Cuvantul care ar descrie cel mai bine situatia spatiilor comerciale din Bucuresti in 2004 este expansiunea. Dupa studierea indelungata a conditiilor generale ale pietei, developerii par convinsi de dorinta consumatorilor de a-si ridica standardele, bazata pe cresterea puterii de cumparare si pe intentia de diversificare a consumului manifestata de acestia.
Varful activitatii de anul trecut pe acest segment l-a reprezentat inaugurarea celui de-al doilea mare centru comercial al Bucurestiului, Plaza Romania.
Din momentul deschiderii primului astfel de centru comercial - Bucuresti Mall in 1999 - retailerii au intampinat dificultati in a gasi spatii comerciale de calitate in Capitala, pana si spatiile situate pe principalele bulevarde dovedindu-se greu de gasit, precizeaza studiul pietei imobiliare din 2004 intocmit de compania imobiliara Colliers.
Diferenta mare dintre oferta si cererea de pe piata a creat probleme retailerilor straini, care au fost surprinsi de nivelul mare al chiriilor intalnite pe piata din Bucuresti.
Cererea a crescut in toate segmentele pietei spatiilor comeciale, de la retailerii de electronice si electrocasnice pana la mobila, dar principalele generatoare de cerere au fost bancile si lanturile de retail de produse farmaceutice, mai spune Colliers.
Pe masura ce Capitala atinge un anumit nivel de dezvoltare, investitorii - in principal operatori de lanturi de restaurante tip fast-food - cauta oportunitati si in restul oraselor mari ale tarii. De la magazinele ce practica discounturi substantiale pana la hipermarketuri, retailerii cauta spatii potrivite pentru extindere.
"Cele mai dinamice sectoare ale pietei imobiliare in 2004 au fost cel comercial si terenurile. In sectorul comercial competitia a crescut pe toate segmentele si, prin urmare, au fost facute investitii, aparand dezvoltarile imobiliare de tip mall, hipermarket, supermarket, discounter, DiY (Do it Yourself), magazine specializate de mare suprafata. Totodata s-au tranzactionat in premiera obiective mari comerciale", sustine Mircea Cleciu, directorul general al companiei imobiliare Neocasa.
Spatiile localizate pe arterele principale ale Bucurestiului, denumite "high-street", sunt in principal spatii cu un singur nivel, localizate la parterul unor imobile rezidentiale. Anul trecut nu au fost livrate pe piata constructii noi care sa influenteze stocul total de spatii "high-street".
Zona Magheru-Balcescu-Bratianu ramane in centrul atentiei, din punctul de vedere al acestei categorii de spatii. Avand cel mai bun mix de chiriasi din oras, inchirierea unor astfel de spatii s-a dovedit sa nu fie sarcina usoara nici chiar pentru unii dintre cel mai cunoscuti retaileri. Din punct de vedere tehnic, o unitate de retail situata pe Bulevardul Magheru prezinta riscuri ce provin din efectele cutremurelor din trecut. Problemele structurale pot interveni oricand, iar decizia Primariei de a remedia aceste probleme va afecta activitatea de retail din zona pentru cel putin un an. Chiar si in aceste conditii, cererea este inca ridicata, rata de neocupare fiind de sub 5%, proprietatile vacante ocupandu-se in cateva zile.
Calea Victoriei este o alta locatie atractiva, chiar daca volumul vanzarilor este inca sub asteptari, iar segmentul situat intre magazinul Max Mara si intersectia cu Bulevardul Regina Elisabeta este foarte cautat de companii. In comparatie cu Magheru, Calea Victoriei este o destinatie mai degraba a comertului de lux, cu marci precum Escada, Hugo Boss, Estee Lauder sau Max Mara. Calea Victoriei are o rata de neocupare extrem de redusa, similara cu cea intalnita pe Magheru, dar este locatia-tinta pentru marci ce se adreseaza unui segment superior de consumatori.
Cele mai importante tranzactii din 2004 pe acest segment au fost: ING Bank (doua unitati), Time Out, Grand Casino, Mercur Casino, Banca Transilvania sau MTS Leasing (situate pe Magheru); Guess, United Colors of Benetton si Lancel (situate pe Calea Victoriei).
Cele mai atractive locatii pentru comertul adresat unei clase de consumatori diferita de cea de pe Magheru sau Calea Victoriei au fost Calea Dorobanti, Calea Mosilor sau Ion Mihalache. Aceste zone sunt atractive pentru retaileri datorita proximitatii de centrul orasului, traficului permanent, dar si rezidentilor locali, categorii de consumatori cu venituri medii spre ridicate.
Fiind singura destinatie de retail situata in cea mai bogata zona a Bucurestiului, Calea Dorobanti are potential de a se alatura zonelor Bulevardului Magheru si Calea Victoriei, ca o zona de comert exclusivist. Cu toate acestea, astfel de schimbari necesita timp, iar atat imaginea cat si perceptia consumatorilor asupra zonei va trebui sa se schimbe pentru a creste nivelurile chiriei si a schimba actualii ocupanti ai spatiilor cu unii adresati unei categorii superioare de consumatori.
Principalele tranzactii din 2004 au fost inchirierea unui spatiu de 200 de metri patrati situat langa showroom-ul Sony de catre compania Innova; ING Bank a inchiriat un spatiu de calitate situat langa o unitate a lantului de patiserii Ana, iar compania Lush a inchiriat un spatiu in cadrul complexului comercial Mario Plaza; Banca Transilvania, BRD-GSG si Sensiblu sunt alti chiriasi noi ai zonei; pentru a putea profita de avantajele zonei, compania Mothercare a inceput dezvoltarea unui spatiu comercial situat la mezanin pe strada Beller.
Calea Mosilor este in continuare o zona care nu reuseste sa isi defineasca profilul spatiilor comerciale. In 2004, cea mai importanta parte a cererii a provenit din partea bancilor, farmaciilor si operatorilor de jocuri de noroc. Cel mai atractiv segment al Caii Mosilor este cel situat spre Piata Obor.
Cele mai semnificative tranzactii efectuate anul trecut au fost inchirierea a peste 1.000 de metri patrati de catre Domo; inaugurarea supermarketului Gima, vizavi de Bucur Obor; infiintarea unei noi unitati ING precum si deschiderea farmaciei Sensiblu impreuna cu o unitate Miniblu.
Bulevardul Ion Mihalache a atras atentia bancilor, majoritatea avand spatii in aceasta zona: Finansbank, Banca Transilvania, ING Bank, Piraeus Bank si Banca Romaneasca.
Oferta de spatii comerciale periferice este foarte redusa si concentrata in cateva zone semnificative: zona Pantelimon-Delfinului, Drumul Taberei, Colentina-Doamna Ghica, Iuliu Maniu si Calea Crangasi. Oferta pentru aceste destinatii o reprezinta spatiile situate la parterul imobilelor rezidentiale. Majoritatea spatiilor sunt intr-o conditie foarte proasta, doar cateva indeplinind standardele cerute, in timp ce raportul dintre spatiul destinat vanzarii propriu-zise si cel de depozitare este ineficient. Retailerii sunt creativi si gasesc solutii, dar principala problema ramane lipsa spatiilor disponibile, rata de neocupare a spatiilor de calitate fiind sub 10%.
Centrele comerciale
Cel mai important eveniment de pe piata in anul 2004 a fost livrarea celui de-al doilea centru comercial de anvergura, Plaza Romania, dezvoltat de compania Anchor Group. Cu toate acestea, oferta totala a fost rapid absorbita, ilustrand cererea pentru spatii comerciale din Bucuresti, ce a crescut constant in ultimii 5 ani.
Bucuresti Mall a fost primul centru comercial modern deschis in Bucuresti. S-a dovedit a fi un proiect de succes pentru dezvoltatorul sau, avand o pozitie de monopol. In 2004, pentru a putea face fata competitiei, mix-ul de chiriasi a fost imbunatatit si continua sa fie schimbat. Aproape toate nivelurile au suferit schimbari, dar poate ca cea mai importanta a fost extinderea magazinului Marks & Spencer. De asemenea, si parcarea a fost extinsa, de la 800 la aproximativ 1.200 de locuri de parcare.
Plaza Romania a fost dezvoltat tot de Anchor Group, si este localizat intr-una din cele mai populate zone ale Bucurestiului, la intersectia dintre cartierele Militari si Drumul Taberei. Proiectul are o suprafata aproape dubla fata de cea a Bucuresti Mall: cei 39.000 de metri patrati inchiriabili sunt dispusi pe 4 nivele. Mix-ul de chiriasi este constituit din retaileri de haine, incaltaminte, cosmetice, restaurante dar si facilitati pentru petrecerea timpului liber. Printre chiriasi se intalnesc nume celebre, precum Zara, Promod sau Athlete's Foot. Pe segmentul retailerilor de alimente, Plaza Romania a inchiriat 6.000 de metri patrati operatorului Gima.
Un alt centru comercial livrat pe piata anul trecut este Jollie Ville. Localizat in zona Baneasa, pe strada Erou Nicolae Iancu, Jollie Ville a fost conceput ca punctul de atractie al celor aproximativ 6.000 de rezidenti ai zonei. Cu toate acestea, conceptul de mall de lux s-a dovedit a fi destul de dificil de inchiriat (o suprafata totala de 14.800 de metri patrati), printre chiriasii complexului numarandu-se supermarketul Primavara, magazinul Moda & Style sau o filiala BRD.
Unirea Shopping Center, cel mai mare proiect comercial din Romania, este cel mai important competitor al noilor centre comerciale. Parcarea multi-etajata precum si noul mix de clienti sunt primele semne ale repozitionarii pe piata a acestui proiect foarte bine localizat. Unirea este un complex comercial situat intre un magazin general si un mall, si contine atat spatii comerciale deschise cat si spatii inchise, marci de lux cat si unele accesibile unei categorii mai largi de consumatori.
Cererea
Datorita cresterii consumului populatiei, anul trecut companiile prezente deja pe piata si-au extins operatiunile, concomitent cu intrarea pe piata a unor nume noi. Cel mai mare impediment pe care acestia l-au depasit a fost identificarea unor locatii potrivite pentru unitati noi, si nu evaluarea potentialului pietei. Toate segmentele comerciale au crescut, dar cea mai agresiva expansiune a fost cea a bancilor si a farmaciilor. Dorinta bancilor de a ajunge la consumatori si de a oferi mai multe servicii acestora a avut un impact major asupra pietei spatiilor comerciale. Competitia puternica pentru a obtine locatii bune a oferit proprietarilor curajul de a cere preturi extrem de ridicate si a limitat oportunitatile de pe piata.
Dornice de a castiga cote cat mai mari in competitia cu jucatorii de pe piata, bancile si-au extins puternic retelele de filiale in 2004, vizand zone cu trafic intens. Reorientarea bancilor catre spatii de pana la 80 de metri patrati, fata de sucursalele de 400-500 de metri patrati a fost una din principalele tendinte de pe piata. La acest trend au contribuit noile concepte ale bancilor, precum Self-Bank de la ING (18 unitati in centru si la periferie), Citibank (3 unitati in zone aglomerate ale Bucurestiului) sau Banca Transilvania, care a ales zona Dorobanti drept locatie pentru noul sau concept de banking-cafe.
Cresterea inregistrata pe piata farmaceutica a dus la o competitie acerba intre retailerii de medicamente. Sensiblu este reteaua cu cea mai mare acoperire, iar pozitia obtinuta pe piata a facilitat dezvoltarea unor concepte noi, cum ar fi Miniblu, cu produse farmaceutice si parafarmaceutice destinate copiilor. Pe masura ce competitia se inteteste, companiile straine isi arata interesul pentru piata romaneasca. Compania Eurofarmacia, parte a grupului VP Market, a intrat foarte agresiv pe piata romaneasca, inchiriind 15 spatii in mai putin de 6 luni. VP Market este in cautare si de spatii pentru operatiunile sale de retail de produse alimentare, ce includ marcile Minima, Media, Maxima si Hyper Maxima.
Segmentul electronicelor si electrocasnicelor este dominat de Flanco, Domo si Altex. Strategia lor este sa concentreze magazine de format mediu si mare, cu suprafete de peste 500 de metri patrati. Anul trecut Media Galaxy (cel mai mare format al Altex) a inaugurat o noua unitate in Plaza Romania.
In 2004, Bricostore a deschis a treia sa unitate in Bucuresti, situata in zona Orhideea.
Pe segmentul mobilierului, Mobexpert continua sa aiba o pozitie de monopol, neavand un competitor serios. Politica sa prevede deschiderea de magazine de format mare, in cadrul complexurilor comerciale. Restul competitorilor incearca sa identifice segmente de nisa si sa-si dezvolte afacerile in concordanta. Compania Exotique importa mobilier din Thailanda, China si India, avand unitati in Cora si Plaza Romania, in timp ce modernistii de la Innova au ales locatii mai exclusiviste, cum ar fi zona Dorobanti.
Segmentul cosmeticelor a cunoscut o evolutie relativ constanta anul trecut. Expansiunea prudenta a operatorilor din acest domeniu nu a avut efecte semnificative pe piata. Compania Marinopoulos a creat un concept nou, Beauty Shop-Sephora. Retailerii de cosmetice fabricate la scara redusa, cum ar fi The Body Shop si Lush, si-au extins operatiunile mai ales in centre comerciale. Keyra (dezvoltat de grupul Bigotti), unul din brandurile locale, a deschis prima unitate in Plaza.
alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
