Scaderea yield-urilor in cazul tranzactiilor de birouri realizate in ultimele luni pe piata locala a determinat o apreciere de peste 20% a valorilor de piata ale proiectelor de dimensiuni mai mici, achizitionate la inceputul anului 2006, dupa cum s-a intamplat cu activele fondului de investitii britanic Fabian Romania Property.
Fondul de investitii detine doua imobile de birouri in Bucuresti, Cascades Office si Banu Office, in urma a doua achizitii ce-au depasit cu putin 12 milioane de euro fiecare.
Astfel, imobilul de birouri Banu Office este estimat in prezent la 15,2 milioane de euro (plus 23%), in timp ce Cascades Office are o valoare de piata de 14,7 milioane de euro (plus 20%).
La aceste castiguri teoretice, rezultate in urma reevaluarii proprietatilor, nu sunt insa incluse si veniturile obtinute in aceasta perioada din exploatarea activelor, respectiv inchirierea spatiilor comerciale si de birouri detinute, care aduc la randul lor venituri anuale de circa 7-12% din valoarea tranzactiei, in functie de randamentul negociat la semnarea tranzactiei.
Astfel, castigurile investitorilor s-ar putea ridica si la 30% in decurs de un an.
Valoarea de piata a tuturor proprietatilor detinute de fondul de investitii Fabian Romania Property s-a apreciat cu 35,5% fata de pretul de achizitie, potrivit datelor furnizate de compania listata la Bursa de la Londra, cele mai importante aprecieri fiind consemnate de proiectele rezidentiale aflate in curs de dezvoltare.
Astfel, cele doua ansambluri rezidentiale in care Fabian este implicat cu participatii de 50%, Lake View si New Town, au cunoscut o apreciere de 57%, respectiv 74%, in mai putin de un an de la implicarea companiei in proiecte.
Fabian a platit 5,75 milioane de euro pentru o participatie de 50% in proiectul New Town Residences, dezvoltat alaturi de compania nord-irlandeza Mivan, in zona Dristor, valoarea de piata a acestei participatii fiind estimata in prezent la 10 milioane de euro.
In cazul proiectului Lake View, in care Fabian s-a implicat in urma unei tranzactii de 5,3 milioane de euro, valoarea estimata in prezent se ridica la 8,3 milioane de euro.
Dintre proprietatile care au facut obiectul unor tranzactii importante anul trecut, cladirea de birouri Millennium Business Center, situata in apropierea Bursei de Valori Bucuresti, a cunoscut una dintre cele mai importante aprecieri valorice, fiind evaluata la 31 ianuarie 2007 la 50,4 milioane de euro.
Imobilul a fost achizitionat de catre britanicii de la European Convergence Property Company (ECPC), fond administrat de Charlemagne Capital, in luna iulie a anului trecut, intr-o afacere de 42,5 milioane de euro, incluzand costurile tranzactiei.
Aceasta apreciere de aproape 20% este datorata de scaderea randamentelor investitionale pe segmentul de birouri, precum si de lipsa unei oferte similare pe piata birourilor, potrivit analistilor de pe piata imobiliara.
Scaderea randamentelor are efect direct in perioada de recuperare a investitiei in proprietatile imobiliare, factor ce duce la realizarea unor tranzactii la valori mai mari.
De exemplu, in cazul unui imobil achizitionat pentru 50 de milioane de euro, la un yield de 7%, in cazul unei noi tranzactii la un randament de 6%, valoarea investitiei ar fi de 58,4 milioane de euro, in conditiile unor venituri similare de pe urma exploatarii imobilului.
Britanicii au mai realizat anul trecut doua achizitii importante pe piata locala de birouri, si anume PGV Tower si Construdava, pentru 24,5 milioane de euro, respectiv 20,1 milioane de euro, dar reevaluarile nu au constatat aprecieri semnificative fata de valoarea de achizitie.
Astfel, compania SHM Smith Hodgkinson, care a realizat reevaluarile pentru toate proprietatile ECPC din Romania, a stabilit o valoare de piata de 25,6 milioane de euro (plus 4%) pentru imobilul PGV Tower si 21,5 milioane de euro (plus 7%) pentru Construdava.
Parcul de retail de la Sibiu, European Retail Park, achizitionat in luna noiembrie a anului trecut pentru 82,7 milioane de euro de un alt fond de investitii britanic, North Real Estate Opportunities Fund, a cunoscut la randul sau o apreciere semnificativa, de peste 15% in aproximativ trei luni.
Compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle a reevaluat parcul de retail la 95,8 milioane de euro, valorizare derivata inclusiv dintr-o usoara scadere a yieldurilor practicate pe piata. Cu toate acestea, in eventualitatea unei noi tranzactii, aceste reevaluari vor conta intr-o mica masura.
Aceste reevaluari conteaza prea putin in cazul unei tranzactii. In practica imobiliara, bancile tin cont de acest gen de evaluari in cazul in care sunt solicitate sa acorde un imprumut, potrivit consultantilor implicati direct in tranzactii pe piata locala.
Un alt fond de investitii listat la Bursa de la Londra, Equest Balkan Properties, si-a reevaluat proprietatile prin intermediul companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis, operatiune din care a reiesit o valoare cumulata a activelor de 103,2 milioane de euro, la un nivel al investitiilor de 94,4 milioane de euro.
Equest a realizat anul trecut pe piata locala un numar de sapte achizitii, cele mai importante proprietati trecute in portofoliul companiei fiind centrul comercial Moldova Mall din Iasi (36,7 mil. euro) si parcul de retail Vitantis din Bucuresti (31 mil. euro).
Portofoliul Equest este alcatuit din cladiri comerciale (72,5%), imobile de birouri (13,6%) si spatii logistice (9,8%) in Romania, Bulgaria, Serbia si Macedonia. In Romania se afla un sfert dintre spatiile de retail ale Equest in cele patru state, 5,8% din suprafata totala a birourilor si 8,9% din totalul imobilelor industriale.
Anul trecut a fost stabilit un nou record pe piata locala in ceea ce priveste tranzactiile imobiliare, iar inceputul de an pare sa anunte depasirea cifrelor de anul trecut, cand au avut loc mutari de proprietati cu o valoare cumulata de circa un miliard de euro.
Cel mai mare fond de investitii imobiliare de pe piata locala si unul dintre cele mai mari din Europa a realizat in primele trei luni ale anului achizitii de peste 400 de milioane de euro. Cea mai mare investitie a fost reprezentata de contractul forward purchase incheiat cu dezvoltatorul TriGranit, prin care a preluat proiectul Polus Center Constanta.
Immoeast a stabilit totodata la inceputul acestui an si cea mai mare tranzactie de pe piata locala in ceea ce priveste spatiile de birouri, achizitionand parcul de afaceri S-Park din nordul Bucurestiului pentru mai mult de 100 de milioane de euro.
O alta miscare importanta a austriecilor la inceputul acestui an a fost preluarea unei participatii de 25% din dezvoltatorul specializat pe piata rezidentiala Adama, care are in diferite stadii de dezvoltare peste 8.000 de unitati locative.
Valoarea cumulata a investitiilor implicate de proiectele Adama depaseste 600 de milioane de euro, proiecte concentrate in Bucuresti si Ploiesti, dar si in alte orase precum Bacau, Brasov sau Iasi.
In afara pietei locale, Adama are in plan proiecte in tari invecinate ca Ucraina, Moldova sau Turcia.
Cea mai mare tranzactie de pana acum de pe piata locala a avut in centrul atentiei acelasi fond austriac, care a anuntat anul trecut ca va plati 210 milioane de euro companiei TriGranit pana la finalizarea centrului comercial Polus Center Cluj.
Valoarea investitiilor implicate de cele 39 de proiecte din Romania a ajuns la peste 1,4 miliarde de euro, reprezentand 19,5% din valoarea totala a investitiilor Immoeast, potrivit celui mai recent raport al companiei.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
