"Ani de zile agentii imobiliari au umflat lucrurile", spune cu ooarecare dezamagire Razvan Gheorghe, directorul firmei deconsultanta imobiliara Cushman & Wakefield, facand referire lasupraevaluarea unor zone, terenuri sau proiecte imobiliare, carefie sunt in moarte clinica, fie s-au blocat la stadiul demacheta.
Declaratia pare putin socanta, venind din partea consultantului cucea mai mare experienta pe piata spatiilor comerciale, dar este cuatat mai adevarata cand ne gandim ca pentru fiecare din celeaproximativ 100 de proiecte de centre comerciale au fost realizatestudii de fezabilitate, putine au fost cele care nu au fostconsiderate sustenabile.
Acum, situatia pe piata
s-a schimbat, pana si mega-proiectul Dambovita Center pare onebunie, nu doar din prisma impactului urbanistic pe care l-arputea avea asupra centrului Capitalei, cat si a faptului ca la maiputin de doi kilometri se afla de curand AFI PalaceCotroceni.
"Trebuie avut in vedere faptul ca AFI Palace Cotroceni va avea celputin doi ani inaintea Dambovita Center", spunea Gheorghe destul depesimist cu privire la capacitatea pietei locale de a atrage inurmatoarea perioada noi retaileri pentru a umple spatiile din douamega-malluri atat de apropiate.
De unde vor veni banii
"La centre comerciale va fi o problema." Consultantul isi facecalcule de unde ar putea veni onorariile firmei anul viitor. Cumcea mai mare parte a contractelor de inchiriere pentru AFI PalaceCotroceni (unde Cushman este agent coexclusiv, alaturi de JonesLang LaSalle) au fost realizate, Gheorghe este constient de faptulca anul viitor va fi unul complicat, cu putine deschideri si cuconcurenti bine ancorati in piata, precum DTZ Echinox sau Colliers,care au luat exclusivitati pe proiecte precum Atrium Center Aradsau Gold Plaza Baia Mare.
"Anul acesta scaderea cifrei de afaceri vine din zona de centrecomerciale. In vara lui 2008 aveam 20 de contracte viabile pe acestsegment, dar majoritatea au fost amanate sau stopate. Daca ne ajutaDumnezeu, ne depasim bugetul initial pe acest an, dar vom avea odescrestere de cel putin 20% fata de 2008", spune Gheorghe.
Cushman a fost una dintre firmele care a inregistrat o crestere acifrei de afaceri inclusiv in 2008, an in care ColliersInternational sau Jones Lang LaSalle au simtit mai rapid efectelecrizei, raportand venituri in scadere.
Evolutia afacerilor consultantilor imobiliari reprezinta uninstrument destul de exact de masurare a pietei de real estate ingeneral, iar situatia pietei nu se va redresa nici in anul ceurmeaza.
"La anul o sa bugetam probabil o scadere de 10% fata de 2008. Va fio foarte mare incertitudine pe tranzactiile de inchiriere, deoarecevor fi putine produse nou construite", apreciaza reprezentantulCushman & Wakefield.
Razvan Gheorghe a fondat in urma cu aproape 17 ani una dintreprimele firme de consultanta imobiliara locale, Activ Consulting,vanduta in anul 2007 catre gigantul american Cushman &Wakefield, care s-a constituit cu aproape 80 de ani mai devreme(1917) la New York.
Business cat la Praga sau Varsovia
Acum, Gheorghe compara in permanenta biroul din Bucuresti cu celedin Praga sau Varsovia ale firmei si isi propune sa ajunga colegiidin pietele aflate mai la vest in domenii precum evaluari saubirouri.
"Vrem sa aducem evaluarile si birourile la un nivel respectabil",spune Gheorghe, care considera insa ca proprietarii de birouri voravea mari dificultati sa umple spatiile goale. "Bucurestiul esteplin de birouri. Pe investitori i-as sfatui sa faca in centru sausa nu mai faca deloc", spune reprezentantul Cushman &Wakefield.
In privinta evaluarilor, Gheorghe spune ca acest departament vaaduce in acest an aproximativ 15% din cifra de afaceri a firmei, intimp ce la nivel global acest departament aduce un sfert dinveniturile companiei.
Tocmai acesta este si obiectivul lui Razvan Gheorghe, dar in acestan, la fel ca in majoritatea firmelor mari de consultanta, siCushman s-a confruntat cu plecari de oameni cheie, Dan Ionascu,seful departamentului de evaluare, parasind firma.
"Noi am avut doi sefi pe evaluare incepand din luna februarie aacestui an. Am adus un expat de la Londra, care a evaluatportofoliile unor mari fonduri de investitii cu active in toataEuropa, iar feed-back-ul extern a fost ca Andrew (Andrew Pirie, celcare conduce departamentul de evaluare dupa plecarea lui DanIonascu - n.red.) este cel mai experimentat de pe piata locala.Desi atat eu, cat si alti colegi avem studii si atestat deevaluatori, am ajuns la concluzia ca fondurile de investitiiprefera si se simt mai in siguranta sa vada o semnaturaanglo-saxona pe un raport de evaluare", spune Gheorghe.
Ionascu a plecat incepand cu 1 august si a preluat conducerealocala a unei alte firme straine de consultanta imobiliara - ParkerLewis.
"Am mai angajat oameni dupa plecarea lui Dan. Avantajul nostru esteca avem multi evaluatori in cadrul firmei, astfel ca am putut umplerapid micul gol creat si am atras si noi clienti precum Piraeus,UniCredit, Ambient sau divizia de real estate a BCR", spuneGheorghe.
Numerosi consultanti nu si-au mai gasit in acest an locul infirmele unde lucrau, fiecare din primii cinci jucatori din piata -Colliers, CB Richard Ellis, DTZ Echinox, Cushman & Wakefield siJones Lang LaSalle - inregistrand cel putin o pierdere la nivel desefi de departament sau parteneri.
Cresteripe retail stradal
Unul dintre departamentele Cushman care a inregistrat o dinamicapozitiva in acest an a fost cel reprezentat de echipa de retailstradal, unde bancherii au renegociat de la inceputul anuluichiriile pentru cel putin 500 din cele 6.500 de sucursale bancarede pe piata locala.
Cushman a primit mandat sa negocieze chirii mai mici pentru saptedin cele mai mari banci de pe piata - BCR, UniCredit Tiriac, AlphaBank, ING, Carpatica si Millennium Bank -, iar aceste contracte autinut ocupati in anumite perioade chiar si noua negociatori, inconditiile in care firma numara 75 de angajati.
"Am negociat din luna februarie a acestui an peste 500 de contractede inchiriere pentru aceste banci si in iulie am ajuns la o rata dereducere a chiriilor de 27%. Acum procentul a inceput sa mai scada,deoarece incepusem cu renegocierea contractelor mai umflate, undediscount-ul era mai mare. Vom continua renegocierile, deoarecebancile din portofoliu au in jur de 1.000 de sucursale", spuneGheorghe.
Circa 20% din aceste spatii se afla in Bucuresti, unde piataspatiilor comerciale stradale este controlata de un numar restransde investitori, printre care grupul NCH, condus de Andrei Siminel,Gabriel Popoviciu sau Alexis Bonte.
"Am avut negocieri si cu proprietari cu portofolii mai mari, dardiscutiile se poarta pentru fiecare spatiu in parte. Era aberant saplatesti 40 euro/mp in Calarasi, spre exemplu", spune sefulCushman.
Din evaluare sau spatii stradale, consultantii imobiliari vor finevoiti sa faca bani si in 2010. Cine va veni primul cu serviciileadaptate noii piete va reusi sa supravietuiasca.
Mai cititi in ultimul numar al revistei BusinessConstruct:
- No credit, no cry
- Noua ordine in Capitala: se vor elimina excesele?
- Un an pierdut pentru tevile de plastic
- Capcane in "Prima casa"
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
