După doi-trei ani mai complicaţi – pandemie, creşterea preţurilor, explozia inflaţiei, creşterea peste noapte a dobânzilor, război/tensiuni geopolitice – piaţa imobiliară de la noi începe să-şi mai revină din punct de vedere al tranzacţiilor şi al creşterii cererii şi acordării de credite ipotecare/imobiliare de către bănci.
Dar din punct de vedere al construcţiilor rezidenţiale noi piaţa continuă să sufere, în primele două luni din acest an scăderea fiind de 40% faţă de perioada similară a anului trecut, conform datelor de la Statistică, asta în condiţiile în care vremea a fost bună iar preţurile materialelor de construcţii au scăzut faţă de creşterea peste noapte din 2022/2023.
Creşterea dobânzilor la lei – ROBOR a crescut de la 1,65% la 8,2% în octombrie 2022, iar acum este 6,05%; IRCC a crescut de la 1,05% la 5,96% - a lovit puternic în încrederea românilor de a lua un credit, iar acest lucru s-a văzut în scăderea cererii de credite ipotecare/imobiliare.
Nu-i aşa de uşor să acomodezi o creştere de 60% a unei rate bancare într-un an.
Aşa că în ultimii ani, 60% din tranzacţii au fost făcute cu cash, adică cumpărătorul a avut bani din surse proprii, şi numai 40% din tranzacţii au avut la bază un credit ipotecar/imobiliar.
Dacă din punct de vedere al tranzacţiilor imobiliare ultimii doi/trei ani au fost mai slabi, scăderea fiind de 30%, din punct de vedere al accesibilităţii achiziţiei unui apartament (affordability index), piaţa românească a fost de vis.
Pentru că salariile au crescut în termeni nominali în lei cu aproape 30% în ultimii doi ani, pentru că cursul valutar leu/euro a rămas stabil (ceea ce a făcut ca salariile să crească în euro cu 25%), pentru preţurile apartamentelor nu prea au crescut sau au crescut foarte puţin, cu câteva procente în euro în ultimii ani, gradul de accesibilitate pentru achiziţia unui apartament de 50 de metri pătraţi a scăzut în Bucureşti la 6,9 ani (preţul unui apartament în euro versus salariul mediu în euro), faţă de 32,8 ani în 2008, 15,5 ani în 2012 şi 8,7 ani în 2020, conform analizei firmei de consultanţă imobiliară SVN.
Din acest punct de vedere, al gradului de accesibilitate pentru achiziţia unui apartament, Bucureştiul este o piaţă foarte ieftină.
Conform unui studiu Deloitte, preţul mediu de tranzacţionare în Bucureşti al unui apartament a fost de 1.693 euro/mp în 2022, faţă de 2.682 euro/mp în Varşovia, capitala Poloniei, care are salarii mai mari decât în România, faţă de 2.862 euro/mp în Budapesta, sau faţă de 4.942 euro/mp în Praga.
De asemenea, gradul de acomodare a unei rate la un credit ipotecar/imobiliar într-un salariu mediu naţional este de 43% în Bucureşti, 80% în Budapesta, 82% în Varşovia, 115% în Praga sau 82% în Paris.
Deci, raportat la salarii şi comparativ cu alte oraşe, apartamentele din Bucureşti sunt încă ieftine.
Din punct de vedere al unei investiţii imobiliare, lucrurile se schimbă.
Brokerii şi dezvoltatorii spun, ca propoziţie de marketing, că achiziţia unui apartament este cea mai bună achiziţie care te apără împotriva inflaţiei şi a creşterii inflaţiei. Da şi nu.
În ultimii ani inflaţia în România a crescut cu peste 30%, dar preţul apartamentelor, în euro, nu a crescut în acelaşi ritm. Am putea spune că preţul apartamentelor a scăzut din punct de vedere real, dacă luăm în considerare inflaţia. Stabilitatea cursului valutar leu/euro din ultimii ani a dat peste cap multe calcule – în ultimii patru ani cursul a crescut cu numai 4%, în timp ce inflaţia a depăşit 30%, iar dacă preţul unui apartament a crescut cu numai 10% în euro, în realitate valoarea proprietăţii a scăzut în lei cu 15%.
Acesta este şi unul dintre motivele pentru care piaţa imobiliară nu a înregistrat o scădere a preţurilor, aşa cum se aştepta multă lume bazându-se pe ceea ce s-a întâmplat în criza anterioară, în 2008. Atunci, creşterea cursului valutar euro cu 30% în câteva luni, creşterea cu 100% a cursului francului elveţian, scăderea salariilor atât în termeni nominali cât şi reali au dus la scăderea preţului apartamentelor cu 50%.
Investiţia într-un apartament pentru a-l da ulterior în chirie nu a fost prea rentabilă în ultimii ani, din cauza creşterii spectaculoase a dobânzilor atât la lei, cât şi la euro.
Când dobânzile erau 0% la euro şi 1-2% la lei, un randament al chiriei de 5-6% era foarte bun. Acum, când dobânzile la euro şi la lei sunt de 5-7%, un randament al chiriei brute de 5-7% nu mai este aşa spectaculos, ci dimpotrivă. Randamentul net, luând în considerare taxele, cheltuielile pentru refacerea apartamentelor, îţi coboară randamentul la 4-5%, într-o variantă optimistă.
Mai bine cumperi titluri de stat româneşti în euro cu dobândă de 5% pe an şi nu ai nicio bătaie de cap, decât să investeşti într-un apartament, pentru chirie.
Datele investiţiei s-ar schimba numai dacă ar creşte preţurile apartamentelor.
Comparativ cu alte investiţii de pe piaţă – acţiuni, obligaţiuni, depozite bancare –, achiziţia unui apartament, cel puţin în România, nu a adus un câştig mai mare în ultimii ani. Cel puţin pe medie, pentru că pot fi proiecte individuale sau oraşe unde creşterile de preţuri să fi bătut inflaţia.
Ca o concluzie, dacă vrei să cumperi un apartament ca să locuieşti în el, piaţa imobiliară din România, din Bucureşti, este de vis comparativ cu alte ţări sau cu alte capitale europene. Dar ca investiţie, ca să câştigi din chirie şi din creşterea preţului apartamentului, piaţa nu este aşa de spectaculoasă.
