Chiriile la spatiile comerciale din Bucuresti vor ramane ridicate si in acest an, in conditiile in care cererea va fi mare, dar oferta nu va creste semnificativ, apreciaza analistii imobiliari. "Oferta limitata care va aparea pana la sfarsitul anului 2003, de aproximativ 20.000 metri patrati, incluzand centrul comercial Orhideea si hipermarketul Cora, va fi imediat absorbita. In consecinta nivelul chiriilor, desi destul de mare, se pare ca nu va scadea pe parcursul anului 2003", se arata intr-un studiu de piata al companiei imobiliare Eurisko.
Pe termen mediu insa, se estimeaza ca piata imobiliara sa creasca, daca aderarea la NATO si Uniunea Europeana va determina crearea unui mediu economic stabil, ceea ce ar atrage noi investitori si comercianti din Europa si America de Nord, apreciaza Eurisko.
"Chiriile in Bucuresti sunt intr-adevar la un nivel foarte ridicat, din cauza structurii destul de atipice a proprietatii de spatii comerciale, adica foarte multe spatii comerciale nu au functionat pe criterii de piata", spune Marius Ghenea, director general al retelei de magazine electrocasnice Flanco.
El apreciaza ca, in lipsa unor oferte bune, multi retaileri au acceptat chiriile ridicate, fie si numai pentru a fi prezenti pe o artera comerciala cunoscuta sau intr-un centru comercial cu trafic mare.
Practic, putem vorbi despre o piata a proprietarilor, cel putin in ceea ce priveste principalele artere comerciale din Capitala - Bulevardul Magheru si Calea Victoriei - unde spatiile eliberate isi gasesc aproape instantaneu noi chiriasi. Si acest lucru in conditiile in care cele doua strazi ocupa locul 37 (din peste 200) in clasamentul pe 2002 al celor mai scumpe artere comerciale din lume, intocmit de firma de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Healey & Baker. Potrivit acestui top, chiria anuala pe aceste strazi este de circa 720 $/mp.
Romanii vor la mall
In acelasi timp, in Bucuresti nu s-au construit prea multe complexuri comerciale de dimensiuni mari, din cauza resurselor financiare limitate, dar si a finantarii foarte scumpe (legata de nivelul dobanzii din Romania si de riscul de tara). Ca urmare, "developerii au solicitat chiriasilor preturi relativ mari, calculand perioade de recuperare a investitiilor nerezonabil de mici (mergand pana la 3-5 ani in anumite cazuri", mai spune Ghenea.
Analistii companiei imobiliare CB Richard Ellis apreciaza ca in acest an gradul de ocupare al centrelor comerciale moderne (Bucuresti Mall si Unirea Shopping Center) va fi de 100%. "In conditiile in care se schimba comportamentul consumatorilor, acestia preferand sa-si faca toate cumparaturile in acelasi loc, comerciantii s-au vazut nevoiti sa-si adapteze strategiile. De aceea, retailerii isi muta magazinele de pe strada in centre comerciale moderne", afirma Denis Sadic, Associate Director Valuation&Consultancy la CB Richard Ellis.
Pe de alta parte, oferta limitata de spatii moderne va face dificila misiunea retailerilor de a gasi solutii potrivite. Ca urmare, in conditiile unei cereri ridicate, chiriile in locatiile importante vor ramane mari, iar ratele de neocupare reduse, apreciaza Sadic.
"La chiriile mari a contribuit si emergenta business-ului de retail in Bucuresti, situatie in care multe operatiuni de comert en-detail nu au avut niste planuri de afaceri foarte atent studiate si nu si-au facut nici macar calcule elementare, cum ar fi calculul chiriei ca procent din vanzarile estimate, in relatie cu o anumita marja bruta propusa", este de parere Ghenea.
Proiecte sunt, mai trebuie si realizate
Chiar daca se previzioneaza o crestere a ofertei, aceasta va fi imediat absorbita de cererea mare de pe piata, adica preturile vor ramane ridicate, insa se va remarca o tendinta de preinchiriere a spatiilor comerciale.
Practic, desi pe piata s-au anuntat mai mult de zece proiecte de complexuri comerciale de tip mall, nu se vor concretiza decat maximum patru, apreciaza operatorii, dar nici unul nu va fi gata in acest an.
"Atrasi de potentialul mare al pietei de retail din Bucuresti, atat retailerii internationali, cat si cei locali, vor sa dezvolte diverse proiecte in zona Bucurestiului. In prezent, sunt mai multe proiecte de mall-uri si alte centre comerciale, care ar urma sa fie terminate in urmatorii doi ani, insa trebuie remarcat faptul ca, din toate aceste proiecte, numai cateva vor fi incepute, avand in vedere ca unele au probleme de finantare sau de obtinere a autorizatiilor", spune Denis Sadic de la CB Richard Ellis.
"In continuare, estimam ca situatia nu se va schimba pe termen scurt, insa pe termen mediu ar putea aparea elemente noi si spectaculoase care sa duca la o scadere semnificativa a chiriilor in Bucuresti. Noile dezvoltari de tip hipermarket, cash-and-carry sau centre comerciale integrate (mall, department store sau galerii comerciale) ar putea face ca o parte dintre spatiile de retail traditionale sa fie redundante, situatie in care chiriile vor fi substantial diminuate pentru pastrarea unor chiriasi", spune Ghenea de la Flanco.
Printre proiectele anuntate se numara cel de-al doilea mall al grupului turc Fiba, proprietarul Bucuresti Mall, care va fi situat la Lujerului, si cate un complex comercial construite de grupul israelian Neocity si de fondul de investitii New Century Holdings. Cele doua companii nu au precizat locatiile si nici investitiile implicate, spunand ca inca sunt in cautarea unor locatii. Alte centre comerciale sunt legate de investitii mai ample multifunctionale, cum ar fi transformarea Casei Radio intr-un centru de afaceri ce va reuni un mall, un hotel de cinci stele, spatii rezidentiale, spatii de birouri, spital si o parcare sau complexul Anador ce va cuprinde un hotel, un mall si spatii de birouri.
Mult in urma potentialului
Spre deosebire de piata spatiilor de birouri si rezidentiale, segmentul comercial al pietei imobiliare a cunoscut o evolutie destul de lenta. Desi Romania dispune de o capacitate mare de dezvoltare la o populatie de peste 22 milioane de locuitori si cu un potential de cumparare bine definit, marile investitii s-au lasat asteptate, se nmai arata in raportul Eurisko.
Comerciantii de talie internationala au preferat sa astepte in asteptarea unui context mai avantajos al pietei. Primii developeri internationali care au testat piata autohtona au fost Metro, care a deschis primul cash & carry din Romania in 1996, Rewe cu supermarketurile Billa in 1999, Fiba cu magazinele Gima si Delhaize cu magazinele cu pret redus Profi.
De-abia in 2001, lansarea primului hipermarket din Romania, Carrefour deschis la iesirea spre autostrada din Bucuresti, a reprezentat un pas decisiv in dezvoltarea pietei spatiilor comerciale din Bucuresti. Ca la domino, au aparut mai multe nume importante pe piata internationala, precum Cora sau lanturile de bricolaj Praktiker si Bricostore, care au anuntat investitii de zeci, chiar sute de milioane de dolari, in crearea unor lanturi de 15-20 de magazine in intreaga tara.
Totusi, in acest an, oferta de spatii de calitate va ramane redusa, in special din cauza dificultatii de a gasi suprafete mari cu un statut juridic bine definit, precum si rezistentei manifestate de proprietari in privinta vanzarii acestora.
In plus, recentele investitii in acest sector nu se concentreaza in zonele centrale, ci urmeaza tendinta de localizare in cartiere intens populate. In aceasta privinta, zonele de nord, vest si de est ale Capitalei sunt cele mai cautate de investitori, conchide studiul Eurisko.
bogdan.neagu@zf.ro ; ionut.bonoiu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
