La inceputul lui 1997, la putin timp de la listarea la Bursa de Valori, compania imobiliara Impact avea o capitalizare de 600.000 de dolari. Acum, valoarea bursiera a firmei este aproape de 40 de milioane de dolari.
Nici evolutia cifrei de afaceri si a profitului nu este mai prejos. Vanzarile companiei au ajuns de la 2,4 milioane de dolari in 1999 la 15,2 milioane de dolari in 2002.
Profitul net a avut aproape acelasi ritm de crestere: de la 800.000 de dolari in 1999 la 5,48 milioane dolari in 2002.
Reteta cresterii: constructia de vile in rate pentru romanii cu venituri medii, finantata din surse proprii, bancare sau prin intermediul Bursei de Valori.
Impact Bucuresti a infirmat astfel aproape de fiecare data in ultimii ani previziunile pesimiste ale unor analisti sau investitori de la Bursa de Valori, care considerau ca reteta afacerii nu va avea succes mult timp.
Compania a ajuns insa intr-un moment in care nevoia de finantare pentru sustinerea unui ritm de crestere asemanator celui din ultimii ani depaseste capacitatea societatii de a atrage bani. In plus, cresterea pietei a inceput sa atraga din ce in ce mai multi concurenti.
Pentru Impact exista deci, in prezent, doua variante: actualii actionarii majoritari (Ioan Popp - fondatorul companiei si inca doua persoane fizice) continua sa controleze compania iar Impact va creste mai putin sau in afacere intra un investitor mare (fond de investitii, banca, comanie de constructii internationala) care sa sustina dezvoltarea.
54 mil. $ pentru urmatorii trei ani
Impact are proiecte mari pentru urmatorii trei ani. In perioada 2003- 2006, compania are in plan finalizarea mai multor proiecte imobiliare, cu o valoare totala de 54 de milioane de dolari. Iar fondurile proprii ale Impact nu vor acoperi decat 15% din valoare. Nevoia de finantare externa (majorari de capital, obligatiuni, credite bancare, fond imobiliar de investitii) este, asadar, evidenta.
Si devine chiar mai evidenta daca sunt luate in considerare planurile pe termen lung: compania are, pentru urmatorii zece ani, 55 de proiecte de parcuri rezidentiale in aproape toate judetele tarii. Valoarea acestor proiecte este 330 de milioane de dolari. Planuri prea amibitioase?
Managementul companiei pare sa considere ca nu, din moment ce isi propune si inceperea constructiei de astfel de parcuri rezidentiale in Bulgaria, Ungaria, Serbia si chiar tari din Uniunea Europeana.
Pana in prezent, datorita cresterii explozive a cifrei de afaceri si profitului net, Impact a fost capabila, cu ajutorul creditelor bancare si majorarilor de capital, sa sustina dezvoltarea principalelor proiecte imobiliare de pana in prezent, toate in zona Baneasa. Impact a finalizat pana in prezent proiectele Alfa (40 vile in valoare de 6,5 milioane dolari) si Beta (70 de vile in valoare de 7 milioane dolari) si a inceput proiectele Gamma si Delta, in valoare cumulata de 20 de milioane de dolari.
Incepand cu 2002, Impact a iesit si in afara Bucurestiului, incepand constructia de parcuri rezidentiale la Constanta si Ploiesti. Proiectul Constanta (parc de 188 de vile) va fi finalizat pana in 2006 si va avea nevoie de 12,5 milioane de dolari.
Impact si-a asigurat o parte din banii necesari dezvoltarii proiectului printr-o emisiune de obligatiuni de 1,5 milioane de dolari. De asemenea, compania a initiat doua majorari de capital in valoare totala de aproximativ 4,5 milioane de dolari.
Un investitor strategic? Da, dar nu acum
Chiar daca mare la momentul inceperii lor, valoarea proiectelor finalizate pare acum modesta comparativ cu nevoia de finantare a planurilor pe termen lung.
Mai ales ca, spun analistii, ritmul de crestere a cifrei de afaceri si profitului se va incetini in urmatorii ani sub presiunea concurentei.
Incepand cu 1999, profitul net al companiei s-a dublat practic in dolari in fiecare an. Rata medie anuala a cresterii cifrei de afaceri in aceiasi perioada a fost de 83%, tot in dolari.
"Impact nu va mai putea mentine acelasi ritm de crestere ca in ultimii ani. Estimam ca in 2003 cresterea anuala a cifrei de afaceri va fi de 35% iar in 2004, de 30%. Companiei ii va fi, astfel, din ce in ce mai greu sa atraga resursele financiare de care are nevoie fara sustinerea unui investitor mare, strategic sau financiar", apreciaza Adriana Marin, directorul departamentul de analiza a societatii de brokeraj BRD Securities - Groupe Societe Generale.
In afara de propriile rezultate din anii anteriori, compania va avea de infruntat si concurenta, din ce in ce mai intensa odata cu cresterea atractivitatii pietei. Chiar si numai Agentia Nationala pentru Locuinte poate face viata mult mai grea Impact, din moment ce intentioneaza sa inceapa constructia de vile in rate. Iar ANL poate construi (situatie indelung contestata de companiile private) fara TVA.
Ioan Popp, presedintele si fondatorul Impact, considera insa ca societatea poate creste in continuare la fel de mult, in ciuda concurentei.
"Impact a crescut, ca valoare de piata, de 100 de ori in ultimii 10 ani. Cred ca va creste la fel si in urmatorii zece ani: nu stiu daca vom reusi sa avem o cifra de afaceri dubla anul acesta fata de cel anterior dar piata este abia la inceputul cresterii iar noi vom profita de aceasta tendinta", afirma Popp.
Desi se arata optimist fata de viitorul companiei, Popp spune ca a inceput sa se gandeasca la atragerea unui investitor mare in companie.
"Am avut discutii cu mai multe fonduri de investitii si banci europene insa pana in prezent nu am finalizat nimic. Probabil ca nu vom apela la fonduri de investitii, ci mai degraba la banci (care sa devina si actionari) sau companii internationale din domeniul imobiliar. Nu a venit insa momentul pentru astfel de decizii: Impact trebuie sa mai creasca inca pe cont propriu", considera Popp.
Impact are in prezent o capitalizare bursiera de 38 de milioane de dolari iar presedintele companiei spune ca va cauta un investitor puternic dupa ce firma va avea o valoare de piata de peste 100 de milioane de dolari.
"Compania trebuie sa ajunga la o dimensiune care sa ii permita atragerea a 100 de milioane de dolari de la investitorul care va dori sa intre in afacere. Mai trebuie sa crestem pe cont propriu", afirma Popp.
Pe de alta parte, presedintele Impact recunoaste ca gasirea de finantare pentru proiecte este un demers dificil.
"In Romania este usor de gasit finantare fie cand esti mic, fie cand esti foarte mare. Impact este, deocamdata, o companie de talie medie, care poate solicita 2 - 5 milioane de dolari de la un finantator. Or, tocmai astfel de sume sunt greu de gasit", a spus Popp.
O firma greu de evaluat
Managerii Impact si-au pus serios imaginatia la contributie in ultimul an pentru a gasi bani: compania a emis actiuni, obligatiuni, a contractat credite bancare si si-a afirmat intentia de a constitui un fond de investitii imobiliar.
Banii vin greu insa, chiar daca sectorul este din ce in ce mai interesant.
Inca de anul acesta, de fapt, o parte importanta din cei 4,5 milioane de dolari atrasi prin emisiunea de actiuni noi au fost de fapt dividende Impact care s-au intors in companie. Impact a platit dividende de aproximativ 1,7 milioane de dolari din profitul de 5,49 milioane de dolari al anului trecut, dupa care a initiat aproape imediat o majorare de capital in numerar, in valoare de aproape 2 milioane de dolari.
Politica este diferita fata de cea a Bancii Transilvania (alta societate care a crescut prin intermediul Bursei de Valori), care a preferat in ultimii ani sa pastreze direct banii in firma, acordand in schimb actiuni noi investitorilor in loc de dividende.
Impact si-a majorat, de fapt, capitalul social de patru ori numai anul acesta (ultimile doua sunt in curs): de doua ori prin aport in numerar, odata prin acordarea de actiuni gratuite din profitul anului 2002 si o data din primele de emisiune aferente unei majorari prin aport in numerar.
"Succesiunea de majorari a facut ca, de la inceputul anului, sa fie foarte greu de facut o analiza a valorii firmei sau a pretului corect al actiunilor. Practic, permanent este in desfasurare o operatiune de crestere a capitalului social", afirma Adriana Marin de la BRD Securities.
Ioan Popp spune ca Impact a optat pentru o forma mai complicata dar si mai transparenta de majorare a capitalului.
"Noi am optat pentru o altfel de politica pentru ca ni se pare mai etic sa platesti investitorilor dividendele si abia apoi sa lansezi majorarea de capital. Actionarii au astfel sansa de a alege daca vor sa reinvesteasca si de a vedea ca banii exista efectiv", afirma Popp.
Impact este aproape de a atinge o capitalizare bursiera de 40 de milioane de dolari, nivel de la care o emisiune de obligatiuni de 1,5 milioane dolari sau o majorare de capital de 2 milioane de dolari nu mai poate ajuta decisiv dezvoltarea. Iar investitorii de la Bursa au demonstrat ca nu sunt foarte receptivi nici macar la astfel de sume.
Gasirea unui investitor mare pentru Impact devine astfel mai degraba o chestiune de timp decat una de vointa.
Impact nu este singur in nord
Impact nu este singura companie care a dezvoltat complexuri rezidentiale in zona de nord a Bucurestiului. De fapt, constructia de locuinte - fie ele case individuale, vile in ansambluri rezidentiale sau blocuri de locuinte - s-a concentrat dupa 1990 in zona de nord, in special in zona Baneasa - Pipera.
Cele mai multe cartiere rezidentiale au fost construite initial pentru a asigura o locuinta managerilor straini, astfel ca vilele aveau dotari de lux si preturi ridicate si puteau fi doar inchiriate. Ulterior, o data cu aparitia unei paturi cu venituri medii, au aparut si complexuri in care puteau fi cumparate locuinte, de la case relativ accesibile la pret, pana la vile luxoase, care ofereau facilitati diverse.
Din cauza tendintelor de inaltare a constructiilor noi si de acoperire a loturilor de teren din zona nord-centrala a Bucurestiului, s-au dezvoltat numeroase ansambluri rezidentiale in zonele limitrofe ale orasului, in imediata apropiere a Parcului Herastrau si a Padurii Baneasa. Cele mai multe complexuri sunt amplasate in general in zona Baneasa - Iancu Nicolae sau Pipera-Tunari, dar sunt ansambluri se construiesc si in alte zone din nord, cum ar fi Straulesti, ajungand pana la Otopeni, Corbeanca sau chiar Snagov.
Noile constructii (care sunt vile cu suprafete intre 100 si 530 mp) ofera in general suprafete generoase, gradina privata, servicii de paza, cluburi de sanatate, piscina, aer conditionat, finisaje de ultima ora. Cele mai multe complexuri rezidentiale sunt situate intre Aeroportul Otopeni si centrul orasului, fiind aproape de o importante centre comerciale, dar si de numeroase mijloace de transport fac.
In afara de complexurile construite de Impact, in aceasta zona mai sunt amplasate mai multe ansambluri rezidentiale, precum Green Hill Park, Arbore Compound, Baneasa Green Village, Zenith, Ibiza, North Star Mansion.
Totusi, zonele respective au si dezavantaje, avand in vedere dezvoltarea rapida din ultimii cinci ani. Cum complexurile rezidentiale si celelalte vile independente au fost construite de diferiti developeri sau persoane private, planul de dezvoltare a zonei sufera din cauza infrastructurii (cum ar fi drumurile de acces spre planul secundar, dar si canalizare sau alimentare cu apa).
laurentiu.ispir@ zf.ro; bogdan.neagu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
