Pentru un numar tot mai mare de investitori, criza provocata in SUA de numarul ridicat de cazuri in care proprietarii de locuinte nu au mai fost capabili sa isi plateasca ipoteca - un efect al crizei creditelor si al scaderii valorii activelor pe piata de real estate - scoate la iveala, pe langa nenumarate oferte de proprietati care pot fi cumparate la un pret extrem de mic, o explozie de seminarii si reclame la carti care te invata cum sa iesi din dificultate si cum sa faci afaceri de succes, scrie International Herald Tribune.
"Probabil ca asta e singura data in viata cand o sa mai vedem asa ceva", afirma Gene Hacker, broker imobiliar la Century XXI Allstars din Brea, California, companie specializata in tranzactionarea de case reintrate in posesia bancilor.
"Avand in vedere situatia pietei chiriilor si nivelul scazut al pretului locuintelor", adauga Hacker, "aceasta este cea mai profitabila perioada".
Iar Gene Hacker se numara printre cei care au reusit sa obtina un profit destul de bun, strecurandu-se printre problemele cu care se confrunta economia americana. In ultimii trei ani el a preluat peste 35 de locuinte aflate in caz de prescriere a ipotecii care au fost vandute la preturi foarte mici, in special in Carolina de Nord si in Texas, pe care le-a vandut intre timp sau le inchiriaza in continuare. Iar interesul clientilor sai pentru afacerea pe care o desfasoara compania creste.
Nici firmele care se ocupa cu astfel de activitati, nici alti investitori nu au intrat in criza, asa cum s-a intamplat cu restul economiei americane.
In luna august, spre exemplu, una din 416 locuinte din SUA, adica un total de 303.879 de case, a primit o notificare ce avea legatura cu procesul de prescriere ipotecara (si care acopera orice tip de actiuni, de la simple avertismente pana la repunerea in posesie), cu 27% mai multe comparativ cu luna august a lui 2007, potrivit unui raport al RealtyTrac.
"Ne aflam, asa cum ar putea estima oricine, la cel mai ridicat nivel de prescriere a ipotecilor pe care l-a cunoscut aceasta tara pana acum", a afirmat Rick Sharga, vicepresedinte al RealtyTrac, companie cu sediul in Irvine, California. El a citat dintr-un raport recent al Center for American Progress, un institut de cercetare din Washington, care estimeaza ca aproape 0,6% din locuintele de pe teritoriul SUA se afla in posesia institutiilor financiare, nivel similar anului 1930, anul Marii Crize Economice.
Foarte multi oameni de afaceri si-au indreptat atentia spre piata de real estate care a fost cuprinsa de criza ipotecara, considerand-o o alternativa viabila de investitie.
"Ma orientez doar spre cele mai bune randamente", a afirmat Robert Burky, un investitor care a colaborat cu Hacker pentru a gasi noi proprietati imobiliare in care sa investeasca. Burky a declarat ca a reusit sa castige intre 8.000 si 25.000 de dolari pentru fiecare locuinta cu probleme pana acum.
Proprietatile de acest fel pot fi cumparate de obicei cu preturi de vanzare mai reduse cu 20% pana la 30%, potrivit expertilor de pe piata de profil, iar locuintele din zonele linistite, considerate foarte valoroase inainte de criza ipotecara, pot reprezenta investitii extrem de bune.
In ciuda ocaziilor de a castiga bani usor, criza ipotecara poate avea efecte negative pe termen lung, in special pentru oamenii de afaceri cu mai putina experienta. Gasirea unor afaceri bune necesita de obicei multa pregatire si perseverenta si, in unele cazuri, lipsa remuscarilor in a profita de pe urma problemelor pe care le au altii.
"Investitiile in locuintele aflate in pericol de prescriere ipotecara nu reprezinta o afacere in care te poti imbogati rapid", a afirmat Sharga. Si nu toate afacerile sunt la fel. Exista trei etape in procesul de prescriere ipotecara, iar fiecare dintre ele ofera diverse oportunitati de cumparare. Prima etapa este aceea in care proprietarii locuintelor cu probleme nu mai reusesc sa plateasca ipoteca si raman in urma cu plata ratei lunare.
"De obicei poti negocia intr-o astfel de etapa", a afirmat John Reed de la publicatia Real Estate Investor's Monthly, care a adaugat ca "trebuie sa fii gata sa iti faci bagajele in orice clipa", referindu-se la proprietarii de locuinte.
Insa in aceasta etapa companiile trebuie sa ii convinga pe proprietarii de case sa vanda si, cel mai probabil, au de-a face cu o competitie destul de stransa pe piata.
Cumparatorii pot gasi locuintele aflate in pragul prescrierii ipotecare sau care au fost deja repuse in posesie din presa locala, unde se publica initierea proceselor. Exista si servicii online, printre care se numara RealtyTrac si ForeclosurePoint, o companie din zona orasului Seattle, care ofera liste cu astfel de proprietati.
Un investitor ar putea chiar sa aleaga sa traverseze anumite cartiere pe jos si sa discute cu oamenii pentru a descoperi locuintele aflate in pragul prescrierii ipotecii.
"Poti sa conduci prin zona si sa te uiti la casele care nu sunt ingrijite, acestea fiind de obicei cele ale caror proprietari au fost evacuati", afirma Reed. El a mai adaugat ca "anumite persoane nu sunt facute sa mearga din usa in usa si sa convinga pe cineva sa isi vanda locuinta".
O optiune mult mai facila ar fi aceea de a colabora cu institutiile financiare pentru vanzarea proprietatii la o suma mai redusa decat aceea cu care a fost deschis creditul ipotecar.
In a doua etapa a prescrierii ipotecare, locuintele sunt scoase la licitatie. Si acum se pot face negocieri, insa procesul este mult mai riscant. Eventualii cumparatori nu pot inspecta o proprietate atunci cand ea este scoasa la licitatie, putand descoperi mai tarziu ca locuinta a fost deteriorata sau ca proprietarii anteriori au luat cu ei multe obiecte si chiar instalatiile de iluminat sau tevi.
"Am gasit case care nu mai aveau bucatarie - fostul proprietar o demolase", afirma Hacker, care estimeaza ca aproximativ trei sferturi din locuintele cu probleme se afla de obicei "intr-o stare proasta, insa nu de neremediat".
Cei care iau parte la licitatie se confrunta si ei cu probleme financiare. Castigatorul licitatiei trebuie sa plateasca cu bani care nu provin din fonduri de refinantare aproximativ 20-30% din valoarea locuintei, urmand ca in 30 de zile sa obtina finantarea.
Insa cea mai mare problema este aceea ca licitatiile ar putea sa nu aiba loc. "Multe licitatii sunt amanate sau nu mai au loc", afirma Sharga.
"In mod normal, aproximativ 60% din proprietatile carora li s-a prescris ipoteca nu vor mai avea valoare prea mare pana la licitatie. Din cele 40% care au mai ramas, jumatate vor reveni unui al treilea proprietar, iar cealalta jumatate bancilor."
Locuintele detinute de banci, cunoscute sub numele de REO, sunt proprietatile imobiliare care nu au fost vandute la licitatie. Aceasta este cea de-a treia etapa a procesului de prescriere a ipotecii, cel mai bun moment de a cumpara, in opinia unor investitori, deoarece nu presupune ideea de a profita de problemele fostului proprietar, cumparatorii negociind doar cu banca. Investitorii considera afacerile de acest fel ca fiind unele dintre cele mai sigure, deoarece le permit inspectarea proprietatilor inainte de cumparare si pot obtine finantare chiar de la banca la care s-a facut creditul ipotecar pentru respectiva locuinta.
"Seamana in mare masura cu o afacere normala de real estate, insa cu un vanzator mai neobisnuit", considera Reed, care adauga ca aceste locuinte nu sunt vandute la preturi la fel de scazute ca in celelalte etape.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
