Piata spatiilor comerciale din provincie recupereaza treptat decalajul fata de Bucuresti, dupa ce ani de zile investitiile semnificative in orasele de dimensiuni medii au intarziat sa apara.
Fiecare schema de dezvoltare are insa particularitatile sale, care la randul lor influenteaza principalii factori avuti in vedere de catre investitori: traficul generat in cadrul proiectului, durata medie de incheiere a contractelor de inchiriere, cifra de afaceri/mp sau gradul initial de ocupare.
"Cea mai tentanta schema de dezvoltare pentru investitorii imobiliari pe segmentul spatiilor comerciale din provincie este retail park-ul, ce trebuie sa cuprinda magazine de tipul do-it-yourself, retaileri de mobila sau electrice si electrocasnice", a apreciat Razvan Gheorghe, directorul general al companiei imobiliare Activ Consulting.
Motivul pentru care developerii prefera sa se implice in dezvoltarea proiectelor de tipul retail park-urilor este ca aceasta schema genereaza un grad initial de ocupare relativ ridicat, care la randul sau atrage alti retaileri in schema.
Retail park-urile sunt preferate in special in provincie, unde gradul de dezvoltare a pietei imobiliare si a activitatilor de retail este mai scazut decat in Capitala.
Drept urmare, faptul ca clientii-ancora incheie contracte cu o durata de cel putin 5 ani care garanteaza un trafic ridicat si in cadrul galeriilor din retail park-uri, un punct de atractie pentru restul retailerilor.
"Developerii, care de multe ori sunt chiar viitorii beneficiari ai spatiilor construite, prefera sa investeasca in construirea de proiecte de tip ''''greenfield'''', proiecte de anvergura, care vor schimba profund mersul retailului romanesc", spune Luiza Moraru, manager al departamentului de spatii comerciale de la Eurisko.
"FArA indoiala, nici spatiile ''''on street'''' nu au fost lasate deoparte anul trecut, iar scara la care se fac investitiile este din ce in ce mai mare de la an la an", mai spune Moraru.
Cel mai ridicat nivel de trafic este generat de hypermarketuri si de magazinele de tipul do-it-yourself. Traficul mediu inregistrat de proiectele comerciale de pe piata romaneasca este cu aproximativ 50% mai ridicat decat in cazul proiectelor similare de pe pietele vestice, potrivit estimarilor reprezentantului Activ Consulting. In acelasi timp, lipsa concurentei genereaza o cifra de afaceri/mp superioara proiectelor de pe piata din Ungaria, spre exemplu.
"In cazul acestor parcuri comerciale, chiriasul-ancora genereaza un grad de ocupare de aproximativ 70%, ocupand cea mai mare parte a proiectelor de acest tip. Restul chiriasilor reprezinta piata locala, respectiv retailerii nationali si internationali care au deja activitati in regiune sau retailerii care s-au dezvoltat pe plan local", a mai explicat directorul Activ Consulting.
Conceptul acestor proiecte comerciale reprezinta un spatiu comercial in general de mari dimensiuni, cu un singur nivel, sub forma unor structuri independente, cu o imagine unitara, solida.
Shopping park-urile dau bine la banci
Un alt motiv pentru care sunt preferate aceste scheme de dezvoltare este faptul ca finantatorii investitiilor imobiliare, bancile, solicita de regula un grad de ocupare initial de 70% pentru proiectele in desfasurare, a mai precizat Gheorghe.
"Piata spatiilor comerciale din provincie, din orasele de dimensiuni medii, nu este suficient de dezvoltata. Cu totul alta este situatia in Bucuresti, unde majoritatea proiectelor comerciale, indiferent ca sunt mall-uri sau retail park-uri genereaza un trafic ridicat constant, iar chiriasii incheie contracte pe termen lung", a mai sustinut Gheorghe.
"In tara, dezvoltarea a fost destul de accentuata pe orasele mici si medii. Anul 2005 este si anul lansarii lanturilor internationale de retail de produse alimentare, Kaufland, Plus, Penny Market. Pentru 2006 se asteapta de altfel ca toate marile lanturi internationale de supermarketuri sa se dezvolte agresiv pe piata din Romania, dupa o lunga perioada de ezitare. Tendinta este ca acestea sa acopere toate zonele urbane, cele care sunt deja in tara avand de mult trasate strategii pe termen lung in acest sens", mai spune Moraru.
Dezvoltarile comerciale din Bucuresti au fost impulsionate de nivelul mai ridicat al veniturilor locuitorilor comparativ cu restul zonelor tarii. Daca potentialul de economisire al populatiei este in continuare redus, acesta este sustinut de oportunitatile de finantare aparute pe piata in ultima perioada.
Shopping park-urile sunt relativ usor de realizat in comparatie cu mall-urile, de exemplu. Un impediment in realizarea proiectelor de acest tip ar putea fi constituit insa de necesitatea unor suprafete de teren relativ mari, care ar genera costuri de dezvoltare ridicate.
Unul dintre cele mai importante proiecte comerciale de tipul shopping park-urilor din Bucuresti este Militari Shopping Center. De altfel, acest proiect a facut obiectul primei tranzactii de anvergura pe segmentul comercial in 2004. Compania Meinl European Land Limited a cumparat, pentru 20 de milioane de euro, Militari Shopping Center, dezvoltat de belgienii de la Liebrecht & Wood.
Investitia initiala in Militari Shopping Center, estimata la peste 40 de milioane de euro, implica trei faze care insumau peste 61.000 de metri patrati de spatii comerciale si aproape 11.000 mp de spatii de depozitare si birouri.
Un alt exemplu de parc comercial este Carrefour Militari, care include un magazin independent Bricostore, un magazin Mobexpert si un magazin Domo. Proiectul include si dezvoltarea adiacenta a unei galerii comerciale care sa creasca gradul de atractivitate a zonei comerciale printr-o oferta puternica de zone de petrecere a timpului liber.
In provincie, pretul terenurilor care se preteaza dezvoltarii proiectelor comerciale este de aproximativ 100-150 de euro/mp, preferandu-se de obicei foste amplasamente industriale.
"Preturile pe piata spatiilor comerciale au inregistrat o crestere usoara la inceputul anului 2005, comparativ cu 2004, mai ales in locatiile secundare, care sunt cele mai cautate de lanturile de retail in dezvoltare. Ca trend general, preturile insa s-au mentinut la un nivel relativ constant", a mai precizat Moraru.
Chiar daca investitorii prefera shopping park-urile, nici mall-urile nu au fost ocolite de investitorii imobiliari.
Mall-uri noi la Constanta, Focsani si Ramnicu-Valcea
Eurisko a anuntat recent demararea unui nou proiect comercial in provincie - Focsani City Center - un mall de 10.000 mp construiti, ce se va deschide la sfarsitul acestui an in Focsani. Acesta va fi dezvoltat pe un singur nivel si va avea o suprafata utila de 5.000 mp si o parcare cu o suprafata de 400 de locuri.
Printre proiectele noi se numara si Constanta Mall, ale carui lucrari de constructie au fost demarate recent de dezvoltatorul acestui proiect, fondul israelian de investitii Poalim Real Estate.
Potrivit Globes, constructia va fi finalizata in mai 2007, va avea 55.000 de metri patrati, din care 35.000 de metri patrati vor reprezenta spatiul ce va fi efectiv inchiriat. De asemenea, complexul va dispune de 1.000 de locuri de parcare.
Potrivit reprezentantilor companiei, mai multe lanturi internationale s-au aratat interesate de Constanta Mall, inclusiv Zara, Marks and Spencer, McDonaldÃs sau Kentucky Fried Chicken.
Totodata, proiectul a trezit interesul mai multor companii israeliene din domeniul alimentar, al produselor farmaceutice si al textilelor, care doresc sa intre pe piata din Romania.
Poalim Real Estate este un fond privat de investitii axat pe domeniul imobiliar din Israel si Europa de Est, piete catre care compania orienteaza circa 85% din active. In regiunea est-europeana, Poalim Real Estate vizeaza in acelasi timp proiecte rezidentiale, comerciale, precum si constructii de birouri si centre logistice.
Fondul este administrat de catre banca de investitii Poalim Capital Markets, subsidiara a bancii Hapoalim, cel mai mare grup financiar israelian. In Constanta exista deja un mall functional, Tomis Mall, care a fost extins cu circa 16.000 de metri patrati, pe langa cei 12.500 de metri patrati existenti initial.
Un alt oras care a intrat in atentia investitorilor imobiliari este Ramnicu-Valcea, unde va fi livrat pe piata proiectul comercial River Plaza, potrivit companiei Activ Consulting. Acesta va avea o suprafata construita de 23.000 mp, suprafata inchiriabila fiind de 12.000 mp.
Comportamentul consumatorilor este influentat de concurenta din ce in ce mai puternica, iar preferintele acestora au inceput sa se indrepte catre locurile pentru cumparaturi din apropierea casei, accesibile.
Astfel, lanturile de supermarketuri isi modeleaza structura comerciala in functie de locatie si potentialul zonei acoperite, tendinta momentului fiind dezvoltarea ca numar de unitati si nu ca suprafata de vanzare si gama de produse.
Mergand in aceasta directie, majoritatea marilor lanturi de magazine de produse alimentare au anuntat planuri de dezvoltare agresive ce cuprind mai mult de 20 de unitati anual si acopera intreaga tara.
In plus, structura de produse aleasa de comercianti pune un accent deosebit pe produsele alimentare, lasand loc pe piata produselor complementare pentru firmele specializate.
Acolo unde spatiul permite, in jurul supermarketurilor se dezvolta magazinele complementare si galeriile comerciale. Modelul este adaptat cerintelor zonei ca numar de magazine, ca dimensiuni ale magazinelor si ca oferta de produse.
Urmatorul pas pe piata spatiilor comerciale vor fi centrele comerciale tip "discount" care se dezvolta pe modelul parcurilor comerciale, dar sunt localizate la o distanta relativ mare de centrele marilor orase datorita suprafetelor mari de teren necesare pentru astfel de investitii, potrivit reprezentantilor Eurisko.
Plasamentele in spatii comerciale pot aduce investitorilor o crestere constanta a valorii imobilelor de peste 20% pe an, potrivit companiilor din piata.
alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
