In 2006, Rusia a asistat la o dezvoltare si diversificare fara precedent a sectorului imobiliar de spatii de birouri, scrie Les Echos.
Cu un volum al tranzactiilor de inchiriere si de achizitie de 3,4 miliarde de euro in 2006, Rusia "se pozitioneaza foarte bine in raport cu piete mai agresive ca cea a Chinei, unde volumul tranzactiilor a atins aproape 3,8 miliarde de euro", estimeaza Michael Lange, director pentru Rusia si CEI (fostele tari sovietice cu exceptia tarilor baltice) in cadrul Jones Lang LaSalle. Dupa parerea sa, piata rusa a spatiilor de birouri va urma aceeasi tendinta in 2007.
In contextul in care cererea depaseste in continuare cu mult oferta, pretul chiriilor va urca, Moscova plasandu-se pe pozitia a doua dupa Londra in topul celor mai scumpe piete. Cele mai prestigioase birouri se inchiriau acolo la sarsitul anului 2006 cu 837 de euro in medie pe metru patrat, fata de 514 euro in 2005, cele de clasa A cu 544 de euro si cele de clasa B, cele mai numeroase, cu 407 euro, exceptand costurile operationale.
"Preturile de inchiriere a birourilor cunoscute si a celor de calitate internationala vor continua sa creasca cu 5-10% pe an in anii urmatori", estimeaza Michael Lange.
Aceasta majorare a preturilor se explica prin rata buna de crestere economica, de 6,6%, si printr-o criza evidenta a spatiilor de birouri. Parcul total de spatii moderne era cel mai scazut din Europa in 2006, respectiv 0,56 metri patrati pe ocupant, fata de 4,5 metri patrati in Paris. Conform unui studiu realizat de Cushman & Wakefield, rata spatiilor libere era de 2,7% in 2006, cea mai scazuta din Europa.
Parcul este in cea mai mare parte alcatuit din birouri clasa B, insa se contureaza din ce in ce mai clar tendinta de construire de birouri de calitate internationala pe fondul exigentelor sporite ale companiilor. Conform Cushman & Wakefield, parcul aflat in constructie sau in faza de proiect reprezinta aproape dublul parcului actual de 5,5 milioane de metri patrati, cu 3,4 milioane de metri patrati in constructie si 5,8 milioane de metri patrati in faza de proiect, segmentul spatiilor de birouri de calitate internationala inregistrand o crestere constanta.
"In ultimii 10-15 ani, companiile s-au instalat in vechile administratii sovietice de calitate slaba, cu plafoane joase, coridoare enorme, ferestre mici. Astazi, chiar si companiile din Rusia aspira la conditii mai bune de munca, in birouri de calitate", remarca Alissa Zotimova, director adjunct in cadrul departamentului spatii de birouri al Cushman & Wakefield din Moscova.
Dupa parerea sa, anul 2006 a fost de altfel anul "marilor afaceri" pentru investitorii rusi si straini, cu spatii de 29.000-32.000 de metri patrati inchiriate in centrul Moscovei de Deloitte & Touche, PricewaterhouseCoopers si compania rusa Vympelcom. Zotimova remarca in acelasi timp o tendinta puternica de descentralizare nu numai dincolo de periferii, ci si de soseaua MKAD aflata la periferia Moscovei. "Pentru un plus de eficienta si din motive legate de costuri, in loc sa inchirieze cinci birouri in centru, o companie prefera sa iasa din Moscova", subliniaza Alissa Zotimova.
Aceeasi tendinta este remarcata si de Jones Lang LaSalle, care defineste cinci poli de descentralizare in jurul Moscovei, dintre care sudul, nord-vestul si vestul sunt cele mai populare, gratie numeroaselor proiecte ca Metropolis, White Square sau cartierul de afaceri Moscow City la vest, al carui ritm de constructie este totusi mai lent decat se prevazuse initial. Polul sud in directia aeroportului international Domodiedovo cunoaste cea mai rapida dezvoltare, urmand sa detina o cota de 20% din piata anul viitor, conform estimarilor.
Astfel, conceptul de parc de afaceri "prinde" in Moscova. Lansat anul trecut odata cu Kryalatskie Hills ce ocupa peste 58.000 de metri patrati, acesta ia amploare odata cu mai multe proiecte pregatite de livrare, cum ar fi Greenwood Business Park si Ikea Business Park de peste 120.000 de metri patrati fiecare.
Jones Lang LaSalle prevede un viitor promitator pentru parcul de afaceri, capabil sa raspunda cererii uriase din Moscova, chiar daca intampina anumite probleme legate de noutatea sa: transport public insuficient, absenta magazinelor, bancilor etc.
Piata centrelor comerciale, alimentata de o crestere extraordinara a consumului gospodariilor, cunoaste o dezvoltare spectaculoasa. Parcul a crescut de sase ori din 2001, incluzand 52 de centre in 2006, in crestere cu 25% fata de 2005.
Piata relativ noua a depozitelor de calitate, cu 792.000 de metri patrati construiti in 2006, inregistreaza si ea un ritm de dezvoltare destul de rapid, in ciuda neclaritatilor de ordin legislativ.
Incertitudinea politica legata de alegerile prezidentiale nu a fost inca resimtita in sectorul imobiliar, marcat de intrarea investitorilor institutionali internationali, cum ar fi Eurohypo la sfarsitul anului 2005. "Daca va exista un impact negativ, acesta va fi de scurta durata", declara Michael Lange.
In paralel cu lansarea de proiecte imobiliare in toate marile orase ale Rusiei, dezvoltatorii rusi sunt in cautare de oportunitati in Europa. Mai multe mari grupuri care dezvolta deja proiecte in Saint-Petersburg, Moscova, sunt interesate in special de Franta. Dintre acestea, Stroimontage, o companie fondata in 1992 a carei activitate de baza este constructia de locuinte, a deschis o filiala la Paris cu numele Hermitage cu intentia de a realiza mai multe proiecte rezidentiale ample in Ile-de-France, "peste 10.000 de metri patrati, clasa A", precizeaza Emin Iskenderov, directorul general al companiei.
Primul proiect a fost realizat in Montevrain, unde dezvoltatorul a construit 20.000 de metri patrati de locuinte intr-o singura transa, cu finantare din partea Sofim si comercializate la un pret mediu de 3.600 de euro pe metru patrat. Din cele 300 de locuinte proiectate, 200 sunt rezervate.
Alte doua proiecte sunt in studiu la Mantes-la-Jolie (300 de apartamente la 3.600 de euro pe metru patrat) si Massy. Dezvoltatorul rus priveste si catre Coasta de Azur. Toate proiectele sale urmeaza sa totalizeze peste 200.000 de metri patrati.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
