Volumul tranzactiilor imobiliare s-a redus în 2023 la mai putin de jumătate fată de recordul din 2022, coborând la circa 476 milioane euro, de la 1,25 miliarde euro, dar piata ar putea să îşi revină uşor în acest an, în jurul valorii de 500 milioane euro, arată o analiză Colliers.
„Este dificil să previzionăm direcţia pe termen scurt a pieţei, şi, în pofida unor perspective favorabile privind performanţa economică generală a României, rămânem prudenţi. Cu toate acestea, există potenţial pentru o îmbunătăţire în a doua jumătate a anului şi pentru o uşoară relaxare a condiţiilor de finanţare. Între timp, valoarea estimată a tranzacţiilor care se vor finaliza până la sfârşitul lui 2024, este mai mare decât întregul volum de investiţii din 2023, situându-se în jurul valorii de 500 de milioane de euro. La fel ca şi în trecut, o singură tranzacţie, respectiv portofoliul industrial al Globalworth, reprezintă o parte semnificativă din potenţialul de tranzacţii viitoare (aproximativ jumătate), aşa că evoluţia anului 2024 depinde în mare măsură de această tranzacţie. Ar fi, de asemenea, o tranzacţie importantă şi în ceea ce priveşte stabilirea unui punct de referinţă privind interesul pentru piaţa industrială locală, unde marii dezvoltatori tind să deţină proprietăţi pe termen lung şi nu în ultimul rând cea mai mare platformă industrială care ar face obiectul unui transfer de proprietate la nivel local”, subliniază Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers.
În general, mulţi proprietari şi investitori rămân în expectativă, influenţaţi de ratele ridicate ale dobânzilor, încetinirea economică şi incertitudinea globală. Cea mai semnificativă tranzacţie a anului trecut, şi totodată cea mai mare tranzacţie de retail din România din ultimul deceniu, a fost vânzarea portofoliului de 25 de active de retail Mitiska REIMs către un nou jucător, fondul britanic M Core, pentru 219 milioane de euro.
A doua cea mai importantă tranzacţie din 2023 a fost vânzarea şi închirierea depozitelor FM Logistics, achiziţionate de CTP, liderul pieţei locale industriale şi de logistică, pentru o valoare estimată la aproximativ 60 de milioane de euro. A treia cea mai mare tranzacţie a implicat vânzarea clădirii One Herăstrău către un nou jucător pe piaţa locală, grupul leton Vincit Union, pentru aproximativ 21 de milioane de euro.
„În 2023, a avut loc o tranzacţie notabilă cu o sursă de capital ce lipsea în mare măsură de pe piaţa locală de investiţii: investitorii instituţionali domestici. Astfel, divizia de asset management a celei mai mari bănci locale, BT Asset Management, a achiziţionat proprietăţile imobiliare ale Amethyst România printr-o tranzacţie de sale-leaseback, evaluată la 12 milioane de euro. Este important pentru piaţa locală de capital ca acest sector să înregistreze creştere de activitate în viitor", explică Robert Miklo, Director Investment Services la Colliers.
În ultimul an şi jumătate, condiţiile de finanţare limitată, împreună cu creşterea ratelor dobânzilor, au dus la scăderea preţurilor şi la creşterea randamentelor pe plan global, inclusiv în România. Cu toate acestea, specialiştii Colliers subliniază că România nu a urmat această tendinţă de scădere a randamentelor la fel de puternic ca alte pieţe iar corecţia preţurilor nu a fost la fel de mare.
Astfel, în lipsa unor tranzacţii de referinţă care să indice clar stadiul pieţei, aceştia estimează în prezent randamentele într-un interval. Prin urmare, randamentele pentru spaţiile de birouri din România se situau între 7,25% şi 7,75% la sfârşitul anului trecut (în creştere faţă de 6,75% la sfârşitul lui 2022), randamentele pentru spaţiile comerciale variau între 7-7,50% (faţă de 6,75% la sfârşitul lui 2022), iar randamentele pentru segmentul industrial oscilau între 7,25-7,75% (faţă de 7,50% la sfârşitul anului trecut).
„Dacă analizăm condiţiile de finanţare, observăm unele schimbări faţă de acum câţiva ani. În primul rând, disponibilitatea de finanţare este mai redusă, deoarece anumite aspecte sunt acum mai importante decât în trecut, cum ar fi cine este beneficiarul împrumutului sau cât de sustenabilă este o proprietate din punct de vedere al acreditărilor ESG. De asemenea, interesul băncilor pentru anumite sectoare imobiliare, în special pentru birouri, este destul de limitat, deşi există excepţii în funcţie de finanţator şi debitor. Sectorul industrial apare pe o poziţie superioară pe lista băncilor, urmat de cel al retailului şi cel rezidenţial, unde deciziile de finanţare sunt luate în considerare mai mult pe baza specificului fiecărui caz. Marjele de creditare sunt în prezent între 300 şi 350 de puncte de bază pentru activele de calitate, însă trebuie menţionat că acum doi ani, acestea erau cu 100 de puncte de bază mai mic”, a spus Anca Merdescu.
Sectorul I&L din România, cu chirii în creştere cu aproximativ 30% în ultimii doi ani, oferă oportunităţi foarte bune pe termen lung. Previziunile pentru o creştere solidă a pieţei locale, în contextul relocalizării producţiei, indică posibilitatea unei uşoare reduceri a randamentelor industriale în următorii doi ani, sugerând posibilitatea de preţuri mai avantajoase.
Anul 2023 a fost unul relativ slab pentru întreaga piaţă de investiţii din Europa Centrală şi de Est (ECE), toate pieţele din regiune înregistrând scăderi ale volumelor de la un an la altul, cuprinse între 18% şi 68%. În cifre absolute, volumul de investiţii în cele mai mari şase economii din regiune (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România, Slovacia) a scăzut cu 54% faţă de 2022, atingând un nivel de 4,9 miliarde de euro, cel mai scăzut din 2012, arată Colliers în cel mai recent raport „The CEE Investment Scene 2023/2024”. Această evoluţie a fost determinată de creşterea costului capitalului şi de perspectivele mai puţin favorabile pentru unele sectoare imobiliare, ceea ce a redus semnificativ interesul investitorilor. Totuşi, declinul este comparabil cu cel înregistrat şi pe alte pieţe europene.
În ceea ce priveşte randamentele, acestea au crescut aproape peste tot în regiunea ECE-6, reflectând o tendinţă similară în economiile avansate. Polonia a continuat să fie liderul din regiune, cu un volum de investiţii care a reprezentat 38% din totalul general al ECE-6, urmată de Republica Cehă, cu o cotă de 23% din volumele din 2023.
