"Daca preturile imobiliare afisate ar fi reale, ar trebui sa ne speriem". Aceste cateva cuvinte ale guvernatorului BNR au facut repede un adevarat tur de forta in mass-media. Preluate de agentii de presa, televiziuni, posturi de radio, ziare, reviste, ele au dus spre public un extras din raspunsul la intrebarea unui jurnalist. Semnificatia lor merita o analiza detaliata.
Ce legatura are Banca Nationala cu problema in cauza? Focul, ce mocnea de ceva timp, a fost agitat de inrautatirea conditiilor economice globale in urma declansarii crizei imobiliare americane. Fapt firesc, de altfel. Caci din momentul in care, in Europa cu deosebire, au inceput sa apara semne potrivit carora colapsul pietei rezidentiale americane ameninta sa devina un fenomen global, ingrijorarile s-au generalizat. Banca Centrala Europeana, numeroase alte banci centrale din tari membre ale Uniunii Europene au devenit atente la intamplarile din Irlanda, Spania, Marea Britanie si din alte state, unde pietele rezidentiale, dupa un deceniu de crestere neintrerupta, au intrat in declin. Si cum scaderea preturilor din sectorul imobiliar - a celor "afisate", dar mai cu seama a celor reale - ar putea afecta nu numai cresterea economica si piata muncii, dar si sanatatea sectorului bancar, cerinta monitorizarii acestui risc de catre Banca Nationala, in vederea evitarii sau diminuarii unor posibile socuri, s-a impus si in Romania.
Cum insa Banca Nationala actioneaza la vedere, dand seama publicului pentru ce face si cum face, riscul cel mai mare ar fi ca insusi publicul sa cada in capcana unor confuzii. Si sa astepte de la BNR interventii pe care nu le va face niciodata, pentru ca ar incalca atat litera, cat si spiritul legii. Iata de ce e nevoie, intai si intai, de conturarea clara a cadrului juridic de actiune.
Ce prerogative are banca centrala in acest spatiu? Desigur, limitate. Sa nu uitam ca Romania face parte din Uniunea Europeana. Si ca, intre regulile de baza ale Uniunii Europene, se numara libera circulatie a serviciilor in toate domeniile, inclusiv in cel imobiliar. S-ar putea replica, in acest sens, ca bancile comerciale si IFN-urile, care sunt supravegheate si reglementate de banca centrala, crediteaza piata imobiliara. E adevarat. Numai ca in momentul de fata, in materie de creditare, Uniunea Europeana este preocupata sa inlature orice fel de bariere de natura lingvistica, birocratica sau legate de costuri ori de informatii in prezentarea ofertelor. Scopul fiind limpede: acela ca un cetatean european, din Romania bunaoara, sa poata lua credite (de consum sau imobiliare) din orice tara a Uniunii Europene fara sa intampine alte oprelisti. Exista totusi o exceptie. Extrem de importanta. Esentiala chiar. Si tocmai aceasta exceptie deschide o fereastra prin care Banca Nationala, prin intermediul bancilor comerciale si IFN-urilor, vine in contact cu piata imobiliara. E vorba de bonitate: capacitatea celor care se imprumuta de a-si rambursa datoriile. Aici, Uniunea Europeana nu face niciun rabat. Mai mult, de teama unui eventual impact al intrarii in incapacitate de plata a unei parti din populatie, judecata Comisiei Europene este extrem de intransigenta.
O judecata ce are drept temei ideea ca supraindatorarea populatiei prezinta un risc puternic, ce ar putea avea doua consecinte mari: instabilitatea financiara si explozia unei bombe sociale. Din aceste motive, in primul rand, Banca Nationala este obligata sa se implice si sa fie preocupata de evitarea unei supraindatorari. Reglementarile bancii centrale, ce tind catre o temperare a creditelor, au tocmai scopul de a evita explozia celor doua bombe: una care sa loveasca stabilitatea financiara si alta care sa aduca in Romania o mare problema sociala.
Limitarea prerogativelor Bancii Nationale vine insa si din legislatia interna. Nicio lege din Romania nu-i confera bancii centrale atributii sau responsabilitati de reglementare, de supraveghere si de administrare a pietei imobiliare. Prin urmare, nu exista nici un criteriu (nici legal, nici logic si nici faptic) potrivit caruia politica monetara a BNR sa tinteasca in miscarea preturilor de pe piata imobiliara. Mai cu seama ca, in prezent, preturile cladirilor si terenurilor nu sunt incluse in calculele ce determina indicii preturilor de consum, care intereseaza in mod direct BNR pentru atingerea tintei de inflatie. Bunurile imobiliare nu sunt incluse in cosul de consum luat in calcul pentru stabilirea ratei inflatiei.
Totusi, Banca Nationala este obligata sa analizeze piata imobiliara si sa monitorizeze (sub aspect statistic) miscarea preturilor cladirilor si terenurilor. De fapt, raspunde in aceasta privinta unei cerinte legale. Fiindca banca centrala este datoare sa vegheze toate evolutiile, de pe toate pietele, ce ar putea provoca supraindatorarea populatiei si accentuarea riscului de instabilitate financiara. Iar analiza trebuie sa includa, fara indoiala, accelerarea creditarii populatiei incepand din 2003, fapt ce a condus la inmultirea imprumuturilor ipotecare sau imobiliare angajate pe zeci de ani. In aceste conditii, cererea (solvabila) de locuinte a crescut. Desigur, au crescut si preturile.
In general, Bancii Nationale i se impune sa fie atenta la pietele care cresc foarte mult. Iar piata imobiliara cunoaste o astfel de crestere. Mai ales ca, pe aceasta piata, cererea mare si oferta limitata imping in continuare preturile in sus. Cert este ca, in ultimii ani, preturile locuintelor au crescut de cateva ori. Si nu numai in Capitala. In acelasi timp, se fac tot mai des auzite voci care sustin ca piata imobiliara interna ar fi un balon umflat artificial, care s-ar putea sparge. Numerosi analisti ai pietei de "real estate" nu mai cred ca preturile locuintelor si terenurilor ar putea sa mai creasca, referindu-se tot mai frecvent la crizele din Statele Unite, din Europa si chiar din Asia. Riscul unui colaps al preturilor este tot mai mult adus in discutie. In privinta impactului economic si financiar al unei eventuale caderi a pietei imobiliare, intr-un viitor mai apropiat sau mai indepartat, nu mai avem nevoie sa apelam la imaginatie. Am vazut deja ce se poate intampla in alte tari. Nu ar fi deloc bine sa vedem si la noi. Problema e insa dintre cele mai spinoase si Banca Nationala nu are cum sa nu se implice. Atat cat ii permite legea.
Continuare miercurea viitoare
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
