Multinationalele cu operatiuni in Romania au fost actorii principali de pe piata birourilor de calitate din ultima perioada, o serie de tranzactii dinamizand acest segment al pietei imobiliare din Bucuresti.
Companiile americane au dominat in cadrul contractelor de inchiriere sau preinchiriere incheiate de brokerii imobiliari.
Gigantul american General Electric a incheiat un contract de preinchiriere ce vizeaza o suprafata de birouri de 4.000 de metri patrati in cadrul proiectului Iride Business Park, a anuntat compania imobiliara CB Richard Ellis, brokerul imobiliar care a intermediat contractul. Tranzactia de preinchiriere este una dintre cele mai importante incheiate pe piata romaneasca anul acesta, atat prin prisma suprafetei initiale cat si a posibilitatilor de extindere a acesteia.
Compania americana a ales proiectul de birouri situat in zona de nord a Bucurestiului pentru amplasarea centrului pentru solutii tehnologice si servicii de afaceri, investitia initiala aferenta acestui proiect ridicandu-se la 80 de milioane de dolari (aproximativ 70 de milioane de euro). Reprezentantii CBRE nu au oferit detalii referitoare la valoarea tranzactiei sau la durata contractului.
Proiectul prevede deschiderea de catre compania Gecis, in luna august, a unui complex de birouri cu o suprafata de 4.000 de metri patrati pentru care, intr-o prima faza, vor fi angajate circa 170 de persoane. Compania intentioneaza sa isi extinda, ulterior, activitatea pe o suprafata de 8.000 de metri patrati si sa suplimenteze numarul angajatilor pana la 1.500 de persoane. Structura proiectului permite dublarea suprafetei inchiriate in urmatoarele 18 luni.
"Compania Gecis, joint-venture-ul prin care General Electric desfasoara acest proiect, a preinchiriat cei 4.000 de metri patrati cu 10 luni inainte de finalizarea efectiva a proiectului. Tendinta companiilor multina-tionale din prezent este de a initia operatiuni in cadrul unor suprafete mari, spre deosebire de contractele care erau incheiate in trecut", au precizat reprezentantii CBRE.
La sfarsitul anului trecut, operatorul de telefonie mobila Orange a incheiat cea mai mare tranzactie pe acest segment al pietei imobiliare, inchiriind 8.000 de metri patrati de spatii de birouri, tot in cadrul Iride Business Park, cu posibilitatea de extindere pe termen mediu cu inca 2.000 de metri patrati. La vremea respectiva, oficialii Orange au anuntat investitii ulterioare in tehnologie si amenajari interioare de aproximativ 1,9 milioane de euro.
Anul trecut, media cererilor ce au vizat contracte de inchiriere s-a situat in jurul valorii de 1.000 de metri patrati, in crestere fata de anul 2003. Se estimeaza ca suprafetele medii inchiriate vor creste in perioada urmatoare, motivele fiind stabilizarea mediului de afaceri precum si apropierea de momentul aderarii la Uniunea Europeana.
Printre tranzactiile semnificative pe acest segment al pietei imobiliare se numara si cea incheiata de Petrom, care a finalizat anul trecut un contract de inchiriere a 5.000 de metri patrati pe o perioada de cinci ani in cadrul imobilului Dorobanti 239, valoarea tranzactiei fiind de aproximativ 6 milioane de euro.
Compania Gecis a fost infiintata prin fuziunea intre General Electric si alte doua societati - General Atlantic si Oak Hill Capital Partners si isi desfasoara activitatea in sectorul serviciilor de afaceri si solutii tehnologice.
Iride Business Park a fost achizitionat anul trecut de fondul de investitii austriac Immofinanz, in cadrul unei tranzactii de aproximativ 63 de milioane de euro. La sfarsitul anului trecut, austriecii au anuntat o extensie a proiectului, cu o valoare a investitiei de aproximativ 18 milioane de euro.
De asemenea, planurile de investitii ale Immofinanz pentru Romania depasesc 200 de milioane de euro, in conditiile in care proiectele austriecilor nu se rezuma doar la Bucuresti ci si alte orase importante din tara.
In momentul de fata, proiectul Iride Business Park, amplasat in zona Platforma Pipera, gazduieste companii precum Raiffeisen, Procter & Gamble, Washington Group, Whirlpool, Wella, YKK, Connex sau JTI.
Compania americana HBO, membra a grupului media Time Warner, a inchiriat un intreg etaj in cadrul proiectului de birouri Cascade, situat in zona Piata Victoriei, a anuntat compania imobiliara Eurisko. Cu o suprafata totala de 5.000 de metri patrati distribuiti pe sapte etaje, cladirea de birouri Cascade are o suprafata medie pe nivel de 650 de metri patrati.
Daca General Electric si-a extins operatiunile pe piata romaneasca in cadrul Iride Business Park, HBO urmeaza sa isi stabileasca sediul central in cadrul proiectului de birouri Cascade. Spatiile de birouri din Cascade sunt inchiriate in proportie de 100% in prezent, Pro Credit Bank avand sediul central in aceasta locatie.
Pe langa HBO, si compania Rompetrol a incheiat un contract de inchiriere ce vizeaza un etaj intreg in cadrul imobilului Cascade pentru divizia sa de Explorare si Productie, conform Eurisko.
Cererea pentru birouri de calitate din Bucuresti continua sa se situeze la nivele destul de ridicate, chiar daca anii trecuti au adus pe piata o serie de proiecte de amploare. Datorita nivelului ridicat al cererii, anul trecut aproape toate proiectele de birouri clasa A aflate in faze finale de constructie au facut obiectul unor contracte de preinchiriere. Incheierea unor contracte de preinchiriere permite reducerea nivelului chiriilor, spre deosebire de contractele de inchiriere ce vizeaza proiecte deja finalizate.
Perioada vizata in cadrul contractelor de preinchiriere este de la 5 la 7 ani, in timp ce majoritatea chiriasilor incearca sa introduca o clauza care sa le permita incheierea contractelor dupa o perioada de 3 sau 5 ani. In cazul acestor contracte sunt solicitate scrisori de garantie sau depozite echivalente cu chiria pe o perioada de 3 luni.
Si anul 2005 va aduce pe piata imobiliara romaneasca patru cladiri mari de birouri de calitate, fiecare avand o suprafata de peste 10.000 de metri patrati, dupa ce in perioada 2003-2004 nu a fost finalizat nici un astfel de imobil, se arata intr-un raport al companiei imobiliare Colliers.
Cladirile din clasa A programate pentru finalizare in 2005 sunt America House (cu o suprafata de aproximativ 40.000 de metri patrati), Charles de Gaulle Plaza (22.000 mp), Bucharest Business Park (18.500 mp) si Bucharest Corporate Center (13.000 mp), toate amplasate in Bucuresti.
Stocul estimat de spatii de birouri de clasa A din Bucuresti ce va fi livrat in anul 2005 este de circa 50.000 de metri patrati.
Anul trecut au fost livrate pe piata putin peste 78.000 de metri patrati, impartite in mod inegal intre spatiile de clasa A si B, cele din ultima categorie predominand in structura ofertei. In mare parte, spatiile livrate pe piata au fost ocupate, spune Colliers.
Conform unor estimari brute bazate pe proiectele anuntate pana in momentul de fata, in urmatorii 2 sau 3 ani pe piata vor fi livrate birouri cu o suprafata de aproximativ 110.000 de metri patrati. Oferta de imobile de birouri ce urmeaza sa fie livrate pe piata este impartita in mod egal intre locatiile centrale si non-centrale.
Nivelul superior al chiriilor s-a situat in jurul valorii de 21 euro/metru patrat/luna anul trecut, in timp ce majoritatea contractelor de preinchiriere au fost semnate la valori de 16-17 euro/metru patrat/luna. Costurile cu serviciile de intretinere ale acestor spatii s-au mentinut la un nivel constant de 3-3,5 euro/metru patrat/luna pentru spatii de clasa A si 1,5-2,5 euro/metru patrat/luna pentru clasa B. Se estimeaza ca aceste costuri vor creste in perioada urmatoare, pe masura ce toate costurile cu utilitatile din Romania se vor majora, in perspectiva aderarii la Uniunea Europeana.
In conditiile unei oferte reduse, rata medie de ocupare a spatiilor de birouri s-a situat anul trecut la aproximativ 90%. Cea mai mare rata de ocupare a fost inregistrata de imobilele din clasa A, la polul opus fiind cladirile din categoria C.
Incepand cu anul 2002, pe piata s-a resimtit o scadere a termenului de recuperare al investitiilor in birouri. Daca acum doi ani imobilele de birouri clasa A aduceau un randament mediu de pana la 16%, in prezent acesta a scazut la 11-13%. alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
