de terenuri, o decizie urmand sa fie luata in perioada urmatoare. "Intentia noastra este ca anul acesta sa incepem constructia parcului logistic, deoarece o mare parte dintre clientii nostri din Timisoara sunt interesati si de Cluj", a precizat Hofer.
Eyemaxx construieste deja un proiect logistic la Timisoara in valoare de 40 de milioane de euro. Parcul logistic, denumit Log Center, este prima investitie comuna a celor doua companii austriece pe piata romaneasca, acestea vizand dezvoltarea unei retele de 10 astfel de proiecte.
In perioada urmatoare si alte companii vor dori sa benefiecieze de trendul crescator al pietei romanesti de logistica, firme mari fiind deja interesate de terenuri in zona Cluj. De asemenea, companiile care activeaza deja pe piata de logistica nu vor sa piarda nicio oportunitate in domeniu, in conditiile in care randamentele care se pot obtine pe aceasta piata sunt de aproximativ 7,5% pe an.
Trendul pietei imobiliare clujene urmeaza concentrarea spatiilor logistice in zona de nord a orasului, mai ales in apropierea platformei industriale si la iesirile din Cluj-Napoca inspre Zalau, Dej si Oradea. Din punctul de vedere al preturilor practicate pe piata locala pentru inchirieri, spatiile industriale cu destinatie logistica fluctueaza momentan intre o chirie de 2 si 6 euro/mp in functie de locatie, suprafata si facilitati.
In aceste conditii, chiria se mentine aproape de media anului 2005, cand era de 1-4 euro/mp, neexistand evolutii spectaculoase in acest sector. Chiriile de 2-3 euro/mp se adreseaza halelor industriale vechi, nerenovate, cele mai mari se adreseaza halelor modernizate sau noi.
In opinia specialistilor imobiliari, o eventuala crestere a preturilor de inchiriere ar fi si in perioada urmatoare total nejustificata, deoarece ar aduce spatiile logistice la un nivel al preturilor similar cu valorile practicate pentru anumite categorii de birouri. Pe termen mediu, nivelul chiriilor va evolua in paralel cu dezvoltarea in ansamblu a mediului de afaceri din zona si cu rata de acoperire a spatiilor de depozitare.
In ceea ce priveste vanzarile de spatii industriale, preturile depind de in mare parte de locatie si sunt de asemenea in stransa legatura cu preturile terenurilor din zona respectiva, valoarea osciland intre 200 si 400 euro/mp.
La nivel de cerere de spatii logistice, in acest moment pe piata clujeana cele mai solicitate sunt suprafetele relativ mici, cuprinse intre 500 si 1.500 metri patrati, iar principalele facilitati cautate sunt cele strans legate de industria usoara.
Anul acesta, structura cererii incepe sa se modifice, in sensul ca au aparut primele solicitari de spatii mai generoase, care sa includa facilitati legate de industria grea, venite in special din partea unor investitori straini.
Cum evolueaza piata clujeana
Suprafata totala a spatiilor logistice din Cluj este de 350.000 mp, din care doar 40% sunt constructii noi, restul fiind spatii localizate pe vechile platforme industriale;
Pretul de inchiriere pentru spatiile de depozitare este intre 2 si 6 euro/mp, iar in perioada urmatoare nu se prevad evolutii semnificative pe acest segment;
Dezvoltarea de spatii logistice se va concentra in zonele de vest si est ale orasului, iar in urmatorii doi ani e de asteptat ca marii dezvoltatori sa investeasca in acest segment;
La nivel de cerere de spatii logistice, in acest moment pe piata clujeana cele mai solicitate sunt suprafetele relativ mici, cuprinse intre 500 si 1.500 metri patrati, iar principalele facilitati cautate sunt cele strans legate de industria usoara.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
