Din curtea ansamblului rezidenţial pot fi observate modele deperdele la geamuri, un brăduţ în ghiveci scos pe balcon de cătreunul dintre proprietari, dar şi un lung şir de apartamente în carenu este niciun fel de activitate. Acesta este cel de-al cinceleabloc al complexului, pe care dezvoltatorul - omul de afaceri DanielPiţurlea - a decis încă din 2009 că nu îl va scoate la vânzare,apartamentele fiind destinate închirierii.
În acest bloc au fost mutate şi birourile de vânzări aledezvoltatorului, în timp ce la parterul imobilului a fost amenajatun spa, în urma unei investiţii de două milioane de euro.
De la geamurile apartamentelor din Orhideea Gardens poate fiobservat complexul comercial Carrefour Orhideea, dar şi cămineledin Grozăveşti, zonă în care studenţii plătesc circa 120 de leilunar pentru un loc de cazare într-o cameră de 20 de metri pătraţipe care o împart cu cel puţin un coleg. În timp ce la geamuriledin cămine sunt montate folii de aluminiu pentru ca studenţii săse protejeze de soare, în Orhideea Gardens după ferestrele Schuco,placate cu aluminiu, sunt montate obloane acţionate electric şiplase împotriva ţânţarilor.
Diferenţa de standard se observă clar şi când vine vorba de preţ:un apartament cu două camere "panoramic", situat la etajul 11 alcomplexului şi având o terasă exterioară de 20 de metri pătraţiare un preţ de 160.000 de euro, acesta fiind cea mai ieftinălocuinţă disponibilă în complexul Orhideea Gardens.
Locuinţele au 128 de metri pătraţi construiţi, din care circa 105metri pătraţi reprezintă suprafaţa utilă, dimensiunilelocuinţei fiind comparabile cu cele ale unui apartament cu treisau chiar patru camere din blocurile vechi.
Prin urmare, şi profilul clienţilor este mult diferit.
"Sunt peste 200 de familii care locuiesc aici. Undeva între 200 şi220 dintr-un total de 250 de apartamente vândute. 90% dintranzacţii se fac cu cash: oameni cu bani foarte mulţi, directoride companii mari şi vedete. Pot spune că se întâmplă ceva pe piaţădeoarece avem circa 30 de tranzacţii în pipeline, pe ţeavă. Ascăzut foarte mult numărul de «turişti». Veneau într-o perioadăzilnic câte 30 de oameni care aveau 40.000-50.000 de euro şi doreauun apartament la noi", spune Victor Pateşan, directorul de vânzărial proiectului.
În primele două luni ale anului au fost închise patru tranzacţii,după un an 2010 în care au fost vândute circa 50 de apartamente încadrul complexului, potrivit reprezentantului de vânzări.
Cum sunt apartamentele? La parterul blocurilor sunt aranjatedispozitivele pentru video-interfon. Un lift Schindler, careurmează a fi placat cu lemn, urcă silenţios spre etajelesuperioare ale blocului cu apartamente destinate închirierii.Locuinţele din acest bloc sunt deja parţial mobilate. După uşa dela intrarea într-un apartament standard cu trei camere,reprezentantul de vânzări se întinde spre panoul electric pentru aactiva comutatorul cu energie. După un hol micuţ se întinde unliving şi o bucătărie deschisă, după modelul vestic încercat înultimii ani şi de alţi dezvoltatori de pe piaţa locală, în proiecteprecum Asmita Gardens sau Monaco Towers.
Prin partea dreaptă, înainte de bucătărie, este intrarea într-unalt hol de mici dimensiuni, care duce spre cele două dormitoare şicele două grupuri sanitare ale locuinţei.
"Între apartamente sunt pereţi de beton, iar în interior sunt fiede beton, fie din gips-carton. Toată lumea îşi personalizeazăapartamentele în ultima perioadă - fie un perete, fie un tapet",explică Pateşan. Faianţa este adusă din Italia, bateriile suntGrohe, în timp ce cada cu hidromasaj şi obiectele sanitare suntproduse de grupul Sanotechnik.
Locuinţele au fost proiectate înainte de criză, astfel cădormitoarele au suprafeţe de 16 metri pătraţi fiecare, în timp cesuprafaţa cumulată a livingului şi a bucătăriei depăşeşte 40 demetri pătraţi, comparabile ca dimensiuni doar cu apartamentele depe Bulevardul Unirii sau cu alte ansambluri rezidenţiale noi.
Suprafeţele sunt importante şi în perspectiva faptului că taxa deadministrare a complexului se calculează în funcţie dedimensiunea apartamentului, respectiv 0,25 euro/mp util lunar, întimp ce cheltuielile comune, cu grădinăritul, paza şideszăpezitul ajung la 150 de lei lunar pentru un apartament cu treicamere. La aceşti bani se adaugă costurile cu întreţinerea - gaze,apă şi curent, în funcţie de consum.
"Întreţinerea unui apartament cu trei camere începe de la 350-400de lei lunar în lunile de vară. Iarna, pentru un apartament cu treicamere, am avut o întreţinere de 1.000 de lei în lunile friguroase.Centrala este comună pentru tot blocul, dar fiecare apartament arecontor la intrare. Tu decizi cât de cald vrei să faci în casă. Noisuntem cam în media blocului în ceea ce priveşte factura laîntreţinere", spune Pateşan, care este proprietarul unui apartamentcu trei camere în complexul pe care îl vinde.
El este "legat" de Orhideea Gardens de aproape cinci ani, cândlucra pentru banca HvB şi a făcut parte din echipa care a aprobatprimul credit pentru o dezvoltare rezidenţială acordat de HvB,bancă integrată ulterior în UniCredit.
În 2009 Pateşan a oferit consultanţă omului de afaceri DanielPiţurlea pentru restructurarea facilităţii de credit, iar dinluna septembrie a acelui an a preluat şi activitatea de vânzare."La vremea respectivă ziceam că în şase luni vor fi vândute toateapartamentele. Primele luni am rămas optimist, deoarece lucrurilemergeau bine. Apoi, 2010 a fost un an slab, cu doar 50 deapartamente vândute. Acum zic că într-un an ar putea fi vândutetoate, poate chiar şi în şase luni, dar nu mai este aceeaşi grabă.Facilitatea de finanţare ne-o prelungesc pentru încă doi ani şimai sunt de rambursat în jur de 8 mil. euro. Au fost peste 30 mil.euro".
Blocul aflat spre închiriere generează în prezent veniturilenecesare acoperirii dobânzilor bancare, deşi gradul de ocupare nudepăşeşte 15% în prezent. Chiriile pleacă însă de la 1.000 deeuro lunar pentru un apartament mobilat cu două camere şi osuprafaţă de 78 de mp, bani în care este inclus şi un loc deparcare şi acces la spa pentru fiecare membru al familiei.
Abonamentele la spa, o investiţie de două milioane de eurofinalizată în luna decembrie, au preţuri de 1.600 de euro anual, întimp ce pentru locatarii complexului este oferit un discount de30%, respectiv 1.120 de euro/an.
"Pentru spa ne-am întâlnit cu marii jucători de pe piaţă, care cândau văzut doar o groapă şi nişte pereţi nu au crezut în proiect, aşacă au făcut oferte «de doi lei». Financiar, investiţia nu sejustifică. Spa-ul a fost gândit ca o modalitate de a atrageclienţi pentru apartamente", spune Pateşan, care mai are sprevânzarea cea mai mare parte a penthouse-urilor din complex, alecăror preţuri se ridică la 500.000 de euro.
Cât ar fi TVA-ul pentru un astfel de apartament? 120.000 de euro,ţinând cont că vânzarea locuinţei către o persoană fizică ar fitaxată cu 24% din cauza faptului că preţul depăşeşte plafonul de380.000 de lei, până la care locuinţele sunt taxate cu 5%. Faptulcă apartamentele din Orhideea Gardens au doi ani de când au fostdate în folosinţă are şi un avantaj important, astfel că seînscriu la articolul 141, alineatul 2, litera f, din Codul fiscal,conform căreia "livrarea de către orice persoană a uneiconstrucţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care esteconstruită", cu excepţia construcţiilor noi, este scutită de plataTVA. "Practic am redus preţurile", spune reprezentantul devânzări. De la 300.000 de euro, cât a fost nivelul maxim, la200.000 de euro, preţul actual al unui apartament cu trei camere,cu un loc de parcare (13.500 de euro) şi o boxă (2.500 de euro)este o diferenţă.
Dar cât de mare este numărul românilor care au 200.000 de euro înconturi pentru a face o astfel de achiziţie cu banii jos reprezintăo întrebare la care reprezentanţii ANAF vor încerca să găseascărăspuns în următoarea perioadă.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
