Spaţiile de co-working sunt, de fapt, birouri care se pot închiria cu ora, luna sau perioade mai lungi, ce oferă tehnologia şi mobilierul necesar muncii de birou, precum şi servicii conexe (secretariat, copiere - printare etc.).
Într-un co-working găseşti o comunitate de oameni de afaceri ce caută să optimizeze costurile unui început de drum sau ale unei munci pe proiect, independente.
Conceptele de co-working sunt multiple şi se diversifică zilnic. S-au adăugat spaţii de întâlniri, de relaxare, spaţii de cafenea şi de luat masa, săli de training şi evenimente, biblioteci, spaţii de atelier şi producţie, laboratoare media şi multe altele. Unele spaţii oferă pentru rezidenţi şi servicii de incubare, respectiv consultanţă pentru creşterea şi scalarea afacerii, acces la finanţare şi definirea unei strategii de exit.
În România sunt astăzi spaţii de co-working pentru maxim 1.500 de membri, incluzând cele deschise în Timişoara, Iaşi şi Cluj. Dar numărul oamenilor de afaceri care vor să investească într-un spaţiu şi să opereze un hub creşte semnificativ şi accelerat.
În 5 ani de zile, multe companii de servicii vor oferi ca beneficiu pentru angajaţi un abonament la reţele de spaţii de tip co-working din oraşul lor, numite şi hub-uri.
De ce apare nevoia de astfel de spaţii? Sunt câteva tendinţe legate de forţa de muncă şi mediul de business ce susţin apariţia acestor tipuri de birouri, cele mai importante fiind:
1. Creşterea numărului de tineri care lucrează pe proiecte pe cont propriu, în colaborări cu firme locale şi internaţionale;
2. Creşterea numărului de firme înfiinţate de tineri între 25 şi 30 de ani, ce doresc să devină antreprenori;
3. Apetitul tinerilor din corporaţii (generaţiile Y şi Z) pentru birouri neconvenţionale, cu design modern şi creativ, complementar cu birourile cu branding agresiv corporatist;
4. Trecerea de la un program fix la birou către un program flexibil de lucru combinată cu posibilitatea de a lucra în afara biroului, chiar şi de acasă;
5. Nevoia de spaţii de evenimente pentru conferinţe, traininguri şi workshopuri, cu designul şi atmosfera care să stimuleze creativitatea şi procesele de inovaţie în rândul participanţilor;
6. Interesul finanţatorilor de tip angel investor de a accesa cu uşurinţă, într-un singur loc, potenţialul de tineri cu idei;
7. Interesul marilor corporaţii de a conduce un proces de inovaţie de produs, paralel, în afara mediului corporatist strict şi tradiţional, rapid şi în afara radarului departamentelor proprii de compliance.
În USA, în prezent, 35% din populaţie lucrează în regim independent şi se aşteaptă ca, în mai puţin de 10 ani, procentul să crească la 50%. În Europa, cifrele sunt mai mici, dar tendinţa este similară. În România, acestea sunt departe de cifrele din ţări mature economic, având o economie bazată semnificativ pe marii contribuitori privaţi străini. Ceea ce atrage cu sine dezvoltarea de spaţii neconvenţionale de birouri, însă, este bătălia crâncenă pentru oameni, într-o piaţă inundată de companii de servicii în creştere accelerată. Ca rezultat, această luptă duce la sofisticarea listei de beneficii pentru angajaţi, ca alternativă financiară şi motivaţională la creşterea salariului.
După abonament la centrul medical, sala de fitness, cursuri de actorie, manichiură, masaj, precum şi acces la multe opţiuni personalizate foarte variate, companiile vor înţelege că cele mai preţioase pentru generaţiile noi sunt flexibilitatea şi posibilitatea de apartenenţă la diverse comunităţi în afara biroului, pe criterii de valori şi scop comun, şi nu de logo comun pe cartea de vizită. Companiile care vor încuraja aceste comportamente şi vor oferi angajaţilor abonament la reţele de co-working din oraş, vor marca multe puncte la atractivitate, pe o piaţă încinsă în căutare de forţă de muncă educată şi productivă. În 5 ani de zile vom vedea acest beneficiu listat printre favoritele angajaţilor.
Platforma de real estate în Bucureşti, însă, nu e încă pregătită să susţină spaţii de co-working de mari dimensiuni. Ca şi principii financiare, operatorii de co-working nu lucrează cu marje mari, chiria maximă sustenabilă pentru un business de acest tip fiind de dorit în zona subunitară. Totodată, această industrie este nouă, operatorii globali cu putere financiară mare fiind foarte puţini, iar cei locali abia la început de drum în ceea ce priveşte realizarea de profitabilitate sustenabilă. În absenţa unui chiriaş reputabil ca operator, cu garanţii şi contract ferm pe durată lungă, dezvoltatorii imobiliari pot întâmpina probleme în recunoaşterea venitului pe co-working la vânzarea clădirii. În aceste condiţii, o clădire de clasa A nu reprezintă cea mai bună opţiune astăzi.
Din stocul de 2 milioane de mp de birouri Clasa A din Bucureşti, spaţiul de co-working formează 1/1000
Sunt, însă, mai multe elemente menite să schimbe situaţia în următorii ani şi să deschidă calea operatorilor către clădiri de Clasa A în România:
1. Intrarea pe piaţă a operatorilor globali, cu prezenţă internaţională europeană, cu model optimizat şi ce pot susţine chirii mai mari;
2. Obligativitatea amplasării unui astfel de spaţiu de co-working în clădirile mari, acesta fiind cerut în mod expres de către corporaţii în proximitatea sediului lor, pentru proiectele lor de inovaţie sau talent learning programs, evenimente, întâlniri în spaţii creative;
3. Situaţia de supra stoc de birouri din anumite zone ale Bucureştiului, acolo unde oferta de spaţii care se vor livra în următorii ani va fi excedentară cererii. Competitivitatea din piaţă va facilita accesul operatorilor la clădiri tradiţionale, la chirii mai mici sau chiar temporar fără chirie, pe spaţii ce rămân goale după livrarea clădirii.
Un alt spaţiu potrivit şi deocamdată neexploatat este patrimoniul industrial al oraşelor. Un succes dominant în oraşele vestice a fost procesul de renovare şi transformare a fostelor spaţii de producţie în spaţii pentru startup-uri, beneficiile fiind majore, de ambele părţi. Pe de o parte, oraşul obţine reurbanizarea şi repopularea unor spaţii a căror destinaţie iniţială nu mai putea fi prezentă ca urmare a regulilor UE de scoatere a unităţilor poluante în afara zonelor aglomerate urbane. Pe de altă parte, investiţia necesară nu este majoră, astfel de spaţii fiind deja “cool” şi atractive întocmai prin aspectul industrial neconvenţional. Iar pentru operator, chiria devine suportabilă şi îşi poate face un business cu marjă atractivă.
În Bucureşti şi în toate oraşele secundare mari, potenţialul în acest sens este masiv, existând mari platforme industriale în zone urbane, dar barierele vin din două direcţii: în cazul deţinerii private, proprietarii încă mai speră la obţinerea unui profit foarte mare prin comercializarea terenului către un dezvoltator care să dărâme clădirile exsitente şi să construiască proiecte comerciale profitabile. De ajutor aici este o reglementare administrativă care să protejeze clădirile vechi industriale cu valoare arhitecturală şi o limitare cantitativă a volumului construibil.
Alt caz este cel al terenurilor cu clădiri de producţie sau depozitare dezafectate, deţinute de stat. Aici este nevoie de legea parteneriatului public-privat şi de competenţa şi motivaţia administraţiei publice pentru a încheia contracte de concesiune de teren cu dezvoltatori privaţi.
În Londra, în 2017, cel mai mare chiriaş din oraş îl formează operatorii de co-working. Modelul lor în aceste pieţe mature europene este, însă, complex, clientul lor principal fiind corporaţiile, care preferă să închirieze spaţii mobilate şi cu servicii incluse de la operatori şi nu de la dezvoltatori, câştigând pe două planuri:
1. Capex mult diminuat la mutare;
2. Flexibilitate majoră în ceea ce priveşte extinderea sau diminuarea spaţiului folosit. Într-o lume de tip VUCA (un acronim adoptat global pentru a descrie mediul actual de business - Volatile, Unpredictable, Complex and Ambiguous), acest privilegiu al flexibilităţii devine vital şi facilitează viteza mare de adaptabilitate la schimbările din piaţă.
În România în următorii ani vom vedea un demers activ către exemplul capitalelor din Europa Centrală şi de Est, cum ar fi Varşovia, în urma căruia vor apărea reţele de spaţii dezvoltate de operatori regionali, iar dezvoltatorii cu clădiri mari şi care doresc să fie competitivi vor opera în regim propriu etaje dedicate de co-working şi spaţii de evenimente dedicate corporaţiilor, ce vor include în lista lor de beneficii acces la astfel de facilităţi.
Ilinca Păun este managing partner la Colliers International România
