Opinie Cristian Hostiuc, directorul editorial al ZF

Drama reală a celor care au credite în franci sau chiar în euro luate în boom nu este creşterea cursului, ci înjumătăţirea valorii proprietăţilor deţinute în garanţie, agravată şi de scăderea veniturilor proprii

25 ian 2015 Autor: Cristian Hostiuc

Scăderea dramatică a valorii proprietăţilor deţinute şi reducerea veniturilor îi afectează mult mai mult pe cei care au luat credite imobiliare în perioada de boom decât creşterea cursului valutar.

Dacă dăm puţin timpul înapoi, nu în 2005-2008, ci la începutul anilor 2000, avem în oglindă nu creşterea francului elveţian, ci creşterea dolarului.

Acum 15 ani, au apărut în România pentru persoanele fizice creditele imobiliare în dolari, pentru că moneda americană era principala valută la vremea respectivă, euro fiind la început.

Volksbank intrase agresiv cu un produs de creditare imobiliară în dolari pe termen lung, peste 10 ani, luând în considerare ca venituri nu numai cele incluse pe cartea de muncă. Atunci, preţul apartamentelor era cuprins între 7.000 şi 9.000 de dolari, două camere în Militari. Dacă îmi amintesc bine, cred că dobânda era de 8-10% pe an la dolar. Un produs similar în lei nici nu exista, pentru că dobânda era undeva la 40-50% pe an, la o inflaţie de 20-30%.

Cursul mediu pentru anul 2000 a fost de 21.692 lei/dolar, adică 2,16 în cotaţiile de acum. În 2001, cursul mediu a urcat la 29.060 lei/dolar, adică 2,9, rezultând o creştere de 34%. În 2002, cursul mediu a fost de 33.055 lei/dolar, adică 3,3 lei, ceea ce înseamnă o creştere de 57%, faţă de anul 2000. În 2003, cotaţia medie a dolarului a fost de 33.200 lei, adică 3.3 lei, rezultând o creştere tot de 57%.

Din 2003, nivelul maxim, dolarul a scăzut de la 3,3 lei la 2,4 lei în 2007, şi 2,5 lei în 2008. Din 2008, a reînceput să crească urcând în 2009-2010 la 3-3,1 lei, pentru ca în  2012 - 2014 să se învârtă între 3,3-3,4 lei.

În ianuarie 2015, cursul a urcat la 3,9-4 lei, pentru un dolar.

Dacă luăm în considerare perioada 2000-2004, când dolarul a crescut cu aproape 60%, toţi cei care au luat credite ipotecare în dolari ar fi trebuit să se urce pe pereţi, să protesteze în faţa BNR, să trântească uşile la bancă, să înnebunească reţelele sociale, să facă grevă, exact cum s-a întâmplat cu cei care au avut credite în franci elveţieni.

Creşterile sunt cam aceleaşi, şi oricum ce a avut în plus francul elveţian s-a compensat printr-o dobândă mai mică faţă de dolarul american.

Dacă venim şi în zilele noastre, cursul dolarului s-a dublat în lei faţă de anul 2000, exact cum s-a dublat cursul francului elveţian faţă de 2005-2006.

Unii au ieşit în stradă, cei cu credite în franci elveţieni, cei cu dolari, nu. De ce?

Din două motive: pentru cei care au luat apartamente în dolari la începutul anilor 2000, valoarea proprietăţii a crescut de 15 ori până în perioada de boom (acel apartament de două camere valora 100.000 de euro) pentru a se situa acum la peste 10 ori, pentru că preţul apartamentelor a scăzut, situându-se acum în jurul a 40.000-50.000 de euro, adică 45.000-55.000 de dolari.

Valoarea proprietăţii luată pe credit este de aproape zece ori mai mare faţă de principala.

Al doilea motiv este că veniturile celor care au luat credite în dolari au crescut de 5 ori faţă de începutul anilor 2000. Deci orice creştere a cursului dolarului a putut fi absorbită printr-un ritm de creştere mai ridicat a veniturilor, adică ponderea principalului şi a dobânzii în veniturile salariale a scăzut. Dolarul a crescut cu 50-100% (la cursul zilei), dar veniturile au crescut cu 400-500%, dacă nu chiar mai mult, pentru cei care au avut şansa să ocupe un job bun, cu un salariu ridicat, atunci când a venit cererea din partea companiilor. Pentru statistică, salariul mediu între 2000 si 2014 a crescut de la 400 de lei la 1.700 de lei.

Situaţia este exact inversă pentru cei care au luat credite în perioada de boom (2006-2008), atât în franci elveţieni cât şi în euro.

În primul rând, valoarea proprietăţii cumpărate pe credit a scăzut pe medie cam cu 50%.

În al doilea rând, cursul francului elveţian faţă de leu a crescut cu 70-100%, iar cel al euro cu 30-40%.

În al treilea rând, veniturile salariale, chiar dacă la nivelul anilor de boom, au stagnat sau chiar au scăzut. Sunt puţini cei care pot consemna o creştere salarială.

Având în vedere acest lucru, ponderea ratelor în total venituri s-a mărit semnificativ, ceea ce a creat o problemă.

Scăderea dobânzilor la credite nu reuşeşte să compenseze deloc creşterea cursului, stagnarea sau scăderea veniturilor.

Dacă ne uităm la valoarea proprietăţii cumpărate în perioada de boom, "ne împuşcăm", plătim valoarea apartamentelor cât nu face şi cât nu vor mai face niciodată. Două camere în Militari, într-un bloc care deja este vechi, plin de igrasie,  costă la finalul creditului cât un penthouse.

Pentru cei care au luat credite în dolari la începutul anilor 2000, dacă nu mai pot să facă faţă ratelor lunare şi îşi vând apartamentul, pleacă cu 30.000-40.000 de dolari în mână şi fără datorii la bancă.

Pentru cei care u luat credite în franci elveţieni sau euro în perioada de boom, dacă se predau, iar executorul le vinde apartamentul, tot rămân cu o datorie de 30.000-40.000 de euro, dacă nu chiar mai mult, în funcţie de ce a cumpărat fiecare. Dacă valoarea proprietăţii deţinute la zi ar fi fost mai mare decât valoarea creditului, probabil că nu ar fi fost nicio problemă.

De aceea lumea este atât de nervoasă şi se uită cu ură la bănci, bancheri, Banca Naţională, guvern etc.

Este puţin probabil ca valoarea proprietăţilor şi nivelul veniturilor persoanelor fizice să crească în acelaşi ritm ca în perioada 2005-2008, doar dacă "vine o nouă revoluţie".

În cea mai bună variantă, dacă economia României creşte nu cu 1-2%, ci cu 5-6% pe an,  ne putem aştepta ca abia peste 10 ani valoarea proprietăţilor şi a veniturilor noastre să crească cu 50-100%.

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 26.01.2015

 
Cuvinte cheie:
franc elvetian
, curs valutar
, dobanda
, imobiliare
, persoane fizice
Vizualizari:
Printeaza
zf.ro
Închide