Dezvoltatorii de proiecte comerciale inregistreaza in prezent castiguri de circa 15-25% din valoarea investita intr-un spatiu de tip mall. Anul acesta s-au inregistrat trei tranzactii de vanzare-cumparare, cu o valoare cumulata de aproape 100 de milioane de euro, potrivit datelor companiei de servicii imobiliare DTZ Echinox.
"Profitul unui dezvoltator de retail se situeaza in prezent la circa 15-25% din valoarea costului de dezvoltare. Apreciem ca in urmatorii 3 ani acest procent va cobori sub valoarea de 10% datorita cresterii cheltuielilor cu materialele de constructii si cu forta de munca, precum si reducerii nivelului chiriilor", spune Oana Iliescu, consultant in cadrul departamentului de retail al DTZ Echinox.
Odata cu intensificarea investitiilor din retail, tot mai multi investitori straini vaneaza proiectele comerciale de pe piata romaneasca. "Toate marile fonduri de investitii austriece, britanice sau americane si-au indreptat atentia catre acest sector, alocand bugete semnificative in acest scop. Bugetele difera in functie de marimea si strategia de investitii a fiecarui fond", afirma Iliescu. Piata spatiilor comerciale din Bucuresti a crescut in primul semestru cu circa 55.000 de metri patrati, ajungand la aproape 580.000 de metri patrati, iar chiriile au urcat in medie cu 20%, potrivit unui studiu elaborat de compania imobiliara CB Richard Ellis (CBRE).
Cea mai mare tranzactie a fost achizitionarea complexului comercial City Mall de catre Victoria Holding si doua persoane fizice britanice, de la firma Jaguar Development, pentru 46 mil. euro. Vanzarea City Mall a avut loc in primul trimestru al anului. Centrul comercial City Mall, situat in zona de sud a Capitalei, va fi relansat, la mai putin de un an de la deschidere. Noii proprietari au angajat brokerul pe real estate Colliers sa remanieze lista de chiriasi si sa aduca branduri internationale. City Mall a mai constituit obiectul unei vanzari in toamna anului 2004, cand a fost achizitionat de catre Jaguar Development de la Sirius Investitii.
De asemenea, compania britanica de investitii imobiliare Equest Balkan Properties a preluat Moldova Mall printr-o tranzactie de 34,5 milioane de euro, incheiata in prima parte a anului, care a generat un randament de 9%.
Ultima achizitie pe piata comerciala a fost cea realizata de catre compania Dawnay Day Carpathian, care a cumparat de la doua companii romanesti centrul comercial MacroMall din Brasov, tranzactia in valoare de 19 milioane de euro reprezentand prima investitie a firmei britanice pe piata imobiliara romaneasca. Randamentul investitiei a fost de 9%.
Pe piata spatiilor comerciale are loc un "boom", fiind anuntate tot mai multe proiecte de centre comerciale, atat in Bucuresti, cat si in tara. Fondurile de investitii sunt interesate de Romania, pentru ca ratele de capitalizare a investitiei sunt mai mari fata de celelalte piete ale Europei Centrale si de Est, respectiv Ungaria, Polonia, Cehia.
"Avand in vedere cererea in crestere pentru produse de investitii din sectorul de retail, provenita in special de la marile fonduri de investitii internationale, precum si oferta foarte scazuta de astfel de produse, previzionam o scadere a ratei de capitalizare a investitiilor in acest sector", apreciaza Oana Iliescu.
Investitori institutionali sunt interesati de tranzactii cu valori de pana la 20 de milioane de euro, desi sunt si fonduri care aloca pentru o investitie si 100 de milioane de euro.
"Investitorii urmaresc achizitionarea unor produse de investitii independente, de aceea ei nu isi vor indrepta atentia asupra galeriilor comerciale care sunt in general ancorate de un hipermarket. Ei vor urmari proiectele independente de tip mall", explica Iliescu.
Desi stocul de spatii comerciale a crescut rapid, exista inca un decalaj intre cerere si oferta, proprietarii aflandu-se pe pozitii avantajoase la negocierea contractelor de inchiriere, afirma reprezentantii CB Richard Ellis.
Pentru 2007-2008 sunt propuse insa pentru finalizare proiecte comerciale de mari dimensiuni si se estimeaza ca stocul de spatii comerciale se va dubla in urmatoarele 24 de luni.
In urmatorii doi ani mall-urile vor cunoaste cea mai importanta dezvoltare. Aceasta tendinta ascendenta a inceput prin extinderea suprafetei Bucuresti Mall cu inca 18.000 mp, care vor fi finalizati in trimestrul patru al anului 2006.
In ceea ce priveste nivelul mediu al chiriilor, acesta a crescut cu circa 20%, ca urmare a decalajului semnificativ existent intre cerere si oferta.
Cele mai ridicate chirii s-au inregistrat pentru spatiile comerciale stradale, intre 90-130 euro/mp/luna, in timp ce chiriile pentru spatiile din mall-uri s-au mentinut la 60-80 euro/mp/luna, ajungand pana la 120 euro/mp/luna pentru spatiile mai mici de 50 mp, conform datelor CBRE.
Interesul crescut manifestat de banci si operatori de telefonie mobila pentru zonele secundare si periferice a generat o crestere rapida a chiriilor, de 25-30%, pentru spatiile situate in zone dens populate.
Chiriile pentru spatiile din zonele secundare sunt, in prezent, de 35-60 euro/ mp/luna, iar in cele periferice variaza intre 25 si 30 euro/mp/luna.
Nivelul chiriilor pentru galeriile comerciale a cunoscut o evolutie stabila, intre 25 si 40 euro/mp/luna.
Pretul mediu de vanzare pentru spatiile comerciale libere a crescut la 2.500-3.000 euro/mp, calculat la suprafata construita, in zonele secundare, precum Stefan cel Mare sau Mosilor.
In zonele centrale preturile sunt mai mari, de 3.000-5.000 euro/mp, ceea ce demonstreaza lipsa acuta de spatii in astfel de zone, sustin reprezentantii CBRE.
Consultantii imobiliari anticipeaza ca pana la finele anului 2006 vor fi livrate pe piata doar 45.000 mp de spatii comerciale.
Alte proiecte de mari dimensiuni in domeniu, programate pentru finalizare in perioada urmatoare, sunt Baneasa Comercial, Galleria Bucuresti si Liberty Center.
In urmatorii ani, toate orasele mari din Moldova vor avea cel putin cate un centru comercial modern, odata cu finalizarea proiectelor anuntate in Bacau, Botosani, Focsani, Galati, Iasi sau Suceava.
Ce urmaresc investitorii in achizitionarea unui proiect de retail
Posibilitatea de optimizare a veniturilor din chirii
Existenta unor contracte de inchiriere de tip institutional: perioada de contract de minim 5 ani, fara posibilitatea de terminare a contractului de catre chirias inainte de termen
Garantie (depozit bancar, scrisoare de garantie) in valoare de cel putin 3 chirii lunare
Toate cheltuielile (atat cele de operare si mentenanta, cat si taxele pe proprietate, asigurarea si amortizarea) sa poata fi recuperabile de catre proprietar de la chiriasi prin intermediul costurilor de administrare
(service charges)
Chirie indexata anual cu Indicele Preturilor de Consum din Uniunea Monetara Europeana
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
