Contractele de inchiriere din prima jumatate a anului au totalizat putin sub 50.000 mp spatii industriale, cea mai mare parte a acestora corespunzand contractelor de pre-inchiriere, sustine un studiu al primelor sase luni pe piata imobiliara realizat de compania Colliers.
Contractele de pre-inchiriere sunt cea mai favorabila optiune pentru chiriasi, avand in vedere oferta limitata. Stocul total de spatii industriale din Bucuresti a ajuns la aproximativ 100.000 de metri patrati in prezent, fiind localizat in special in zona de vest si de nord a orasului.
Zona de nord isi pierde caracterul industrial datorita nivelului ridicat al preturilor terenului precum si datorita restrictiei de trafic impuse camioanelor pe DN1, fapt ce a afectat activitatea industriala din regiune. Zona de sud-est este mai putin atractiva, chiar daca autostrada spre Constanta a crescut interesul investitorilor pentru aceasta regiune.
Cererea pentru spatii industriale situate in cadrul unor proiecte cu o suprafata de peste 50.000 de metri patrati se mentine la nivele ridicate, dar nu exista o oferta corespunzatoare care sa satisfaca aceasta cerere, mai spune Colliers.
Putinele companii de logistica care au intrat pe piata in primele sase luni ale anului nu s-au decis asupra locatiei finale pentru desfasurarea operatiunilor, preferand sa isi asigure in primul rand o baza corespunzatoare de clienti. Ponderea cea mai mare in cadrul cererii de spatii industriale provine din randul operatorilor logistici si a utilizatorilor finali de dimensiuni mari, care solicita suprafete ce pot ajunge pana la 10.000-15.000 de metri patrati.
Cea mai mare tranzactie a primului semestru a fost reprezentata de contractul de pre-inchiriere prin care retailerul miniMax a inchiriat 14.000 de metri patrati in cadrul proiectului Mercury Logistics Center. Alte tranzactii majore ce au vizat spatii industriale au fost reprezentate de cei 7.000 de metri patrati inchiriati de compania Macromex in cadrul proiectului Cefin sau cei 5.000 de metri patrati inchiriati de companiile L''Oreal si RH in proiectul Key Logistics Center, potrivit Colliers.
"Probabil anul decisiv care a adus pe piata romaneasca conceptul de parc logistic asa cum este inteles in Vest a fost 2004. Atat clientii pentru astfel de spatii, cat si dezvoltarile in sine difera foarte mult de ce se intampla cu numai cativa ani in urma pe aceasta piata", a explicat Muler Onofrei, directorul departamentului de spatii industriale al companiei imobiliare Eurisko.
Exista companii si oameni care inteleg greu aceasta schimbare relativ rapida. In comparatie cu alte tari din zona, Romania se inspira din experienta acestora si arde etape. Cei care inteleg se adapteaza si reusesc sa ofere pentru afacerile lor acea schimbare necesara care face ca acele companii sa performeze mai bine decat concurenta. Se poate spune ca este mai mult decat o adaptare economica la un tip de produs, la un tip de piata emergenta, este mai degraba o adaptare la un alt tip de mentalitate de afaceri, a mai spus Onofrei.
Pe masura ce piata se dezvolta, tranzactii care nu au mai fost efectuate anterior pe piata romaneasca devin tot mai dese. Spre exemplu, in absenta unor spatii deja existente, Colliers a identificat un developer capabil de a construi un spatiu industrial pentru un retailer de pe piata romaneasca, intermediind practic un spatiu care nu exista. Centrul de distributie respectiv este situat in Ploiesti pe un teren de 10.000 de metri patrati, cu posibilitatea de extindere pana la 60.000 de metri patrati.
Exista un singur proiect industrial de amploare pe piata romaneasca in prezent - Cefin -, care ofera aproximativ 22.500 de metri patrati care au fost deja inchiriati in urma finalizarii primelor doua faze. Cei 5.000 de metri patrati aferenti celei de-a doua faze a dezvoltarii au reprezentat stocul nou de spatii industriale ce au fost livrate pe piata in primele sase luni ale anului.
Dezvoltatorul proiectului, compania Cefin Real Estate, a demarat la sfarsitul lunii august cea de-a treia etapa a parcului logistic, urmand sa inceapa lucrarile si la ultima etapa de dezvoltare. Aceste doua etape prevad dezvoltarea a doua depozite cu o suprafata de 25.000 de metri patrati fiecare. Investitiile necesare realizarii celor doua etape ale proiectului sunt de aproximativ 16 milioane de euro, cate 8 milioane de euro pentru fiecare depozit.
In a doua jumatate a anului trecut, fondul de investitii austriac Europolis s-a implicat in dezvoltarea proiectului industrial al Cefin. Tranzactia dintre Europolis si Cefin a implicat mai intai cumpararea de catre grupul austriac a companiei care dezvolta proiectul Cefin Logistic Park.
5 hectare de spatii industriale noi in 2005
In contrast cu situatia din ultimii ani, developerii au planuri de investitii spectaculoase, in opinia Colliers, iar fazele initiale ale proiectelor mari vor furniza aproape 50.000 de metri patrati de spatii industriale noi pana la sfarsitul anului.
In urmatorii ani, numarul mare de proiecte care urmeaza sa fie dezvoltate vor aduce pana la 800.000 de metri patrati de spatii industriale noi pe piata romaneasca.
In urma acestei cresteri a ofertei, chiriile vor scadea in urmatorii 2-3 ani, in opinia Colliers. Astfel, de la nivelul de 4,5-5 euro/mp/luna (pentru spatiile cu o suprafata de peste 4.000 de metri patrati), chiria medie va ajunge la o valoare apropiata de 4 euro/mp/luna.
In cazul proiectelor de dimensiuni mici, nu au existat tranzactii semnificative in prima jumatate a anului (proiecte sub 50.000 de mp fiecare), mai spune Colliers. Aceasta s-a datorat atat ratei de neocupare scazute (aproximativ 10%), cat si a preturilor relativ ridicate.
Chiriasii vor spatii de 2-3.000 mp
Cererea pentru astfel de spatii provine mai ales din partea companiilor ce activeaza pe piata bunurilor de larg consum, retailerilor si operatorilor logistici de dimensiuni mai mici. Majoritatea tranzactiilor din prima jumatate a anului au vizat spatii cu suprafete medii de 2-3.000 de metri patrati fiecare, iar unele dintre ele au reprezentat extinderi ale unor spatii deja existente.
"Spatiile la standard mai ridicat au inceput sa apara o data cu dezvoltarile facute de companiile multinationale si romanesti care si-au construit sedii proprii impreuna cu spatii de productie si depozitare. Desi aceste spatii nu au existat propriu-zis decat pe piata constructiilor si nu pe piata de real estate, ele au stabilit un standard de plecare", a mai aratat reprezentantul Eurisko.
Potrivit acestuia, plecand de la acest tip de standard, in anii 1998-1999 au aparut primele dezvoltari de cladiri de depozitare impreuna cu depozitele aferente destinate inchirierii. Acest stadiu de dezvoltare a fost urmat in anii 2002-2003 de extinderea relativ timida a acestui tip de dezvoltari, unele dintre ele in proximitatea orasului, cu un procent mare de spatii de birouri (cum ar fi Iride), altele in zona de centura.
In primul semestru al anului au fost livrati pe piata mai putin de 20.000 de metri patrati de spatii industriale, existand insa 5 proiecte noi in derulare care cumuleaza peste 50.000 de metri patrati.
Cresterea stocului inseamna reducerea chiriilor
Avand in vedere nivelele reduse de activitate care au caracterizat perioada, chiriile s-au mentinut la nivelul consemnat la sfarsitul anului trecut, de circa 4,5-6 euro/mp/luna, dar contractele de pre-inchiriere pe perioade lungi de timp au fost semnate la 4-5 euro/mp/luna, conform Colliers.
Compania se asteapta ca stocul care urmeaza sa fie livrat pe piata in perioada urmatoare sa reduca nivelul chiriilor pana la 4 euro/mp/luna, in urmatoarele 24 pana la 36 de luni.
Retailerul Minimax Discount va fi din luna octombrie a acestui an primul chirias din cadrul proiectului Mercury Logistic Park, un proiect industrial care va aduce pe piata un stoc de aproximativ 100.000 de metri patrati.
Mercury Logistic Park este situat pe un teren de 200.000 mp, dezvoltatorul proiectului fiind compania Phoenix Real Estates, responsabila si pentru un alt proiect de spatii industriale livrat anul trecut - Phoenix Business Park. Acesta are o suprafata de 10.000 de metri patrati si are printre chiriasi companii precum FM Logistics, De Groot sau Wilkins.
Unul dintre cele mai importante proiecte industriale care au fost demarate in prima jumatate a anului este cel dezvoltat de compania turceasca de constructii SU Group. Proiectul, ce va fi finalizat pana in luna noiembrie a acestui an, are o suprafata de 30.000 de metri patrati. Denumit SU Market, este amplasat in nord-estul Capitalei, pe Soseaua Bucuresti-Urziceni.
Costurile acestei dezvoltari imobiliare se ridica la aproximativ 12 milioane de euro, conform datelor publicate pe site-ul companiei, proiectul fiind unul dintre cele mai mari realizate de companie in exteriorul Turciei.
Suprafata terenului pe care se va dezvolta proiectul este de aproximativ 70.000 de metri patrati, spatiile industriale fiind destinate in special companiilor producatoare si de retail de fructe si legume, facilitatile permitand si depozitarea oricaror alimente ce necesita un regim special de temperatura.
Unul dintre primele proiecte care au fost livrate in zona de est a Bucurestiului este Apollo Center, a carui prima etapa de dezvoltare a fost finalizata. Proiectul a adus pe piata un disponibil de 1.000 de metri patrati de spatii de birouri si aproximativ 6.000 de metri patrati de spatii de depozitare.
Printre proiectele care urmeaza sa fie dezvoltate pe piata romaneasca se numara cele ale companiilor de logistica Rewico Logistics Kft si Delog Debrecen Logistic Center & Industrial Park Kft.
Un alt proiect care va fi dezvoltat in Romania este cel al grupului danez de logistica Rynart, care a anuntat construirea unui centru de distributie de aproximativ 35.000 de metri patrati. alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
