Proprietăţi

Exclusiv online - Cine are dreptate in lupta pe TVA dintre dezvoltatorii imobiliari, Fisc si cumparatori? Peste 7.000 de persoane sunt urmarite de Fisc pentru tranzactii imobiliare de 3,5 mld. euro. Cum comentati?

Exclusiv online - Cine are dreptate in lupta pe TVA dintre dezvoltatorii imobiliari, Fisc si cumparatori? Peste 7.000 de persoane sunt urmarite de Fisc pentru tranzactii imobiliare de 3,5 mld. euro. Cum comentati?
01.02.2010, 00:00 1151

Persoanele care si-au cumparat locuinte noi sau terenuri panaanul trecut risca sa ajunga in instanta si chiar sa plateasca nistebani in plus fata de pretul de cumparare, reprezentand TVA de 19%,daca dezvoltatorii imobiliari urmariti de Fisc pentru neplata TVAaferenta tranzactiilor imobiliare aleg calea justitiei.

Incepand din toamna anului trecut, Fiscul a demarat controale lanivel national in cazul persoanelor fizice care au realizat inperioada 2006 - 2008 tranzactii imobiliare pentru a verifica plataTVA. Principalul criteriu de selectie a fost caracterul decontinuitate, comercial al tranzactiilor imobiliare efectuate.

In ultimii ani au existat foarte multi dezvoltatori imobiliaricare au facut afacerile pe persoana fizica pentru a evita plataTVA.

Unii dezvoltatori imobiliari au inclus in contractele devanzare- cumparare si clauze prin care stipulau ca in cazul in careintr-un moment viitor se va percepe TVA "retroactiv" petranzactiile imobiliare, cumparatorul va fi cel care o va plati.Astfel, multi dintre cei care si-au cumparat locuinte noi sauterenuri in anii trecuti si nu au citit bine contractele pe carele-au semnat s-ar putea sa aiba surprize neplacute acum.

"Astfel de clauze puse in contractele de vanzare -cumparare para fi abuzive. Pretul trebuie sa fie cert la momentul incheieriitranzactiei. Obligatia de a plati TVA statului revinedezvoltatorului care a construit locuinte in scopul vanzarii.Fiscul se poate indrepta doar asupra dezvoltatorului. Raspundereasolidara a vanzatorului si cumparatorului apare doar in situatia incare a fost emisa o factura si cumparatorul nu a platit", aexplicat Emilian Duca, tax partner la BDO Tax Advisors.

El a precizat ca, in cazul in care vanzatorii ar avea castig decauza, cumparatorii ar trebui sa plateasca dezvoltatorului TVA, nusi majorari de intarziere. Urmand ca ulterior sa se solutionezeproblema platii TVA si a majorarilor de intarziere intredezvoltatorul imobiliar si Fisc.

O parte dintre dezvoltatorii imobiliari controlati de Fisc s-aureunit in Asociatia pentru Prevenirea Abuzurilor Fiscale (APAF),pentru a incerca solutionarea problemelor.

Cei care au facut tranzactii imobiliare in scop personalnu platesc

Persoanele fizice care efectueaza tranzactii imobiliare in scoppersonal sunt scutite de plata TVA. Iar in ultimii ani au existatfoarte multi dezvoltatori imobiliari care au facut afacerile pepersoana fizica, si nu prin intermediul unor firme pentru a evitadeclararea si plata TVA.

In viziunea ANAF, persoanele fizice care au construit blocuri siansambluri rezidentiale fara sa plateasca TVA au facut evaziunefiscala. Sunt impozabile tranzactiile cu terenuri in intravilan siconstructii noi.

In schimb, persoanele fizice care au cumparat constructii noi siterenuri construibile in vederea utilizarii in scop personal nutrebuie sa plateasca TVA, obligatia achitarii taxei avand-o doarcei care au realizat operatiuni comerciale cu imobile.

Pana acum Fiscul a instituit masuri asiguratorii pentru 154 depersoane care au derulat tranzactii imobiliare cu scop comercial inperioada 2006 - 2008 si nu au platit TVA, valoarea prejudiciului derecuperat fiind de 238 milioane de lei. Totodata, au fost realizate38 de sesizari penale, pentru un prejudiciu de 34,5 milioane delei.

Tranzactiile imobiliare de natura comerciala realizate depersoanele fizice in ultimii ani sunt o sursa de venituri labuget.

Valoarea totala a tranzactiilor imobiliare vizate este deaproape 15 mld. lei (circa 3,5 mld. euro), fiind urmarite inprincipal persoanele care au derulat peste cinci tranzactii. Statulare posibilitatea sa solicite TVA de 19%, reprezentand aproape 2,5mld. lei (700 mil. euro). ANAF a selectat pentru controale 7.145 depersoane, pentru un numar de 85.442 de tranzactii imobiliare.

Fiscul a analizat cazurile in care a fost depasit plafonul descutire de 35.000 de euro, valoarea tranzaciilor si efectuarea amai mult de cinci tranzactii intr-un an.

Conform Codului fiscal, orice persoana fizica ce desfasoara actede comert a caror valoare depaseste suma de 35.000 de euro trebuiesa se inregistreze ca platitor de TVA.

Iar o persoana fizica care construieste 20 de apartamente sau 30de vile pentru a le comercializa face in mod evident un act decomert, nu face un act civil.

Ambiguitatea legislatiei

Prevederea ca orice activitate economica este supusa taxariiexista in legislatia romaneasca inca de la implementarea TVA. Insaprevederile legislative referitoare la obligativitatea platii TVAau fost interpretabile, fiind invocate neclaritati legate dedefinirea caracterului de continuitate.

Practic, inca de la 1 iunie 2002, data intrarii in vigoare aLegii privind TVA, persoanele fizice care realizau tranzactiiimobiliare in scopul obtinerii de venituri cu caracter decontinuitate ar fi avut obligatia sa plateasca TVA.

Consultantii fiscali apreciaza ca desi la nivelul Ministeruluide Finante se stia ca aceste tranzactii sunt impozabile, a lipsit oprocedura clara si unitara pentru a identifica cazurile carereprezinta acte de comert. Pare sa fi fost o modalitate de aplicaretacit asumata si de dezvoltatorii imobiliari persoane fizice si inmare parte si de catre autoritati.

Statul a lasat falsa impresia ca nu se va aplica aceasta taxare,in conditiile in care in ultimii ani nu a derulat actiuni pentrurecuperarea acestor sume, potrivit consultantilor fiscali de laNexia.

Insa acum, cand veniturile bugetare s-au diminuat drastic pefondul crizei, Fiscul si-a amintit de aceste tranzactii.

Consultantii fiscali de la NNDKP considera ca nu este vorba deretroactivitate, ci de aplicarea legii in cadrul termenului deprescriere a unui drept al statului asupra taxei la care eraindreptatit. Si in termeni reali, prescriptia in domeniul fiscalinceteaza dupa cinci ani. Iar daca se dovedeste ca a fost vorba deevaziune fiscala, se poate merge pana la zece ani.

In majoritatea cazurilor ajunse la Curtea Europeana de Justitie,deciziile au stabilit ca activitatile prin care s-a intentionatobtinerea de profit au fost supuse TVA, potrivit lui Duca.

AFACERI DE LA ZERO