Intreprinderile mici si mijlocii reprezinta unii dintre cei mai dinamici consumatori de spatii in imobilele de birouri din Capitala, potrivit consultantilor imobiliari. Majoritatea IMM-urilor doresc sa aiba sediul intr-o cladire de birouri, insa doar 33% dintre acestea reusesc, arata studiul ESOP.
In prezent, cladirile de talie medie sunt cele adecvate IMM-urilor, pe termen lung insa, parcurile de afaceri vor deveni interesate si capabile sa atraga acest segment de piata.
"In conditiile reducerii deficitului de spatii de birouri, proprietarii va trebui sa isi diversifice si adapteze imobilele si politica lor de inchiriere pentru a minimiza perioadele de neocupare", a declarat Alexandru Petrescu, Managing Partner in cadrul ESOP.
Circa 52% din numarul de angajati implicati in diverse tipuri de companii se regasesc in sectorul companiilor mici si mijlocii, cu o mai mare concentrare pe segmentul companiilor mijlocii, adica intre 50 si 249 angajati.
In perioada 2002-2006, stocul spatiilor de birouri livrate pe piata a inregistrat cresteri anuale situate intre 12 si 60%, reprezentand o dinamica destul de redusa fata de cea a cererii.
"Piata spatiilor de birouri pentru IMM-uri reprezinta un segment atractiv si dinamic, care poate deveni un motor al cresterii economice prin dezvoltarea companiilor romanesti si atragerea diverselor departamente ale firmelor internationale", afirma Petrescu.
In 2006, s-a inregistrat o crestere a spatiilor de birouri de clasa C, care au un pret de inchiriere de 8-11 euro pe metrul patrat pe luna, precum si pentru clasa B, unde chiriile se ridica la 12-15 euro pe metrul patrat pe luna.
"Imobilele de birouri de clasa C s-au dovedit atractive si relativ usor absorbite de piata, rata de neocupare pe acest segment fiind de aproximativ 5%, in timp ce pe imobilele clasa B rata de neocupare s-a situat la nivelul de 8,5%, pentru ca este segmentul dominant pe piata ca nivel al ofertei, cu 44% din stocul total de birouri", spune Petrescu.
Pana la sfarsitul anului au fost anuntate pentru livrare circa cinci cladiri cu suprafete cuprinse intre 3.000-18.000 de metri patrati, din care insa, sunt disponibili doar 35%, potrivit companiei Colliers International. Cererea pentru aceste spatii a venit de la institutii financiare si companii de IT.
Cladirile de birouri clasa B sunt considerate cele nou construite de talie mica, pana in 2.000-3.000 de metri patrati construiti, extrem de dorite de companiile care doresc sa aiba propriul sediu, fara sa mai imparta spatiul util si cu alti chiriasi.
Pentru cladirile de birouri cu spatii intre 1.000-5.000 de metri patrati, costurile de constructie se ridica la circa 400-600 de euro pe metrul patrat construit, in timp ce pentru vile, cu spatii cuprinse intre 200-600 de metri patrati pretul pentru metrul patrat construit se ridica la circa 400-800 de euro pe metrul patrat construit.
In cazul vilelor renovate, costul este mai ridicat, ajungand la circa 650-1.000 de euro pe metrul patrat.
Numeroase firme mici si mijlocii sunt nevoite sa ia in calcul alternativa spatiilor in vile datorita costurilor mai scazute si a suprafetelor mai reduse. Mai mult, pozitionate intr-o zona accesibila, in zone centrale sau semi-centrale, vilele pot aduce un plus de imagine.
Vilele office (pentru spatii de birouri) au atras in ultimii ani companiile interesate de crearea unei imagini exclusiviste si care doresc sa aiba o independenta a spatiului, potrivit companiei imobiliare DTZ Echinox.
Spre comparatie, in marile imobile de birouri se afla de cele mai multe ori sediul unor companii multinationale cu un numar mare de angajati si care sunt in continua expansiune. Companiile care aleg imobilele de birouri sunt atrase de ideea de "open space", de spatiu foarte mare unde sa fie amplasati majoritatea angajatilor pentru a evita pierderea de spatii utile si pentru a favoriza comunicarea interna intre angajatii companiei. Avantajul unei firme cu sediul intr-un imobil de birouri consta si in administrarea acestei cladiri de catre o firma specializata.
In cazul acestor doua tipuri de sedii de firma - vila sau imobil de birouri - exista diferentieri in ceea ce priveste dotarile: imobilul de birouri dispune de securitate, de receptie business standard, climatizare centralizata, podea suprainaltata, inaltime podea-tavan fals de aproximativ 2,80 de metri.
Spatiile de birouri in vile dispun si de locuri de parcare gratis (subsol, curte), in timp ce intr-un imobil de birouri se imparte accesul cu ceilalti chiriasi, iar pentru locurile de parcare se plateste chirie. O vila poate avea o arhitectura clasica, istorica, in timp ce un imobil de birouri are doar un aspect corespunzator de "business".
Cel mai dinamic sector a fost cel al firmelor de IT, Software si Telecom, care au reprezentat aproximativ 28% din volumul cererilor. Firmele de servicii au devansat cu aproximativ 7% serviciile financiare (19% fata de 12%), urmat indeaproape de domeniul Media & Marketing, cu o pondere de aproximativ 14% in totalul cererilor.
Suprafetele medii inchiriate au manifestat un trend crescator in ultimii ani, ajungand anul acesta intre 2.000- 5.000 de metri patrati.
Incepand cu anul 2004, pe piata s-a observat o dezvoltare puternica a cladirilor de birouri catre zonele semi-centrale. In jurul anumitor proiecte-pionier, initiate in ultimii 3-5 ani, in zone precum Pipera sau Grozavesti, care se afla in apropierea unor statii de metrou si se afla aproape de centrul orasului, s-au concentrat importante investitii in cladiri de birouri. In zona Grozavesti, au fost livrate pana in 2004 peste 20.000 de metri patrati, iar anul trecut si la inceputul lui 2006 s-au livrat peste 25.000 de metri patrati.
"Aceasta dezvoltare a avut la baza cererea in crestere de spatii de clasa B si C, pe de o parte, si increderea investitorilor in ascensiunea segmentului mediu al pietei, pe de alta parte", spune Petrescu.
Sectorul firmelor mici si mijlocii din Romania se confrunta cu probleme majore si are nevoie de o infuzie mare de capital pentru a deveni un domeniu important, asa cum este in statele Uniunii Europene. Sectorul IMM-urilor din UE cuprinde peste 25 de milioane de firme si insumeaza aproximativ 100 de milioane de locuri de munca, peste doua treimi din locurile de munca ale sectorului privat din spatiul european.
Aproape trei sferturi din intreprinderile mici si mijlocii romanesti considera ca economia locala nu este pregatita pentru aderarea la Uniunea Europeana, motiv pentru care 68% din reprezentantii IMM-urilor se asteapta la un impact mai degraba negativ al integrarii, releva un sondaj realizat de Gallup Romania la solicitarea Uniunii Nationale a Patronatului Roman (UNPR). Concurenta externa si adaptarea la normele Uniunii Europene sunt percepute de IMM drept dificultatile majore cu care se vor confrunta companiile daca Romania va adera la UE in ianuarie 2007. Insa reprezentantii IMM sunt optimisti atunci cand sunt chestionati in legatura cu evolutia economiei in urmatoarele 12 luni. Astfel, 40% din persoanele din conducerea intreprinderilor cuprinse in esantion se asteapta ca economia Romaniei sa mearga mai bine, fata de 30% care se asteapta ca economia sa mearga mai prost.
Cererea de spatii de birouri, a crescut semnificativ in prima jumatate a anului curent, astfel incat spatiile de birouri inchiriate au ajuns la nivelul inregistrat in intreg anul 2005.
Spatiile inchiriate au atins un nivel total de circa 180.000 de metri patrati, din care 80.000 de metri patrati reprezinta spatii preinchiriate ce vor fi ocupate pana la sfarsitul anului 2006 si inceputul anului viitor. Mai precis, spatiile inchiriate in imobile de birouri finalizate s-au ridicat la circa 80.000-100.000 de metri patrati, potrivit consultantilor imobiliari.
Pana in prezent, harta investitiilor in imobile de birouri cuprinde centrul, nordul si nord-estul Capitalei, potrivit companiei Colliers International.
In 2005, circa 80% din spatiile de birouri existente au fost preinchiriate.
In prima parte a acestui an s-au intensificat investitiile imobiliare in orasele din provincie, care au devenit noua tinta a dezvoltatorilor. Maturizarea pietei din Capitala a impins investitorii catre orasele mari din provincie. Mai mult, toate orasele cu o populatie mai mare de 70.000 de locuitori reprezinta interes pentru dezvoltatori, care au achizitionat masiv terenuri pentru a incepe proiecte comerciale, industriale sau cladiri de birouri.
In ceea ce priveste birourile de clasa A, imobilele de birouri care vor fi livrate pe piata in perioada 2007-2008 vor avea suprafata mare pe un singur nivel, de circa 2.000-4.000 de metri patrati, cu finisaje si dotari clasa A. Proiectele de birouri se vor localiza cu precadere in zona central-nordica si vor beneficia de facilitati de parcare superioare celor existente.
Proiectele care vor fi finalizate pana la sfarsitul anului vor determina o crestere cu 150.000 de metri patrati a stocului actual de birouri, care ajunge la circa 1.100.000 de metri patrati, din care aproximativ 62% vor fi spatii de birouri clasa B, potrivit companiei CB Richard Ellis.
Bucurestiul va reprezenta si in acest an prima zona de interes a marilor investitori imobiliari, iar segmentul cu cel mai mare potential va fi cel al spatiilor de birouri. Piata spatiilor de birouri din Capitala este inca subdimensionata in comparatie cu tarile mai dezvoltate din estul Europei, precum Ungaria, Republica Ceha sau Polonia, conform consultantilor de pe piata imobiliara.
Piata bucuresteana a spatiilor de birouri cunoaste cea mai puternica crestere din regiunea Europei Centrale si de Est, potrivit jucatorilor de pe piata imobiliara.
Atat nivelul cererii, cat si al ofertei au crescut puternic incepand cu 2002. In contrast cu rapiditatea dezvoltarii acestui sector de piata, oferta de spatii de birouri are un nivel scazut fata de celelalte capitale europene din regiune, ajungand pana la 570.000 de metri patrati de birouri clasa A sau B la finele lui 2005, potrivit DTZ Echinox.
Daca la sfarsitul anului 2005 Varsovia oferea un stoc de spatii moderne de 2,5 milioane de metri patrati, Budapesta aproximativ 1,1 milioane metri patrati, in Bucuresti sunt doar 250.000 de metri patrati de birouri la aceleasi standarde, potrivit unui studiu al companiei imobiliare Eurisko.
Zonele preferate de IMM-uri
Zona centrala si de nord: Unirii, Universitate, Rosetti, Romana, Barbu Vacarescu, Floreasca, Arcul de Triumf, Domenii, Podul Baneasa, Dimitrie Pompei
Zona centru-vest: Cotroceni, Grozavesti, Semanatoarea, 13 Septembrie - Marriott
Zone in dezvoltare: Piata Muncii, Piata Iancului, Pache Protopopescu
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
