Pe masura ce oferta de spatii din Bucuresti care se preteaza dezvoltarii proiectelor solicitate de investitori se diminueaza, concomitent cu cresterea costurilor cu realizarea acestor proiecte, companiile se orienteaza spre alte zone din Romania cu un potential deosebit. Prin urmare, proiectele care au fost anuntate a fi livrate in urmatoarea perioada, precum si interesul deosebit manifestat de investitori au animat piata imobiliara din vestul si din nord-estul tarii.
Aflata in locul de intalnire al unora dintre cele mai importante rute comerciale ce fac legatura intre Occident si Orient, Timisoara, al patrulea mare oras al Romaniei, este un important centru istoric, economic, social si cultural. Mediul de afaceri este deosebit de dinamic in orasul de pe Bega, iar indicatorii economico-sociali ai orasului confirma acest lucru: rata somajului - sub 4%, nivelul investitiilor straine - de 4 ori mai mari decat media la nivelul Romaniei, salarii - cu 20% mai mari decat media pe tara, arata un studiu al companiei imobiliare Eurisko.
Numeroase companii producatoare de componente auto si electronice intentioneaza sa deschida sau sa relocheze unitati de productie in Romania in cursul urmatorilor ani. Aceste companii prefera partea de vest a tarii gratie proximitatii granitei ungare, existentei unor terenuri disponibile si costului scazut al fortei de munca specializate, precizeaza un studiu al pietei imobiliare intocmit de compania imobiliara Colliers.
Piata spatiilor de birouri
Piata spatiilor de birouri in Timisoara a fost caracterizata in ultimii ani de slabe investitii in centre de afaceri dotate cu facilitati si finisaje specifice cladirilor de clasa superioara. In ceea ce priveste cererea de spatii de birouri, cele mai cautate zone in 2004 au fost in continuare zona ultracentrala, zona centrala si arterele principale ale Timisoarei, atat datorita potentialului de dezvoltare al zonelor, cat si faptului ca acestea sunt deja consacrate pentru concentrarea activitatilor de afaceri.
Nivelul chiriilor in 2004 a fost de 10-20 euro/mp/luna pentru birourile de clasa B, ceea ce reprezinta o crestere cu 10-20% comparativ cu 2003.
Zona centrala va concentra noi spatii de birouri - in 2005 se va finaliza pe Bd. Eroilor o noua cladire de birouri, tot pe acelasi bulevard Camera de Comert va finaliza o cladire pentru expozitii, care va cuprinde si spatii de birouri. De asemenea, Iulius Mall (pe str. Demetriade) care se va finaliza in 2005 va cuprinde si spatii de birouri.
Piata spatiilor rezidentiale
Sectorul rezidential in Timisoara este foarte bine reprezentat, de la clasicele blocuri, la complexuri rezidentiale moderne sau vile clasice. Oferta rezidentiala cuprinde astfel si vile in cartiere rezidentiale consacrate, precum Elisabetin, Fratelia sau Mehala. Preturile acestor vile variaza in cote foarte largi de la 85.000 de euro pana la 370.000 de euro sau chiar pana la 600.000 de euro. Pe langa acestea, se afla in dezvoltare mai multe proiecte rezidentiale, care au aparut ca urmare fireasca a tendintei timisorenilor de a se muta de la bloc la vile noi.
Pe langa constructia de vile care a luat un avant deosebit in Timisoara, pe piata exista si blocuri noi de apartamente (Str. Felix), cu suprafete de 100-160 mp, a caror finalizare se va realiza in 2005. Pentru anii urmatori se asteapta continuarea dezvoltarii pietei rezidentiale din Timisoara, cu accent deosebit pe zona de nord a orasului.
Chiar daca oferta va creste, in conditiile unei cereri care depaseste ritmul ofertei, pentru anul 2005 se asteapta cresterea preturilor si a chiriilor pe piata rezidentiala din Timisoara - a preturilor cu aproximativ 20-30%, iar a chiriilor cu 10%.
Piata spatiilor comerciale
Timisoara s-a dovedit a fi un oras de interes pentru marile lanturi comerciale, cei 400.000 de locuitori, cu o putere de cumparare peste media din Romania reprezentand o piata foarte atractiva. Pe langa supermarketurile Profi si Billa, in Timisoara este prezent si Metro (fiind printre primele magazine de acest gen deschise in provincie), iar din 2004, un alt magazin tip cash & carry, Selgros, precum si un magazin din lantul Praktiker. In acelasi timp, si-au manifestat intentia de a intra pe piata timisoreana in urmatorii ani Cora, Kaufland si Plus.
In 2004 au inceput lucrarile de constructie la unul din cele mai moderne mall-uri din Romania - Iulius Mall Timisoara, cu o suprafata totala construita de 73.000 mp. In ceea ce priveste nivelul chiriilor percepute in 2004 pentru spatiile comerciale, acestea au fost intre 15 si 40 euro/mp/luna, in functie de zona, cu aproximativ 10% mai mare decat cel din 2003.
Piata spatiilor industriale si de depozitare
La nivelul anului trecut, oferta de spatii de productie si depozitare din Timisoara a fost de aproximativ 225.000 mp, din care 90.000 mp destinate vanzarii si 135.000 mp pentru inchiriere. Desi oferta de spatii de depozitare este insemnata, nivelul de calitate al acestora nu satisface de multe ori cererea clientilor, in special pentru proiecte de 1.000 - 3.000 mp.
In 2004 cele mai solicitate zone au fost in continuare Calea Lugojului, Calea Aradului si Calea Sagului. Datorita facilitatilor acestor zone (acces la drumuri nationale, la soseaua de centura a orasului, dar si la caile de transport feroviar) aici s-au solicitat spatii pentru centre logistice sau de depozitare (10.000 - 50.000 mp), precum si pentru ateliere sau showroom-uri (in medie 2.000 - 3.000 mp) - doua noi showroom-uri (BMW si Skoda) s-au inaugurat in Timisoara in 2004.
Pe DN59 km 8 (Chisoda) a fost inaugurata in 2004, in cadrul platformei Incontro, una din cele mai moderne platforme logistice din Romania. Suprafata depozitului este de peste 10.000 mp. In 2004, nivelul chiriilor pentru spatii de depozitare si industriale a fost de 2-5 euro/mp/luna, previzonandu-se ca acesta va creste cu aproximativ 10-20% in 2005. Pretul de vanzare al spatiilor industriale a variat intre 250 si 500 euro/mp, iar pentru anul viitor se estimeaza ca acesta va creste aproximativ cu 20-25%.
O dezvoltare de anvergura pe piata spatiilor industriale din Timisoara o reprezinta investitia pe care FM Logistic o va face intr-un centru logistic de peste 80.000 mp, construiti pe minim 15 ha teren, cu posibilitatea de extindere la 20-30 ha.
Terenuri si investitii
Segmentul imobiliar reprezentat de terenuri a fost si in Timisoara cel mai dinamic in 2004. Cele mai solicitate in 2004 au fost terenurile pentru rezidential si pentru industrial. Terenurile cu destinatie industriala care au facut obiectul celor mai numeroase tranzactii in 2004 au fost cele situate pe Calea Lugojului-DN6 si Calea Sagului.
Data fiind cererea mare pentru terenuri, se considera ca in urmatorii ani vor aparea suprafete noi disponibile in Timisoara. Acestea vor fi atat terenuri cu destinatie rezidentiala, cat si terenuri cu destinatie industriala. Un factor cu rol catalizator poate fi soseaua de centura si procesul de extindere a orasului. Unul din tronsoane va lega Calea Aradului de Calea Sagului, astfel incat orice oferta de teren de pe Calea Aradului poate deveni o oportunitate de investitie deosebita.
Pentru 2005 se previzioneaza o crestere a preturilor terenurilor, atat a celor cu destinatie industriala, cat si a celor cu destinatie rezidentiala.
Iasi
Judetul Iasi este situat in partea central-estica a Moldovei. Orasul de resedinta, Iasi, este cel mai mare oras din regiune (321.580 de locuitori), fiind un important centru universitar. Un demers incurajator pentru dezvoltarea celei mai active piete imobiliare din zona Moldovei il reprezinta initiativa locala de a crea un Consiliu Metropolitan al Iasiului, mai spune Eurisko.
Acesta prevede asocierea zonei urbane cu cea rurala, aflata pe o raza de 30 km, demersul vizand o unificare a administrarii fondurilor pentru proiectele de infrastructura a zonei metropolitane si elaborarea de planuri de dezvoltare integrate, pe baza unei strategii globale de exploatare durabila a potentialului pentru intreaga zona.
Piata spatiilor de birouri
Piata spatiilor de birouri din Iasi este reprezentata atat de cladiri de birouri moderne, de clasa A si de clasa B, precum si de spatii amenajate la parterul blocurilor sau in vile reamenajate. Per ansamblu, cei 12.000 mp de birouri (din care 8.000 mp sunt ocupati) de pe piata Iasiului constau in 30% cladiri noi, restul fiind spatii vechi sau renovate.
In general, oferta de spatii de birouri din Iasi este localizata in zona ultracentrala si zona centrala, zona Centrului Civic (Str. Anastasie Panu, Bvd. Pacurari) fiind de altfel cea mai cautata zona pentru spatii de birouri. In ceea ce priveste cererea de spatii de birouri, cea mai mare cerere provine din partea societatilor bancare si de asigurari si, respectiv, de IT. Nivelul chiriilor la spatiile de birouri din Iasi sunt cuprinse intre 11 si 15 euro/mp/luna pentru cladirile de birouri de clasa A si, respectiv, intre 6 si 9 euro/mp/luna pentru clasa B. Pentru anul 2005 se prevede o continuare a cresterii cererii de spatii de birouri in acest oras.
Piata spatiilor rezidentiale
Piata spatiilor rezidentiale din Iasi este deosebit de activa; apartamentelor clasice (din zone precum Copou, Pacurari, Alexandru) li s-au adaugat case vechi, clasice si, in ultimii ani, complexuri rezidentiale reprezentative. In ceea ce priveste proiectele rezidentiale din Iasi, acestea sunt concentrate la ora actuala in principal in zona Bucium, zona situata la iesirea spre Vaslui.
Un alt nucleu semnificativ de dezvoltare este Pacurari, situat pe calea principala de acces catre soseaua europeana. In Pacurari, evolueaza in paralel atat dezvoltarile comerciale, cat si cele rezidentiale. Centrul orasului Iasi, in special zona Copou este renumita pentru casele vechi, cu arhitectura unica. In urmatorii ani, zona in care sectorul rezidential se va dezvolta este Bucium - Sos. Barnova, Galata, Iezareni, iar preturile vor inregistra o usoara crestere in 2005 comparativ cu anul 2004.
Piata spatiilor comerciale
IaSiul, al doilea oras ca numar de locuitori al tarii, prezinta un potential comercial ridicat. Piata de retail este reprezentata de un supermarket Billa si doua Univers'all, un centru Metro, lanturi de electrocasnice, benzinarii si showroom-uri auto. Iasiul a fost al doilea oras din Romania in care a fost construit un mall - Iulius Mall. Centrul comercial s-a dovedit a fi o investitie cu potential, care a atras dupa sine extinderea lui cu inca 15.000 mp, ajungand la o suprafata totala de 35.000 mp.
In 2004 pe piata comerciala s-a inaugurat in Iasi un nou centru comercial Dedeman, complex de materiale de constructii si amenajari interioare, cel de-al doilea magazin al lantului deschis in acest oras.
Referitor la concentrarea teritoriala a zonelor comerciale, in zona urbana a Iasiului cea mai mare concentrare o intalnim pe strazile Tudor Vladimirescu (unde este situat si Iulius Mall), Stefan cel Mare, Garii, Zona Podul Ros (centrul comercial Podul Ros). Magazinul Metro cash & carry, precum si numeroasele benzinarii si showroom-uri auto sunt concentrate la iesirile din oras, in special pe Soseaua Iasi-Pascani.
In ceea ce priveste chiriile pentru spatii comerciale, acestea variaza intre 10-15 euro/mp/luna si 20-35 euro/mp/luna in zonele cu vizibilitate foarte mare si in Iulius Mall. In urmatorii ani va continua dezvoltarea pietei de retail reprezentata de supermarketuri. Astfel, se asteapta ca lantul Kaufland sa deschida in Iasi 3 magazine, Intermarche, Billa - inca unul sau doua magazine. De asemenea, la Iasi sunt asteptati sa investeasca in viitor Cora, Le Clerc, Selgros sau XXL Mega Discount.
Piata spatiilor industriale si de depozitare
In Iasi, segmentul industrial si comercial s-a dezvoltat concentric, zona industriala fiind bine delimitata si foarte puternica. Pana nu demult, aceasta se afla la periferia orasului, dar, o data cu procesul de dezvoltare, a fost inglobata treptat in oras. In perspectiva, aceasta zona va migra catre exteriorul orasului. Zonele consacrate din Iasi pentru dezvoltari industriale si de depozitare sunt zona Pacurari, Calea Chisinaului, Bvd. Chimiei.
La sfarsitul anului 2004, stocul de spatii industriale si de depozitare din Iasi este de 80.000 mp, din care 15% sunt spatii noi. Majoritatea spatiilor dispun de toate utilitatile (curent electric de putere, gaz, apa, canalizare), precum si de facilitati precum paza sau telefon. Nivelul chiriilor spatiilor industriale din 2004 a fost de 1,5 - 2 euro/mp/luna pentru spatiile vechi si, respectiv, 2,5 - 4 euro/mp/luna pentru spatiile noi.
Terenuri si investitii
Terenurile au reprezentat cel mai dinamic segment al pietei imobiliare din Iasi in 2004. Cele mai numeroase tranzactii de pe aceasta piata au vizat vanzarea terenurilor rezidentiale si a celor de interes economic.Astfel, in 2004 cele mai solicitate terenuri au fost cele cu destinatie rezidentiala din zonele Pacurari si Bucium.
In anul 2004 nivelul preturilor terenurilor cu destinatie rezidentiala a crescut in ponderi diferite in functie de zone. In ceea ce priveste terenurile care pot fi valorificate prin activitati de natura economica, cererea din partea societatilor comerciale a fost de sedii de firma, spatii de depozitare sau productie. Dezvoltarea pietei terenurilor si de investitii din Iasi va continua si in anii urmatori. In acelasi timp, cererea va continua sa creasca, acest lucru fiind urmarea fireasca a dezvoltarii economice a zonei si a cresterii veniturilor populatiei.
alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
