Declinul pietei rezidentiale americane ofera ocazii "pradatorilor" financiari sa profite de persoanele care raman in urma cu platile, scrie International Herald Tribune.
Schemele iau diverse forme si implica adesea promisiuni facute proprietarilor aflati in impas ca vor primi sume sub forma de cash pe loc si ca vor avea sansa de a-si pastra locuintele pe termen lung. Intre timp insa, altcineva preia documentul de transfer al proprietatii, imprumuta cat poate in raport cu valoarea locuintei. Iar, aproape intotdeauna, proprietarii ajung sa-si piarda locuintele.
Nu exista cifre la nivel de tara cu privire la aceasta frauda des intalnita, denumita "equity stripping", insa cazuri de acest gen au fost inregistrate in aproape toate statele americane. Sapte state au adoptat legi pentru a o stopa. Insa, in conditiile in care rata procedurilor prin care se stinge dreptul de rascumparare a unei ipoteci (foreclosure) este in crestere, problema se va acutiza.
"Conditiile de acum sunt perfecte pentru acest tip de scheme", spune Lauren Saunders, managing attorney in cadrul National Consumer Law Center din Washington. "Suntem la capatul unei perioade de crestere a preturilor la proprietati."
Jessica Attie, codirector al unui proiect de combatere a cazurilor de foreclosure din cadrul Sotuh Brooklyn Legal Services, spune ca biroul sau a fost asaltat de proprietari care si-au transferat drepturile de proprietate unor oameni care pretindeau ca-i ajuta sa-si "salveze" locuintele.
Numarul victimelor se afla in crestere in conditiile in care din ce in ce mai multi proprietari raman in urma cu plata ipotecilor si afla ca nu pot obtine o refinantare. Conform unor date recente furnizate de Mortgage Bankers Association, aproape 19% din volumul total al creditelor acordate clientilor cu o bonitate mai scazuta, sau 1,1 milioane de credite ipotecare, fie inregistreaza intarzieri de peste 30 zile in rambursare, fie se afla in foreclosure. La sfarsitul anului 2006, procentul era de 17,9%.
In momentul in care o proprietate intra in foreclosure, aceasta apare pe o lista. Persoanele individuale si companiile care practica scheme de equity stripping urmaresc indeaproape aceste liste si apoi ii contacteaza pe proprietarii aflati in impas fie prin telefon, email sau batandu-le pur si simplu la usa.
Aceste companii isi fac intens publicitate in zonele pe care le au in vizor. "Nu mai poti dormi din cauza datoriilor?", intreaba un flier realizat de un "specialist in foreclosure", Equity Real Estate Solutions.
Aleem Morris, in varsta de 30 de ani, a raspuns unui astfel de flier dupa ce si-a pierdut slujba. Fiind in urma cu plata ratelor la un credit ipotecar pentru o locuinta de doua etaje in apropiere de Newark, unde locuia cu bunicul sau de 82 de ani, Morris era disperat. Imprumutase bani de la familie si prieteni, dar locuinta a intrat in foreclosure in februarie 2005. Morris datora 118.000 de dolari.
Morris spune ca s-a intalnit cu Kenneth McKinnon, un oficial al Equitable Real Estate, si i-a spus ca are datorii, si-a pierdut slujba si este pe cale sa-si piarda locuinta.
Conform lui Morris, McKinon i-a spus ca toate probleme se vor rezolva. Equitable urma sa aranjeze ca altcineva sa cumpere locuinta, temporar, dupa cum i s-a explicat. In schimb, Morris urma sa primeasca 20.000 de dolari sub forma de cash si altcineva urma sa faca platile lunare in timp ce el si bunicul sau urma sa locuiasca acolo timp de un an fara a plati chirie. In timp, platile urma sa fie facute in numele lui Morris, astfel incat acesta putea contracta un nou credit ipotecar. Dupa un an, Morris putea cumpara locuinta in schimbul a 315.000 de dolari.
Locuinta a fost vanduta in schimbul a 315.000 de dolari. Se pare ca Morris a primit suma cash si ca datoriile i-au fost platite. Insa despre restul de 127.199 de dolari nu se stie nimic. McKinnon i-a spus lui Morris ca pentru a face lucrurile sa mearga a fost nevoit sa plateasca o multime de persoane. In octombrie anul trecut, Morris a fost informat ca locuinta sa se afla din nou in foreclosure. Acesta a inceput sa caute un avocat. Essex-Newark Legal Services se ocupa de cazul sau.
"Habar n-aveam ce fac", recunoaste Morris, spunand ca bunicul sau va avea cel mai mult de suferit. Promisiunea obtinerii imediate a unor bani, rambursarii creditului si unei locuinte unde sa locuiasca fara sa plateasca chirie timp de un an l-a atras foarte usor pe Morris.
McKinnon a refuzat sa discute cu privire la acest caz.
Astfel de scheme difera din punctul de vedere al executiei insa se profita de doua lucruri: disperarea celor care nu-si pot plati creditele si complexitatea documentelor legate de contractarea unui credit ipotecar. Un studiu publicat luna trecuta de Federal Trade Commission arata ca documentele sunt atat de "ametitoare", incat jumatate din cei care contracteaza astfel de credite nu pot specifica ce suma au imprumutat.
Un alt program oferit de RYM Technology Holdings, cu sediul in Michigan, a atras cel putin 20 de proprietari locali aflati in dificultate si alte 40 de persoane din Chicago. Conform celor care au participat la program, oficialii companiei le-au promis proprietarilor ca daca isi transfera drepturile catre RYM Tech si isi fac platile lunare ca de obicei, in cinci ani isi vor primi locuintele inapoi.
Shakeela Muhammad, in varsta de 55 de ani, fost manager in cadrul Bank of America din Chicago, a auzit de program de la o prietena. Detinea o locuinta din 1988, insa in 1998 a fost disponibilizata si a inceput sa aiba probleme financiare. In 2005, ramasese destul de mult in urma cu platile.
Muhammad spune ca a verificat RYM Tech la Better Business Bureau: nici un fel de plangere. Ea l-a sunat pe Felix Daniel, directorul companiei, pentru a-l intreba daca si-ar pune in pericol locuinta. Daniel a asigurat-o ca nu, adaugand: "Va dau cuvantul meu".
In august 2005, Muhhamad a semnat un contract. Patru luni mai tarziu, ea a primit o nota care o anunta ca este in pericol de a-si pierde locuinta. RYM Tech nu-i mai platise ratele, ii refinantase locuinta si obtinuse 44.157 de dolari sub forma de cash. Locuinta sa a intrat in foreclosure in mai 2006.
Autoritatile din Arizona au anuntat ca o audiere este programata pentru aceasta luna in cadrul unui proces civil impotriva RYM Tech. Directorul companiei nu a putut fi contactat.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
