La sfarsitul lui 2007, numarul celor care aveau intarzieri de peste 90 de zile la plata ratelor lunare urcase la 3,6% din totalul debitorilor, ajungand la cel mai inalt nivel din ultimii cinci ani. Si totusi, numarul celor care s-au confruntat cu procedura de prescriere a ipotecii este aproape de doua ori mai mic, scrie Bloomberg.
Bancile care permit debitorilor sa locuiasca in continuare in propriile locuinte nu fac altceva decat sa distorsioneze cifra reala a celor aflati in situatia prescrierii ipotecii si sa prelungeasca declinul pietei imobiliare, considera insa Mark Zandi, economistul-sef al Moody's Economy.com. Si asta in conditiile in care atitudinea creditorilor impulsioneaza cresterea numarului de rau-platnici, ceea ce va conduce in final la aprecierea numarului de ipoteci prescrise si implicit la cresterea stocului de locuinte pe o piata suprasaturata.
"Bancile nu isi dau inca seama de implicatiile pe care le poate avea intarzierea intregului proces", a declarat Zandi, adaugand ca din cauza acestei situatii "statisticile oficiale nu au capacitatea de a reflecta dimensiunea reala a problemelor".
Anul trecut, creditorii au marit perioada medie de asteptare in cazul declansarii procedurii de prescriere a ipotecii de la 37 la 61 de zile, potrivit agentiei de statistica RealtyTrac. Vanzarile de locuinte confiscate de catre creditori au urcat anul trecut cu 4,4%, insa in conditiile in care numarul acestora aproape s-a dublat.
"Unii oameni raman in locuintele lor pana cand sunt dati afara cu forta", spune Angel Gutierrez, proprietarul Metro Lending, companie specializata in achizitionarea drepturilor asupra ipotecilor consumatorilor aflati in dificultate. "Iar de multe ori nimeni nu ii forteaza sa plece", a adaugat el.
Mai mult, bancile ezita sa declanseze procedura de prescriere a ipotecii din cauza unei varietati de motive, dintre care cele mai importante sunt legate de costuri, spune Peter Zalewski, broker imobiliar si proprietarul firmei de consultanta imobiliara Condo Vultures Realty.
Comisioanele legale si costurile de intretinere ale unei case vacante - printre care se numara impozitele catre stat si asigurarea locu-intei - pot ajunge pana la 15% din valoarea lo-cuintei. Mai mult, fina-lizarea procedurii este destul de greoaie, pu-tand dura chiar si cateva luni. De asemenea, in multe cazuri credi-torii sunt nevoiti sa suporte cheltuielile pen-tru repararea locuinte-lor vandalizate in perioada in care au fost vacante.
In Michigan, brokerul imobiliar Georgia Kapsalis incearca sa vanda o casa confiscata de creditor si al carei proprietar a platit ultima rata catre banca in iulie anul trecut. Acesta inca locuieste in casa scoasa la vanzare. "Unele banci chiar nu vor ca locuintele sa ramana goale, mai ales in zonele cu o rata ridicata a criminalitatii sau unde exista o mare concentrare de case vacante", a declarat Kapsalis, care lucreaza in cadrul agentiei Added Value Realty. "Este o miscare inteligenta din partea creditorilor", a adaugat brokerul.
Cel mai puternic motiv pentru care bancile incearca insa sa in-tarzie declansarea procedurii de prescriere este legat de declinul pietei imobiliare si de cresterea stocului de case vacante. Prescrierea unei ipoteci nu poate aduce decat pierderi creditorilor, avand in vedere situatia actuala, considera investitorul imobiliar Howard Fishman. "De exemplu, acestea au de recuperat un credit de un milion de dolari de la un debitor, in timp ce pretul actual al locuintei acestuia nu este decat de 750.000 de dolari", a adaugat el.
Stocul ridicat de case reprezinta cel mai important pericol pentru piata imobiliara in acest moment, spun economistii Lehman Brothers. Si asta in conditiile in care excesul de oferta "asigura" continuarea declinului preturilor. Pretul mediu al unei locuinte a ajuns in februarie la 195.900 de dolari, cu 15% sub nivelul record inregistrat in iulie 2006.
Numarul ipotecilor prescrise a urcat in ultimul trimestru al anului trecut cu peste 30% fata de perioada similara din 2006. De exemplu, tribunalul din St. Lucie, Florida se confrunta cu 44 de procese de acest gen pe zi, in conditiile in care in 2005 acesta era numarul inregistrat intr-o luna obisnuita, spune Ed Fry, functionar in cadrul institutiei.
Fry spune ca institutia pentru care lucreaza a angajat in ultima perioada 14 functionari al caror obiect de activitate este strict legat de prescrierile de ipoteci. Insa chiar si asa perioada de analiza a cererilor este destul de mare, aproximativ trei saptamani.
De asemenea, furnizorii de servicii ipotecare - cei care sunt responsabili de colectarea platilor lunare si de declansare a procedurii de prescriere a ipotecii - au fost surprinsi de valul de prescrieri, neavand personal suficient pentru a administra aceasta situatie.
Cinci dintre cei mai mari furnizori de servicii ipotecare - Countrywide Financial, Wells Fargo, CitiMortgage, Chase Home Financial si Washington Mutual - controleaza peste jumatate din intregul segment american de profil. Si asta in situatia in care peste 100 de astfel de furnizori si-au inchis operatiunile sau au fost achizitionati de la declansarea crizei subprime incoace. Totusi, eforturile de a permite debitorilor sa-si plateasca ratele lunare au incetinit in ultima vreme procesul prescrierilor de ipoteci, spune Mark Rodgers, purtatorul de cuvant al CitiMortgage. "In anumite cazuri, am intarziat procedura de prescriere a ipotecii in incercarea de a gasi solutii prin intermediul carora proprietarii sa-si poata pastra locuintele", a declarat el.
In acelasi timp, Joe Ohayon, vicepresedintele Wells Fargo Home Mortgage, spune ca incercarile de a modifica termenii din contractele de creditare intarzie foarte mult procesul de prescriere. "Prescrierea este ultima solutie, fiind luata in calcul numai in momentul in care celelalte optiuni au fost eliminate", a adaugat el.
Mai mult, oficialii Washington Mutual spun ca obiectivul companiei este acela de a permite oamenilor sa locuiasca in continuare in propriile locuinte, platind "exact atat cat isi pot permite". Foarte putine companii recunosc insa ca permit debitorilor sa locuiasca in propriile locuinte fara ca acestia sa-si plateasca ratele lunare.
In mod obisnuit, creditorii acorda proprietarilor de locuinte un termen de 90 de zile inaninte de a declansa procedura de prescriere. Perioada dintre declansarea procedurii si scoaterea locuintei la licitatie depinde insa de legile fiecarui stat in parte si poate merge de la o luna in Georgia la 19 luni in New York.
Debitorii din California pot prelungi procesul pana la 18 luni, spune Cameron Pannabecker, presedintele California Association of Mortgage Broker. Acesta cunoaste insa un caz extrem, in care impotriva unui debitor care nu a mai platit nicio rata de opt luni nici macar nu a fost declansata procedura de prescriere.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
