Fernando Martin, fostul presedinte al clubului de fotbal Real Madrid, si Promociones Habitat platesc de pana la cinci ori mai mult pentru un credit decat firmele de constructii din Statele Unite precum Centex din Dallas, conform unui studiu realizat de Bloomberg. Chiar si United Airlines, care se afla in stare de faliment anul trecut, plateste o prima de risc mai mica pentru imprumuturile sale.
"Bancile impun conditii companiilor imobiliare similare cu cele impuse celor care au un grad ridicat de risc", a declarat David Malpica, managerul unui fond de 5,6 miliarde de dolari (4,2 miliarde de euro) la CarVal Investor cu sediul la Londra. "Acest lucru reflecta volatilitatea ridicata a activelor de pe piata imobiliara."
Agentiile imobiliare din Spania, cea mai dinamica piata real estate din Europa din acest deceniu, vor reduce cel mai probabil preturile caselor de vacanta cu pana la 10% in acest an, conform RR de Acuna & Associates, cu sediul la Madrid, care evalueaza segmentul real estate pentru 40% din creditele ipotecare. "O incetinire ar avea consecinte 'psihologice' in intreaga Europa", a declarat Tobias Just, analist la Deutsche Bank, cu sediul la Frankfurt. Pretul mediu al caselor din Spania era de 276.300 de euro in decembrie, conform companiei imobiliare Sociedad de Tasacion. Sunt de doua ori mai scumpe in prezent in comparatie cu 2000, depasind rata de crestere din Marea Britanie si pe cea din Irlanda, conform cifrelor furnizate de catre Federatia Ipotecara Europeana si Irish Life & Permanent.
Britanicii, irlandezii si germanii care fie doresc o casa de vacanta, fie doresc sa se retraga dupa pensionare intr-o tara cu climat mai cald au alimentat vanzarile a peste patru milioane de locuinte achizitionate de straini, conform Agentiei Caselor de Vacanta, organizatie fondata de constructori la Madrid.
Constructiile au reprezentat pentru Spania cel mai dinamic sector si a inregistrat cea mai mare crestere din regiunea euro in acest deceniu.
Achizitiile realizate de straini in sectorul imobiliar din Spania au scazut cu 11% in 2006, la 4,9 miliarde de euro, conform informatiilor oferite de catre Banca Spaniei. Noile credite ipotecare oferite familiilor spaniole au scazut cu 10%, conform Asociatiei Ipotecare Spaniole. Rata celor care au cerut un credit ipotecar a scazut pe masura ce Banca Centrala Europeana a majorat dobanda de sapte ori in ultimele 16 luni, la 3,75%.
"Deschiderea unui birou de vanzari si angajarea unei femei frumoase nu mai este suficienta daca doresti sa vinzi case", a declarat James Stuart, care s-a ocupat de vanzarea caselor de vacanta inca din anii '80 in Marbella, pe Costa del Sol, iar in prezent reprezinta compania Savills, cea mai mare companie de real estate tranzactionata public din Marea Britanie. "Nu cunosc vreun program care sa nu isi fi achitat creditele, dar bancile cer mai multe garantii si vanzari mai ridicate inainte sa acorde un credit", a subliniat el. Regiunea Costa del Sol se regaseste pe coasta de sud a Spaniei, de-a lungul Mediteranei.
Proprietarii din Spania ar putea deveni mai vulnerabili decat americanii la imposibilitatea de a achita creditele, pe masura ce dobanzile cresc deoarece 98% din creditele ipotecare din Spania au dobanzi variabile, conform bancii centrale. In Statele Unite majoritatea creditelor ipotecare au dobanzi fixe.
In ianuarie Organizatia pentru Cooperare si Dezvoltare Economica a declarat ca preturile imobilelor in Spania ar putea fi supraevaluate cu pana la 30%. O accelerare brusca la dobanzile percepute ar putea cauza o ajustare brusca, dupa care preturile ar scadea brusc. O depreciere de 30% in pretul imobilelor ar putea reduce cresterea economica a Spaniei cu pana la 1,8 puncte procentuale, conform oficialului de la Deutsche Bank.
Re/Max International, cea de-a doua mare companie de brokeraj de pe piata imobiliara din Statele Unite, a declarat ca a redus preturile in ianuarie cu pana la 26% la peste 5.000 de case din Spania. Per total, pe piata imobiliara spaniola preturile s-au apreciat cu 9,1% in trimestrul patru, in scadere de la 9,8% in trimestrul trei si 12,6% cu un an in urma, conform informatiilor furnizate de autoritatile spaniole. Preturile locuintelor din Statele Unite au scazut cu 2,7% in 2006.
"Atunci cand vanzarile scad, primul segment care are de suferit este cel al caselor de vacanta, dupa care urmeaza cel al locuintelor", a declarat Dani Alvarez, fostul sef al departamentului de vanzari internationale al brokerului de pe piata imobiliara din Spania.
O scadere ar putea afecta bancile spaniole. Santander Central Hispano si Banco Bilbao Vizcaya Argentaria sunt in fruntea clasamentului bancilor carora companiile de constructii din Spania le datoreaza 1.300 de miliarde de euro, conform autoritatilor spaniole din domeniu. Imprumuturile in valoare de 379 de miliarde de euro acordate companiilor de constructii reprezinta aproape jumatate din totalul creditelor acordate corporatiilor, conform Bancii Spaniei. Companiile de constructii sunt obligate ca plateasca o dobanda mai mare atunci cand primesc un credit, in comparatie cu societatile din alte domenii. Grupo Martinsa plateste companiilor Morgan Stanley, Caja Madrid si Caja de Ahorros de Barcelona o dobanda cu pana la 2,5 puncte procentuale mai mare decat cea a dobanzilor standard.
Imprumutul in valoare de 4,1 miliarde de euro va permite Grupo Martinsa sa achizitioneze Fadesa Inmobiliaria, cea de-a doua mare companie de real estate din Spania, cu sediul in La Coru-a. Fadesa a construit imobile care variaza de la case de vacanta in Insulele Canare la terenurile de golf de langa orasul Malaga.
"Bancile spaniole au imprumutat sume mari de bani pentru cumpararea si achizitia de locuinte", a declarat Giuliano Giovanetti, directorul companiei pentru asigurarea creditului ipotecar PMI Group.
Promociones Habitat plateste aceeasi dobanda ca si Martinisa, pentru a imprumuta 1,7 miliarde de euro pentru a achizitiona divizia imobiliara din Madrid a Grupo Ferrovial. Habitat trebuie sa reduca datoria prin vanzari de actiuni in termen de sase luni, conform contractului incheiat cu creditorii condusi de La Caixa, cea mai mare banca de economii din Spania.
"Bancile cer companiilor imobiliare sa-si micsoreze datoria sau sa creasca numarul actiunilor", a declarat Antonio Hernandez Chao, director adjunct al Ahorro Corporacion Financiera din Madrid, cel mai mare emitent de obligatiuni sustinute de ipoteci din Spania.
Proprietarii de locuinte spanioli si companiile de constructii arata putine semne de ingrijorare. Noi proiecte imobiliare apar in cel mai accelerat ritm din ultimii trei ani, cu un numar de aprobari in crestere cu 18% fata de anul precedent, la 864.000 de locuinte, conform sindicatului din constructii Seopan. Franta, cu o populatie mai numeroasa, a avut 561.737 de aprobari.
Cei mai mari actionari ai companiilor imobiliare, Enrique Banuelos de la Astroc Mediterraneo si Luis Portillo de la Grupo Inmocaral, au intrat anul acesta pe lista miliardarilor, dupa ce si-au vandut actiunile in companiile imobiliare si au achizitionat companii rivale mai mari.
Jose Luis de Molina, economist-sef la Banca Spaniei, a previzionat o normalizare graduala a pietei imobiliare care nu va destabiliza economia Spaniei sau sectorul financiar. Incetinirea inregistrata de ritmul de crestere al preturilor la locuinte va duce, conform declaratiilor sale, la o absorbtie graduala a efectelor de supraevaluare.
BBVA, cel de-al doilea mare creditor din Spania, preconizeaza ca preturile la imobile se vor aprecia in medie cu 3% pe an. Preturile in provincia Malaga au crescut cu 8,6% anul trecut, superioara celei de 8,2% din 2005, conform informatiilor furnizate de guvernul spaniol.
"Piata caselor care joaca rolul de a doua locuinta este mai vulnerabila la o incetinire", a declarat Oliver Gilmartin, senior economist la Royal Institution of Chartered Surveyors cu sediul la Londra. "Nu consider ca incetinirea ritmului de crestere va aduce dupa sine si alte probleme", a adaugat el.
Acuzatiile de coruptie aduse unora dintre cele mai mari companii imobiliare se adauga ingrijorarilor legate de pretul imobilelor. Cel putin 75 de persoane au fost arestate dupa ce s-au efectuat investigatii, inclusiv Marisol Yague, primarul orasului Marbella.
"Aceste acuzatii afecteaza si companii care nu au fost acuzate de incalcarea vreunei legi, prin determinarea investitorilor sa se orienteze catre alte regiuni, precum Algarve din Portugalia", a declarat Juan Antonio Ibanez, CEO al companiei Urbasa Proyectos, care se ocupa de constructia a 140 de case de vacanta in apropiere de Marbella.
"Pentru companiile care sunt expuse unei fluctuatii pe piata caselor de vacanta, ceea ce se intampla ar putea fi interpretate ca semne ale unei incetiniri a ritmului de crestere", a declarat Mark Stucklin, autorul cartii "Buying Property in Spain" (Achizitionarea de proprietati in Spania) care comenteaza piata imobiliara din Spania in ziarul Sunday Times din Londra.
"Daca vanzarile de case strainilor sunt mai reduse, inseamna ca avem mai putine imobile de construit, iar acest lucru va avea un impact asupra economiei", a subliniat el.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
