Una din întrebările începutului de an în ceea ce priveşte aplicarea Codului fiscal este cum se calculează impozitul în cazul clădirilor deţinute de persoane fizice şi folosite pentru activităţi economice. Astfel, avem următoarele situaţii:
1. Dacă apartamentul deţinut de o persoană fizică este locuit sau nelocuit, este impozitat ca rezidenţial. Trebuie remarcat că în general impozitele au crescut în 2016 faţă de 2015 pentru că a crescut valoarea impozabilă de la 935 lei/mp la 1.000 lei/mp şi în unele oraşe au fost majorări în grila permisă de lege între 0,08% şi 0,2% din valoarea impozabilă.
2. Dacă apartamentul este închiriat unei alte persoane fizice, impozitul este rezidenţial, deci ca la punctul 1.
3. Dacă însă apartamentul sau casa este închiriată sau dată într-un contract de comodat unei firme sau persoane fizice autorizate (PFA) pentru activitate economică, atunci proprietarul trebuie să depună o declaraţie la primărie până pe 30 martie, prin care anunţă că în apartamentul său se desfăşoară activitate economică şi cât reprezintă suprafaţa din locuinţă pe care se desfăşoară acea activitate economică. Aici apar mai multe cazuri:
- dacă locuinţa a fost achiziţionată cu mai mult de cinci ani înainte, trebuie să facă o evaluare la un evaluator autorizat de ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România);
- dacă locuinţa a fost achiziţionată în ultimii cinci ani, valoarea impozabilă se stabileşte conform contractului de vânzare-cumpărare.
Impozitul pentru spaţiul aferent activităţii economice este între 0,2% şi 1,3% din valoarea trecută în contractul de vânzare-cumpărare sau cea din raportul de evaluare, calculată procentual în funcţie de suprafaţa locuinţei.
În situaţia în care nu se face evaluarea, impozitul este de 2% din valoarea de impozitare ca şi clădire rezidenţială.
Astfel, impozitul pentru o locuinţă unde se desfăşoară activitate economică poate fi şi de zece ori mai mare decât impozitul pentru o locuinţă folosită rezidenţial, ceea ce poate pune în dificultate sute de mii de mici întreprinzători care utilizează apartamentele sau casele unde locuiesc ca şi sedii pe hârtie pentru firmele lor.
Există însă posibilitatea, conform formulărilor din Codul fiscal, ca locuinţa folosită drept sediu pentru activitate economică să fie tratată ca rezidenţială, deci cu un impozit mai mic, dacă se declară că în acea locuinţă nu se desfăşoară activitate economică. Cine stabileşte însă dacă există „activitate economică” sau nu, adică dacă proprietarul firmei o utilizează pentru a se întâlni cu clienţii sau pentru a presta diverse servicii? Nu se ştie.
Mai mult, pentru a fi şi mai nebuloasă întreagă situaţie, în cazul în care nu se pot delimita suprafeţele folosite pentru firmă (nerezidenţiale) de cele folosite pentru locuinţă (rezidenţiale) şi la adresa respectivă se desfăşoară activităţi economice, dacă cheltuielile cu utilităţile „sunt înregistrate în sarcina” firmei, impozitul este aferent unei clădiri nerezidenţiale!
Numai că normele Codului fiscal, aşa cum au fost prezentate în proiectul prezentat pe site-ul Ministerului de Finanţe, nu mai fac trimitere la această excepţie din Codul fiscal, iar situaţia este confuză în acest moment.
Practic, Fiscul a vrut să protejeze într-un fel sediile de firmă folosite de persoane fizice ca locuinţe de o tratare directă ca activ al unei firme, fiscalizat ca atare în intervalul 0,2%-1,3% din valoarea de piaţă.
Cel mai simplu ar fi fost ca Registrul Comerţului să comunice către administraţiile fiscale ale primăriilor locuinţele folosite ca sedii de firmă, pentru că nicio firmă nu poate funcţiona fără un sediu, obţinut prin contract de închiriere sau comodat.
Acesta este încă un exemplu de lipsă de interoperabilitate între bazele de date ale administraţiei. Oamenii sunt acum confuzi şi nu ştiu ce să facă dacă au o locuinţă închiriată unei firme sau au propria firmă cu sediul în locuinţă.
Definirea clădirilor ca rezidenţiale sau nerezidenţiale în funcţie de criterii fluide, cum este cel al decontării utilităţilor pe firma care utilizează respectivele spaţii, este din start imprecisă.
Este încă un exemplu de elaborare a unei legi cu impact masiv în rândul a sute de mii de contribuabili fără imaginarea unor soluţii clare, care să nu presupună plimbarea oamenilor cu noi declaraţii între instituţii.
Este adevărat că diferenţa mare între cele două niveluri de impunere a dus la anumite abuzuri făcute de persoanele fizice care dezvoltă blocuri de locuinţe sau chiar clădiri de birouri în nume propriu pentru a scăpa de impunerea aferentă unui activ fix din proprietatea unei firme.
Pe de altă parte, în condiţiile lipsei de resurse de capital, o astfel de lege de impozitare ca active de business a locuinţelor folosite pentru a derula o mică afacere inhibă din start antreprenoriatul.
Practic statul are grijă să impoziteze precum un activ fix „garajul“ unui viitor Bill Gates.
Deocamdată, până apar normele, oamenii sunt încă în aşteptarea unor clarificări, dar când vor veni decizii de impunere de 2.000-3.000 lei pentru apartamente unde îşi desfăşoară activitatea mici afaceri în loc de 200-300 lei cum a fost în 2015, tensiunea va creşte şi mai mult.
