Mallul care va fi preluat de omul de afaceri elen Ioannis Papalekas a fost vândut în cadrul unei proceduri de lichidare în urma falimentului, vânzarea fiind astfel forţată, în timp ce alţi proprietari de malluri nu ar accepta să vândă de bună-voie proprietăţile pentru astfel de valori, cu peste 80% mai mici decât în 2006.
Calculat la metrul pătrat închiriabil, City Mall s-a vândut pentru un preţ de 910 euro/metrul pătrat, mai ieftin decât media apartamentelor vechi din Bucureşti, ţinând cont de preţul asumat şi suprafaţa de 19.000 de metri pătraţi.
La un asemenea preţ, valoarea mallului Liberty Center, spre exemplu, s-ar ridica la circa 23 de milioane de euro, în condiţiile în care investiţia în proiectul din Rahova, finalizat în 2008, s-a ridicat la 70 de milioane de euro.
Centrele comerciale sunt însă evaluate, de cele mai multe ori, în funcţie de veniturile generate din chirii şi de perspectivele viitoare de îmbunătăţire a acestor valori şi, implicit, a randamentului.
Referitor la veniturile din chirii, australienii de la APN European Retail Trust, care de ţineau City Mall, au raportat încasări de 1,93 milioane de euro în anul financiar finalizat la jumătatea acestui an, astfel că ţinând cont de preţul de 17,3 milioane de euro, noii proprietari ai mallului ar putea obţine un randament anual de circa 11%, în euro.
Proiectul are însă nevoie şi de alte investiţii, afirmă consultanţii, care vor creşte costurile, dar ar putea îmbunătăţi performanţele de trafic şi vânzări, precum şi nivelul chiriilor.
"Vânzarea este una forţată, ce ţine cont de condiţiile actuale ale pieţei, respectiv lipsa acută de lichidităţi. Situaţia în care sunt azi băncile, cu portofoliul de neperformante în creştere, nu le pune în situaţia de a obţine valori mai mari pentru astfel de active. Va trebui să ne obişnuim cu aceste valori ale proprietăţilor, mai apropiate de realităţile crizei de azi", spune Adrian Crivii, fondatorul firmei de evaluare Darian.
Pentru activele imobiliare cu preţuri de ordinul milioanelor de euro, executorii bancari sau lichidatorii judiciari au găsit cu greu cumpărători în ultimii ani, chiar şi după ce au redus preţurile cu 25%.
Ce s-a mai vândut la lichidare?
Printre activele mari valorificate în criză în urma lichidărilor se numără un portofoliu de 129 de apartamente din cadrul ansamblului rezidenţial My Dream din Pipera şi centrul comercial Tiago Mall din Oradea, inaugurat recent sub brandul Oradea Shopping City. "Tranzacţia City Mall este fără îndoială un punct de referinţă pentru deal-uri viitoare. Se va extrage proporţia dintre expunerea băncilor şi valoarea la care s-a cumpărat proprietatea. Astfel, cei implicaţi în discuţii similare vor folosi acest procent de «hair cut» ca referinţă dată de piaţă", spune Cristian Ustinescu, investments director în cadrul firmei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox, făcând referire la expunerea băncilor UniCredit şi Bancpost de circa 40 de milioane de euro şi preţul de 17,3 milioane de euro obţinut.
Consultantul consideră probabil ca Ioannis Papalekas să acceseze o finanţare "pentru renovare şi reînchiriere, aici incluzându-se eventuale contribuţii ale noului pro prietar la amenajarea spaţiilor pentru unii chiriaşi ancoră. Eu estimez încă 7-10 milioane de euro".
Deşi a schimbat în ultimii ani mai mulţi ma nageri, City Mall nu a reuşit să atragă retailerii de îmbrăcăminte care s-au extins puternic mai ales în criză pe piaţa locală, precum C&A, H&M, New Yorker sau Zara.
Unii proprietari de centre comerciale au reuşit să atragă aceşti retaileri con tribuind cu sume importante la amena jarea spaţiilor şi oferind luni cu "chirie zero" sau doar procentuală, în funcţie de vânzări.
Proprietarii au înţeles astfel că doar având retaileri atractivi pot mări traficul şi vânzările centrului comercial şi, ulterior, încasările din chirii.
Printre cele mai sonore nume de chiriaşi din City Mall se numără Billa, Domo, Sprider sau KFC.
Preţurile vor fi în continuare mici
Un alt centru comercial aflat în insolvenţă de mai bine de un an este proiectul Armonia din Brăila, dezvoltat de compania RED Management Capital şi care este închis de mai bine de doi ani. Proiectul a fost finanţat de către Volksbank, dar nu a ajuns încă în faliment şi nici nu a fost propus un plan de reorganizare, deşi activul nu mai generează în prezent niciun fel de venituri, ci doar cheltuieli cu paza şi impozitele.
De ce nu s-au grăbit creditorii să lichideze? "Cred că şi în continuare, cel puţin 6-12 luni, datorită creşterii ritmului de vânzare a portofoliului de neperformante, se vor obţine preţuri foarte mici la vânzarea activelor imobiliare de acest gen", consideră Adrian Crivii de la Darian.
Cu toate acestea, valorificarea prin lichidare a activelor ajunse în această situaţie pare a fi o soluţie mai bună decât prelungirea la nesfârşit a procedurii de insolvenţă.
Astfel, în timp ce proiectul din Brăila este în continuare închis, la Oradea s-a dat în funcţiune un mall nou care a creat câteva sute de locuri de muncă şi generează vânzări pentru zeci de magazine, în timp ce City Mall, ţinând cont de preţul pentru care a fost cumpărat, are o nouă şansă deoarece poate oferi chirii avantajoase unor noi retaileri.
Până la urmă, proiectul se află la doar două staţii de metrou de Piaţa Unirii din Bucureşti, într-o zonă cu o densitate ridicată a populaţiei, într-un timp în care accentul pe proximitate se pune din ce în ce mai mult.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
