Achizitionarea imobilelor rezidentiale urmata de inchirierea lor constituie una din cele mai elementare modalitati de a face bani din afaceri imobiliare. Acest gen de afacere a creat chiar o categorie aparte de investitori, aceea a "proprietarilor de cariera", care nu se implica in dezvoltarea proiectelor imobiliare, ci cumpara dupa care inchiriaza imobile respective.
In ultimii doi ani, piata inchirierilor rezidentiale s-a cristalizat, multe din constructiile livrate pe piata avand aceasta destinatie. Rezultatul principal al finalizarii acestor proiecte rezidentiale are insa o latura pozitiva si una negativa: standardele finisajelor locuintelor si ale constructiilor in general au crescut, dar in aceeasi masura cu poluarea mediului si poluarea fonica, datorata tocmai cresterii numarului site-urilor proiectelor aflate in dezvoltare.
Din cauza competitiei acerbe pe segmentul rezidential, oferta a depasit cererea cu cel putin 50%, fapt care a contribuit substantial la cresterea calitatii ofertei. Mai mult, in timp ce doar expatii isi pot permite preturile curente, proprietarii romani au adoptat standardele de pe pietele europene.
O dezvoltare sustinuta a cunoscut-o segmentul "proprietarilor de cariera", format din investitori care detin mai multe proprietati pe care le inchiriaza, atat pe piata rezidentiala cat si pe cea a birourilor, sustine un studiu al companiei imobiliare Regatta. Acesti investitori sunt familiarizati cu segmentul inchirierilor imobiliare, fiind competitori redutabili pe piata imobiliara in ansamblul sau, tratand inchirierile ca pe o afacere propriu-zisa si avand un grad ridicat de flexibilitate. Aceasta categorie de competitori cunoaste foarte bine cererea si oferta, fiind constienta de faptul ca un apartament vechi, fara facilitatile moderne, risca sa nu isi gaseasca ocupanti pentru perioade lungi, rentabilitatea investitiei scazand dramatic.
Cei mai multi astfel de investitori provin din categoria celor care isi permit sa achizitioneze cel putin inca o unitate locativa, pornind astfel afacerea cu vechiul imobil. Aceste imobile rezidentiale sunt foarte bine intretinute, avand in vedere destinatia anterioara.
"Segmentul inchirierilor rezidentiale oferite pentru populatia cu venituri peste medie se bucura de o oferta din ce in ce mai bogata in zona de nord a Bucurestiului, cu precadere in zona Parcului Herastrau, in ceea ce priveste cladirile cu apartamente, si in zona Baneasa-Pipera, in ceea ce priveste vilele", afirma Octav Mihailescu, senior residential negociator la compania imobiliara CB Richard Ellis.
"In special pe segmentul locuintelor de lux, asistam atat la o cerere, cat si o oferta dinamica, destul de echilibrate pe ansamblu. Segmentul inchirierilor locuintelor de lux - mai putin afectat de cresteri spectaculoase de preturi pe partea de vanzare - a oferit in prima parte a anului un nivel constant al chiriilor, spune Oana Butescu, residential broker al companiei imobiliare Esop.
Acest lucru a fost determinat de existenta unor proiecte importante, in special in Herastrau, cea mai dinamica zona rezidentiala in ultimii 2 ani, proiecte livrate la sfarsitul lui 2004 care au adus pe piata resedinte de o calitate deosebita, cu finisaje de calitate superioara si un design interior aparte, mai spune Butescu.
Apartamentele "proprietarilor de cariera" se apropie de standardele internationale cerute de potentialii chiriasi. Modernismul nu reprezinta principala cerinta a chiriasilor, acestia solicitand si finisaje de calitate si mobilier in ton cu tendintele curente. Culori precum roz, galben, verde sau albastru nu mai sunt considerate "la moda". Chiriasii prefera nuantele neutre care confera stil si eleganta, un mediu propice relaxarii, dar si posibilitatea asortarii interioarelor cu mobila chiriasului.
Bucatariile care inregistreaza cel mai ridicat succes necesita electrocasnice moderne, prevazute cu usi care se potrivesc culorii mobilierului. Electrocasnicele care apartin segmentului superior al pietei sunt absolut necesare, mai spune studiul Regatta. Masina de spalat cu uscator incorporat sau separat, cuptorul electric, frigiderul si congelatorul, masina de spalat vase si cuptorul cu microunde sunt solicitarile cele mai frecvente. Pe langa acestea, o alta cerinta frecventa a acestei categorii de chiriasi face referire la suprafata mare si eficient partitionata a bucatariei.
Segmentul rezidential ramane unul dintre cele mai dinamice sectoare ale pietei imobiliare, element care compenseaza handicapul de aproximativ 3 ani pe care Romania il are in acest sector, in comparatie cu pietele vestice. Cu toate acestea, preturile au depasit in unele cazuri nivelul inregistrat pe anumite piete din Uniunea Europeana.
Mansardele din Bucuresti, mai scumpe decat in Paris exemplificand, un apartament cu terasa situat la ultimul etaj al unui imobil din unele capitale europene, precum Viena sau Paris, are un pret de inchiriere situat la jumatatea celui de pe piata romaneasca, sustine Regatta. La asemenea preturi, chiriasii din Romania solicita spatii generoase, o priveliste deosebita, gradini de 300-500 de metri patrati (pentru vile) sau terase de 30-50 de metri patrati, pentru apartamente.
Anul trecut, segmentul inchirierilor rezidentiale a inregistrat o veritabila explozie in Romania. In toate cartierele cu pretentii, cum ar fi Primaverii, Domenii, Casin, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti, Floreasca, Baneasa, Erou Iancu Nicolae, Pipera sau Parcul Herastrau, au aparut deja blocuri de apartamente disponibile pentru inchiriere.
Cladirile de apartamente prezinta un grad de ocupare de 50-90% in functie de suprafata acestora, finisajele interioare si vecinatati, in special daca sunt intr-o zona finalizata sau daca inca se mai construieste, mai spune reprezentantul CBRE.
Vilele din zona Baneasa-Pipera prezinta un grad de ocupare mai mic, dar complexele de vile situate in aceasta zona au un grad de ocupare de aproximativ 90% datorita serviciilor oferite de developeri, care maresc gradul de confort si securitate al chiriasilor. Pe acest segment, oferta este sensibil mai mare decat cererea.
Vilele din zona Iancu Nicolae-Pipera urca in preferintele clientilor, in contextul maturizarii zonei (finalizarii celor mai multe dintre constructiile din imprejurimi, dezvoltarii infrastructurii zonei, a unui centru comercial), dar si al unei oferte scazute de vile in interiorul orasului.
Preturile variaza intre 1.500 si 2.500 euro/luna pentru vilele de 3-4 camere, cu curte mai mica, pana la 3.000-5.000 de euro pentru vilele de 4-6 camere, avand curte mai spatioasa sau fiind situate in complexe rezidentiale deosebite, afirma Butescu.
In oras, preturile sunt cu pana la 25% mai mari datorita ofertei limitate.
Un procentaj semnificativ din imobilele nou cumparate sunt investitii care apartin unor proprietari ce isi fac astfel intrarea pe piata inchirierilor imobiliare. Majoritatea apartamentelor sunt construite dupa modele bine definite, avand suprafete de 130-160 de metri patrati si cuprinzand un living-room de 30 pana la 50 de metri patrati, 2-3 dormitoare (cel matrimonial cu baie inclusa; celalalt cu acces la o baie complet echipata, precum si facilitati similare pentru dormitorul de oaspeti), o bucatarie complet echipata, spatiu in parcarea subterana sau balcoane cu suprafete extinse.
Finisajele cum ar fi parchetul natural, cazi si cabine de dus cu hidromasaj, serviciile de videofonie, sistemele de alarma sunt considerate un necesar.
Sistemele audio-video performante devin un element care permite inchirierea casei sau a apartamentului in timp record.
Aceste standarde competitive pe plan international au inceput sa fie atinse si de proprietatile din Romania, mai spune Regatta.
Printre dezavantajele acestui tip de dezvoltare imobiliara se numara aglomerarea de imobile in zonele cel mai frecvent solicitate, lipsa acuta de spatii verzi sau decoratiunile interioare nu intotdeauna in armonie cu cerintele chiriasilor. Consecintele se reflecta in pretul de inchiriere si in durata in care aceste imobile raman neocupate.
Proprietatile care nu sunt recent finisate si utilate raman neocupate pe o perioada intre 3 si 9 luni. In general, preturile reduse atrag chiriasii, dar pentru o perioada scurta, in care acestia isi gasesc alte oportunitati.
Proprietarii acestor imobile realizeaza ca nivelul de finisare al imobilelor oferite spre inchiriere corespunde pretului cerut, fapt care face oferta viabila, existand insa si o categorie a proprietarilor care incearca sa inchirieze imobilele la un pret superior calitatii oferite.
Surplus de 40% anul trecut
In 2004, ofertele pe segmentul inchirierilor rezidentiale au depasit cererile cu aproximativ 30-40%. Anul acesta nu vor exista modificari substantiale, deoarece numarul proprietatilor oferite spre inchiriere va creste, pe masura ce noile proiecte vor fi livrate pe piata, sustine Regatta. De maxim interes vor ramane zonele din nordul Capitalei, cea mai mare concentratie inregistrandu-se in zona Pietei Dorobanti, Kiseleff sau a bulevardului Aviatorilor. Soseaua Nordului va redeveni atractiva in aproximativ un an si jumatate, in functie de modernizarea infrastructurii si de stadiul constructiilor curente.
Pe durata primului trimestru al anului 2005, preturile apartamentelor au scazut cu aproximativ 10-15%, nivel care se va mentine la nivelul intregului an. In Baneasa, vilele care nu sunt inconjurate de imobile noi vor deveni mai scumpe.
La sfarsitul anului curent si inceputul anului 2006, pe masura ce proiectele noi vor fi finalizate, se asteapta ca preturile sa creasca cu aproximativ 10-20%, avand in vedere suprafata de teren aferenta fiecarei locuinte dar si unele facilitati cum ar fi piscina, sauna sau gradina.
"Pentru apartamentele de 3-4 camere in zona de nord, preturile au variat intre 2.000 si 3.500 euro/luna, in varianta nemobilat, respectiv 2.500-4.000 euro/luna mobilat. Preturi mai scazute, cu pana la 20%, s-au inregistrat la apartamentele construite in urma cu 4-6 ani, apartamente pentru care este recomandata consultarea unui arhitect si reamenajarea designului interior, pentru a face fata noilor standarde existente pe piata", este de parere reprezentantul Esop.
Oferta de apartamente si cladiri noi peste medie este in continua crestere, iar gradul de ocupare al acestora in cazul inchirierii depinde si va continua sa depinda de fluctuatia de straini din Romania, intrucat aceasta piata nu se adreseaza inca populatiei autohtone, in special datorita nivelului ridicat al chiriilor raportat la nivelul de salarizare din Romania, conchide Mihailescu.
Pe masura ce noile constructii se apropie de finalizare, fiecare zona devine din ce in ce mai atractiva pentru potentialii chiriasi. Zona de nord a Bucurestiului are multe de oferit pentru un expat, parcurile si zonele verzi reprezentand una din atractiile principale. Pe langa acestea, unul din reperele zonei este dat de varietatea de restaurante, concentratia de cafenele, sau centre comerciale, care contribuie la caracterul cosmopolitan al Bucurestiului. alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
