Dupa cresteri nemaiintalnite ale preturilor pe pietele internationale ale locuintelor, unele s-au mai ponderat, iar acum urmeaza SUA.
O scadere brusca pe piata imobiliarelor din SUA i-a determinat pe analisti sa realizeze o cercetare globala in cautarea de indicii pentru ceea ce ar putea sa se intample in urmatoarea perioada, scrie Bloomberg. Oare spectaculosul boom al pietei locuintelor din SUA se va sfarsi intr-o "abordare mai usoara" - pentru pretul caselor si al economiei sale ca totalitate - sau sunt socuri ale unei tensiuni acumulate.
Experienta recenta din Marea Britanie si Australia, doua dintre cele mai elocvente exemple, arata ca un boom al cererii de locuinte nu a dus la o scadere a pretului caselor si a prelungit stagnarea economica, desi o faza de crestere a trend-ul obisnuit este posibila pe masura ce economia se ajusteaza.
Comparatii internationale sunt inselatoare in domeniul imobiliar, pentru care nu exista o piata globala integrata asa cum este pentru o piata globala de capital. Pietele nationale imobiliare difera prin structura, iar gradul de integrare dintre ele este limitat. Cu toate acestea, este o dovada internationala pentru a intari cazul lui Don Kohn si al lui Alan Greenspan, vicepresedintele si fostul presedinte al Federal Reserve, respectiv ca o abordare mai usoara este posibila si ar putea fi deja in drum spre SUA.
In mod sigur, boom-ul preturilor caselor in SUA nu s-a produs intr-o izolare totala. Bineinteles, a fost parte a unui val urias al inflatiei pretului caselor in cadrul inceputurilor economiilor avansate la mijlocul anilor 1990. Organizatia pentru dezvoltare economica si cooperare (OECD) care ajuta guvernele sa depasasca problemele economice, sociale si politice, descrie acest boom ca "nemaiintalnit" in rapiditate, durabilitate si intindere geografica.
Nu doar "un numar istoric de tari" au inregistrat cresteri ale preturilor, mentioneaza OECD, dar boom-ul a fost, de asemenea, "in mod cert in dezacord cu ciclul economic".
Pe cele mai fierbinti piete, cresterea pretului caselor a atins apogeul si a scazut, dar in unele, incluzand Spania, Irlanda si Singapore, boom-ul continua. In contrast, pretul caselor de abia s-a deplasat in ultimul deceniu in Germania, iar in Japonia pretul pamantului a sca-zut de la an la an.
Se pare ca toate pietele pe care s-a inregistrat un boom, incluzand SUA, au fost piete care au raspuns intr-o anumita masura la socurile generale. "Exista factori comuni", a afirmat Raghuram Rajan, economist-sef la FMI. "In mod cert, nivelul ratelor dobanzii din lumea intreaga a jucat un rol important. De asemenea, dupa cum consider eu, cresterea productivitatii in lume a fost importanta, asigurand populatiei venituri mai mari".
Preturile pe care populatia este dispusa sa le plateasca pentru o casa ar trebui sa creasca cand ratele dobanzii pe termen lung scad - ceea ce s-a intamplat, pana la niveluri foarte reduse la nivel global, de la inceputul mileniului. Inca se pastreaza la nivel scazut azi, atat in termeni nominali, cat si in termeni reali. Stabilirea unor rate scazute pe termen scurt de catre bancile centrale a avut un rol important.
Totusi, Greenspan a argumentat: "Nu cred ca boom-ul se datoreaza unei rate a rezervelor Fed (ratele dobanzilor la imprumuturile de o noapte intre banci) de 1% sau unei micsorari a Fed. Se datoreaza colapsului produs in urma caderii Zidului Berlinului". Caderea comunismului "a adus miliarde de muncitori necalificati ieftini in peisaj. Acest fapt a dus la aparitia dezinflatiei. Randamentul obligatiunilor a scazut, ratele reale ale dobanzii au scazut si pretul real al activelor, cum este pretul caselor, a crescut dramatic".
Altii scot in evidenta faptul ca o crestere a productivitatii in 1990 ar fi putut duce la o crestere anticipata a veniturilor, asta insemnand ca populatia era multumita de a imprumuta mai mult. Rajan a spus ca pretul caselor a crescut in cadrul acelor economii al caror sistem financiar se baza mai mult pe piata, permitand populatiei sa capitalizeze declinul ratelor dobanzii si, ca efect, viitoarele posibile mariri de salariu.
"Una dintre lectiile pe care le poti afla de la Marea Britanie si Australia este ca sunt cativa factori fundamentali care mentin pretul caselor. Nu sunt doar ratele scazute ale dobanzilor", a adaugat Rajan. "De asemenea, pana la un anumit nivel, este o anumita doza de elasticitate. Acestea nu sunt baloane fragile care daca sunt intepate se vor prabusi".
Comparativ cu boom-ul pretului caselor din alte tari , experienta SUA nu a fost una iesita din comun. Acolo preturile au crescut cu 56% in cinci ani, pana au atins varful pietei in cel de-al treilea trimestru al lui 2005 - dar aproape s-au dublat in Australia si Marea Britanie in perioada celor cinci ani, ceea ce a dus la atingerea varfului respectiv.
Mai mult, piata imobiliarelor din SUA este mai putin evaluata decat alte piete pe care s-a inregistrat un boom. Un studiu al Deutsche Bank a aratat ca indiferent daca sunt peste fostele standarde din SUA, raporturile preturi/venituri si preturi/chirie raman mai scazute decat cele din Marea Britanie, Australia sau Olanda.
Aceste tari sunt deosebit de interesante pentru observatorii americani deoarece sunt cu mult inaintea ciclului pietei imobiliarelor decat in SUA (unde, conform Office of Federal Houseing Enterprise Oversight, preturile cresteau cu 10% in fiecare an in cel
de-al doilea trimestru, desi rata de crestere a incetinit cu doar 1,2% in cele trei luni). Cu alte cuvinte, cele trei tari si-au vazut piata imobiliarelor calmandu-se si avand deja un impact foarte scazut.
Inflatia anuala a pretului caselor in Olanda a atins un varf la 20,5% in 1999, inainte de a scadea la zero in 2003, dupa care a crescut usor. In Marea Britanie a ajuns la 25,2% la sfarsitul lui 2002 si a inregistrat o scadere la 2,2% in 2005, inainte de a creste din nou la 5%. In Australia varful a fost atins in 2003, fiind de 19,4%, cu preturi care au scazut pana la 0,2% in 2004 inainte de a creste din nou. Datele indica faptul ca aceste fluctuatii de pe piata imobiliarelor au avut efect scazut asupra economiei globale. Atat in Australia, cat si in Marea Britanie, cresterea a incetinit pe masura ce inflatia pretului caselor s-a mai calmat, de atunci insa revenindu-si. Banca Angliei, care a micsorat ratele dobanzilor cu 25 de puncte procentuale, a cresut de atunci ratele din nou la 4,75%. Olanda a suferit o aterizare mai periculoasa: cand preturile caselor s-au stabilizat, banca centrala a Olandei a estimat ca s-a redus PIB-ul cu 0,5% pe an timp de doi ani.
Paralelele pot fi prea simpliste. David Miles, economist la Morgan Stanley din Londra si autorul unui studiu al comisiei guvernamentale a Marii Britanii asupra pietei ipotecilor, a spus: "In primul rand rebuie sa fim precauti in a crede ca ceea ce s-a intamplat in Marea Britanie - sau pe orice alta piata imobiliara - in ultimii ani ne poate spune foarte mult despre cum este posibil sa se intample in SUA".
Piata imobiliara se schimba din multe puncte de vedere - incluzand aici tipurile de imprumuturi pe care oamenii le utilizeaza pentru a cumpara case, daca este sau nu proprietar asupra casei, capacitatea de a realiza imprumuturi in ciuda costurilor unei case si marimea sectorului cartierului de locuinte. Cea mai importanta diferenta intre economiile care au inregistrat un boom al sectorului imobiliar este gradul pana la care posibilitatea terenului si mediul inconjurator permit construirea de noi lucuinte.
De exemplu, ca raspuns la cresterea preturilor, Marea Britanie si Olanda au prevazut o modificare destul de mica a ofertei de noi locuinte: constructia de cartiere de locuinte in Marea Britanie a ramas destul de stabila la aproximativ 4% din PIB. In SUA, Australia si Spania, s-a inregistrat un salt mai mare al ofertei ca raspuns la cresterea preturilor. Construirea de cartiere de locuinte in SUA a ajuns la 6,3% din PIB anul trecut.
Dawn Holland, economist la Institutul national de economie si cercetari sociale, a afirmat ca cele mai bune comparatii sunt "intre Marea Britanie si Olanda pe de o parte si SUA si Australia pe de alta parte".
Cazul Australiei este incurajator: a reusit o abordare destul de responsabila. Dar, Michael Ball, profesor de economia urbanismului si a proprietatii la Reading University din Marea Britanie, creioneaza o analogie mai putin favorabila - intre SUA si Germania in timpul boom-ului postunificare din 1990, cand numarul constructiilor a crescut cu 8% din venitul national.
"O scadere a productiei din acest punct de vedere are un impact direct asupra economiei. Parte a cauzei care a determinat incetinirea cresterii econo-mice in Germania a fost aceea ca a determinat o incetinire rapida a constructiei de locuinte", a spus el.
Dar adauga ca asta nu inseamna ca in SUA va avea acelasi efect, deoarece "inca este o cerere ridicata pentru locuinte in SUA" datorita unei piete a fortei de munca puternice, cresterii demografice si imigratiei.
Cu toate acestea, experienta internationala tinde sa sustina punctul de vedere conform caruia inflatia pretului caselor in SUA ar putea scadea catre zero si sa ramana acolo pentru o perioada de timp, dar probabil ca nu va deveni negativa. Aceasta se potriveste cu experienta istorica a Statelor Unite: nu s-a mai inregistrat un declin al pretului caselor in SUA de la ce de-al doilea razboi mondial.
Experienta internationala ofera de asemenea niste indicii despre cum sfarsitul boom-ului de pe piata imobiliara este posibil sa influenteze intreaga econmie americana.
In Marea Britanie, Australia si Olanda, cresterea cheltuielilor consumatorilor a incetinit pentru aproape doi ani, urmand varful in inflatia pretului caselor, desi exista o disputa daca acestea pot fi toate atribuite direct pierderii unui "efect al bunastarii" din vanzarea caselor.
Retragerea de pe piata imobiliarelor, care a luat avant pe masura ce pretul caselor a crescut in Marea Britanie si Australia, a ramas destul de puternica pe masura ce cresterile de preturi au luat sfarsit incetul cu incetul, fara ca fiecare faza sa aiba un efect aditional evident asupra consumului peste efectul bunastarii. Acesta furnizeaza un oarecare suport pentru cei care sustin ca impactul scaderii obisnuite a ipotecilor ar putea fi de asemenea limitat in SUA.
Marturie a neimpotrivirii, nu este inca nici o garantie a unei abordari usoare pentru SUA. Pretul caselor ar putea scadea, ceea ce ar duce la cresterea numarului de case nevandute si la o posibila reducere a cererii investitorilor. Ajustarile din sectorul construc-tiilor in SUA ar putea determina o scadere mai rapida a cheltuielilor consumatorilor si a investitiilor in afaceri, ceea ce ar putea diminua in schimb cererea pentru case.
Si chiar o abordare mai usoara in SUA este posibil sa fie mult mai abrupta decat pentru acele piete unde boom-ul pretului nu a declansat de asemenea un boom al locuintelor. Odata cu calmarea preturilor, constructia de locuinte a inceput sa scada si se asteapta o reducere cu un procent destul de important din cresterea PIB-ului, in a doua jumatate a anului acestuia.
"Se pare ca ar putea avea loc o ajustare mai importanta aici prin reducerea noii cereri", a spus Peter Hooper, economist-sef la Deutsche Bank Securities din New York. "Asta ar putea limita riscul unui pret scazut si, prin urmare, cheltuielile consumatorilor din SUA".
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
