Suburbiile marilor metropole americane, unde se retrag multi miliardari si directorii executivi ai marilor companii, incep sa fie afectate de criza prin care trece sectorul imobiliar din SUA.
Pretul mediu al locuintelor in Westport, Connecticut, orasul de resedinta al lui Jeffrey Kindler, directorul executiv al Pfizer si al actorului Paul Newman, a scazut cu 8,2%, pana la 1,56 milioane de dolari (1,15 mil. euro) in primele patru luni ale acestui an comparativ cu perioada similara a anului trecut, scrie Bloomberg. In Chappaqua, New York, unde locuiesc Bill si Hillary Clinton, proprietatile raman la oferta timp de sapte luni in medie inainte de a fi vandute, comparativ cu cinci luni cu un an in urma.
Afluenta si ratingul excelent de credit au scutit pana acum comunitatile din New Jersey, Connecticut si Westchester County de tendinta de scadere a preturilor la locuinte. Acum, insa, inasprirea conditiilor de creditare ca reactie la numarul in crestere de credite neperformante pe segmentul creditelor cu risc ridicat a adus declinul "in pragul" Manhattanului. Preturile au scazut cu pana la 18,8% in acest an in 15 din cele 24 de zone din care au fost colectate date.
Datele referitoare la preturile locuintelor pe perioada 1 ianuarie-30 aprilie au fost obtinute din bazele de date constituite prin intermediul Multiple Listing Services (MLS) in New York, New Jersey si Connecticut. Brokerii imobiliari raporteaza vanzarile serviciilor de listing, acestea trimitand mai apoi cifrele catre National Association of Realtors cu sediul in Washington.
Preturile locuintelor continua sa urce in cele mai bogate suburbii din California, intr-un ritm mult mai lent. Din 1998, preturile imobiliarelor in San Mateo si Santa Clara au crescut cu 110% si respectiv 129%. Acest ritm de crestere a incetinit la o medie de 3% in cele doua zone in primul trimestru al acestui an comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, a declarat Jim Harrison, CEO al RE InfoLink din Campbell, California.
In primul trimestru, preturile au crescut in Los Altos (2,5%) si Los Gatos (6,5%), iar numarul de zile in care proprietatile au ramas in oferta inainte de a fi vandute s-a aflat in crestere in ambele orase. In Athernon, preturile au avansat cu 6,2%, pana la 3,25 mil. dolari, in timp ce numarul zilelor in care proprietatile au ramas in oferta a scazut de la 104 la 82.
"Silicon Valley este cea care stabilizeaza piata", a declarat Harrison. "Companiile de software inca angajeaza foarte mult in prezent." Preturile au scazut cu 18,2% in Los Altos Hills, unde proprietatile au ramas in oferta cu o luna mai mult, si cu 11% in Woodside, unde proprietatile au ramas pe piata cu doua luni mai mult decat in urma cu un an.
Desi proprietatile ce valoreaza mai multe milioane de dolari nu sunt in mod tipic finantate prin imprumuturi cu risc ridicat (subprime mortgages), cumparatorii au fost alarmati de numarul ridicat de credite neperformante inregistrate in randul celor care contracteaza astfel de imprumuturi, a declarat Ara Hovnanian, CEO al Hovnanian Enterprises, o companie de constructii.
"Anunturile privitoare la criza de pe segmentul creditelor cu grad ridicat de risc au un impact psihologic negativ si ii fac pe cumparatori sa ezite", spune Hovnanian.
Procentul imprumuturilor cu intarzieri de plata de peste 60 de zile a atins cel mai ridicat nivel din sapte ani la sfarsitul anului trecut, conform datelor furnizate de firma Friedman Billings Ramsey Group din Virginia.
La nivleul Statelor Unite, in 2007 pretul mediu al locuintelor existente pe piata va scadea probabil cu 0,7%, pana la 220.300 de dolari, primul declin anual inregistrat din momentul in care National Association of Realtors a inceput sa tina evidenta, in 1968. Aceasta ar putea reprezenta prima scadere de la Marea Depresie, a declarat Lawrence Yun, economist in cadrul organizatiei.
Probabilitatea ca aceia care cumpara pentru prima data o locuinta (first-time buyers) sa fie din categoria celor care prezinta un grad ridicat de risc pentru banci a crescut. Fiecare achizitie a unei locuinte deja existente de catre un astfel de cumparator genereaza alte patru achizitii pe piata rezidentiala, spune Jeffrey Otteau, presedinte al Otteau Valuation Group din New Jersey. "Cel care achizitioneaza o locuinta de 300.000 de dolari il ajuta pe proprietarul locuintei respective sa cumpere o locuinta de 450.000 de dolari si asa mai departe pana se ajunge la o locuinta de lux", arata Otteau. Numarul locuintelor din Bergen, Passaic, Morris, Essex si Union din statul New Jersey care s-au vandut la un pret mai mic de 400.000 de dolari in primul trimestru al acestui an a scazut cu 27% comparativ cu aceeasi perioada a anului 2005, arata Otteau. Declinul poate fi partial pus pe seama cresterii preturilor la locuinte. Totusi, acest lucru indica si faptul ca din ce in ce mai putini "first-time buyers" intra pe piata, adauga Otteau.
In Connecticut, scaderea cu 0,8% a preturilor pana la 825.049 dolari din Stamford a fost inregistrata dupa 12 cresteri anuale consecutive ale valorii locuintelor in perioada 1994-2005, spune John Clapp, profesor in cadrul University of Connecticut. In Norwalk, preturile au avansat cu 1%, pana la 704.302 dolari, insa numarul de zile in care locuintele raman in oferta a crescut de la 87 la 100.
In Greenwich, unde locuieste Barry Sternlicht, CEO al Starwood Capital Group, pretul mediu la locuinte a scazut cu 1,3%, pana la 2,33 milioane de dolari, iar timpul in care proprietatile raman in oferta a urcat la peste 7 luni de la mai putin de 5 luni anul trecut.
"In prezent, piata este a cumparatorilor", spune David Smith, un investitor din Londra. El si-a vandut locuinta din Westport pentru 5,9 milioane de dolari, cu aproximativ 600.000 de dolari mai putin decat pretul afisat initial. "Oferta este atat de mare, incat cei care doresc sa cumpere o locuinta prefera sa astepte mai mult pentru un pret mai bun."
Cele mai dramatice scaderi de preturi se inregistreaza in comitatul Westchester din New York, la nord de New York City. Preturile au scazut in opt din cele 11 zone din care au fost colectate date. In unele orase, numarul locuintelor vandute a fost atat de mic, incat datele nu au fost luate in considerare.
Larchmont si Mamaroneck au asistat la un declin al preturilor cu 18,8%, pana la 1,08 milioane de dolari. In Bronxville, scaderea a fost de 12,4%, pana la 1,34 milioane de dolari. Preturile au scazut si in New Rochelle (4,3%), Scarsdale (6%). "Efectul este cel mai vizibil in comunitatile middle-market: New Rochelle, Yonkers, White Plain", a declarat Chris Meyers, COO in cadrul Houlihan Lawrence Real Estate din Bronxville.
Chiar si in orasele unde preturile au inregistrat cresteri, proprietatile au ramas mai mult in oferta. In Bedford, care a inregistrat o crestere de 24% a preturilor, proprietatile au ramas 218 zile pe piata inainte de a fi vandute in acest an, fata de 155 zile in perioada similara a anului trecut. Numai zona Rye-Harrison-Rye Brook a asistat la o crestere a pretului mediu la locuinte (cu 11,5%) in timp ce numarul de zile petrecute de proprietati pe piata inainte de a fi vandute a ramas neschimbat.
Meyers a declarat ca situatia vanzarilor din Westchester s-a imbunatatit in noiembrie dupa ce firmele de pe Wall Street au anuntat prime record pentru angajati, in valoare totala de 36 miliarde de dolari. Anuntul a protejat de asemenea intr-o oarecare masura suburbiile New Yorkului de ceea ce banca centrala americana numea in raportul sau regional cunoscut sub denumirea de Beige Book o continuare a scaderii pietei americane.
Exceptia a fost New Yorkul, unde locuintele "se vand bine", se arata in raportul Fed. In Manhattan, pretul mediu al unui apartament a urcat cu 1,2%, pana la 835.000 de dolari in primul trimestru al acestui an comparativ cu perioada similara a anului trecut, a declarat Jonathan Miller, presedinte al Miller Samuel.
In partea de nord a statului New York, unde preturile au crescut cu 230% in perioada cuprinsa intre anii 1992-2005, scaderile de preturi sunt mai moderate decat in comitatele Westchester sau Fairfield, conform lui Otteau.
In Montclair, pretul mediu a scazut cu 6% pana la 623.000 de dolari. Catre sud, in Millburn si Short Hills, pretul mediu a scazut cu 2,5% pana la 1,19 milioane de dolari.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
