În urmă cu patru ani, când vechiul magazin Cocor se închidea pentru derularea unui amplu program de modernizare, acesta era închiriat în proporţie de peste 90% şi genera o chirie medie de 47 de euro pe metrul pătrat. Compania Cocor, care deţine magazinul, avea profit în fiecare an şi lichidităţi importante plasate în acţiuni listate la bursă.
După ce a investit 24,5 milioane de euro în modernizarea magazinului, Cocor a ajuns în prezent să aibă pierderi şi dificultăţi în plata ratelor la creditul de investiţii în valoare de 19 milioane de euro contractat în 2009 de la BCR. În plus, chiria medie de 22,5 euro pe metrul pătrat încasată în 2011 este la jumătate faţă de cea dinainte de renovare, gradul de ocupare este de 66% din suprafaţa închiriabilă de 10.000 de metri pătraţi, iar numărul de vizitatori este mult sub ceea ce se aştepta la deschidere.
Compania încearcă să-şi regândească strategia comercială pentru a atrage mai mulţi vizitatori şi pentru a reuşi să crească gradul de ocupare şi nivelul chiriilor, dar creditorul nu mai are răbdare, după aproape doi ani în care Cocor nu a reuşit să se redreseze. "În urma discuţiilor cu reprezentanţii BCR a rezultat faptul că, dacă nu se ajunge la o soluţie amiabilă, este posibilă o executare silită împotriva societăţii", au anunţat reprezentanţii Cocor într-un raport transmis luni Bursei de Valori Bucureşti.
Cocor a angajat în septembrie 2011 firmele de consultanţă imobiliară DTZ Equinox şi Jones Lang LaSalle pentru a găsi chiriaşi noi şi pentru a ajuta compania să-şi schimbe strategia, procesul fiind atent supravegheat de BCR. Recent, Cocor a anunţat că va deschide un cinematograf multiplex la ultimul etaj, în cadrul unei zone de divertisment, iar compania urmează să încheie un contract cu un retailer de fashion important, care să devină o ancoră pentru centrul comercial, conform unor surse din piaţă. Cocor speră astfel să se repoziţioneze şi să recâştige terenul pierdut în ultimul an.
"Criza, dar şi contextul economic actual, pune la grea încercare şi centrele comerciale deschise de ani buni, cu retaileri puternici şi fără apăsarea ratelor de credit. Cocor este un centru bine poziţionat şi care are flexibilitatea de a se readapta condiţiilor economice, însă este necesară colaborarea partenerului financiar (banca) în vederea finalizării restructurării creditului, conform negocierilor", a declarat Daniel Stoica, unul dintre principalii acţionari ai Cocor.
El a mai precizat că semnarea contractelor cu noii chiriaşi a necesitat relocarea sau renunţarea la o parte dintre chiriaşii existenţi, ceea ce a determinat scăderea puternică a afacerilor în primul trimestru.
Reprezentanţii BCR nu au răspuns întrebărilor ZF ieri până la închiderea ediţiei.
De la un magazin comunist plin la un mall aproape gol
Chiar dacă fostul magazin comunist Cocor era aproape neschimbat după 18 ani de la revoluţie, cu o faţadă prăfuită şi standuri înghesuite, în fiecare zi era plin.
Cu toate astea, acţionarii şi conducerea companiei aveau planuri mari ţintind schimbarea radicală a aspectului magazinului şi a conceptului, pentru a se alinia cu trendurile moderne impuse de mall-urile construite după revoluţie şi pentru a atrage o nouă categorie de public: oamenii cu bani care se plimbă prin centrul Capitalei.
Astfel, conducerea Cocor a investit 24,5 milioane de euro în 2008 şi 2009 pentru schimbarea din temelii a Cocor. Practic, doar scheletul a mai rămas în picioare. În rest, centrul comercial s-a ales cu o faţadă nouă de sticlă, care stârneşte invidia oricărui mall din Bucureşti, şi cu o faţadă media alcătuită din ecrane gigant promovată încă de la început de conducerea companiei ca fiind cea mai mare din Europa de Est. Cocor a mai construit şi o parcare supraetajată în spatele magazinului, pentru a facilita accesul clienţilor, lipsa locurilor de parcare fiind o mare problemă înainte de renovare.
Magazinul a fost recompartimentat cu spaţii comerciale mai mari, similare celor din mall-uri. Iniţial, conducerea Cocor îşi propunea să atragă în magazin branduri de lux, precum Gucci, Versace, Prada, care ar fi trebuit să ia locul vechilor buticuri de haine care comercializau marfă cumpărată din Europa sau Dragonul Roşu, ale magazinelor de lustre sau perdele. A venit însă criza, iar planurile nu s-au mai materializat. Cocor a schimbat strategia şi conceptul, orientându-se către branduri româneşti.
Astfel, din Cocor Luxury Store, magazinul a devenit Cocor Department Store. Această schimbare de concept a generat conflicte între unii dintre acţionarii minoritari şi conducerea companiei, susţinută de fondul de investiţii Broadhurst, de Liviu Ursan şi Daniel Stoica, care au girat proiectul de modernizare.
Aurel Beşliu, fostul preşedinte al Cocor la sfârşitul anilor '90 şi începutul anilor 2000, avea alte planuri. El propunea înălţarea clădirii cu mai multe etaje şi dezvoltarea de spaţii de birouri şi a unui hotel la etajele superioare, în completare la spaţiile comerciale de la primele niveluri.
În final, Cocor s-a redeschis pe 1 octombrie 2010, având o suprafaţă închiriabilă de 10.000 de metri pătraţi, faţă de 6.000 de metri pătraţi înainte de renovare. La deschidere, rata de ocupare era de 85%, iar chiria medie era de 47 de euro pe metrul pătrat plus TVA, iar conducerea Cocor estima creşterea chiriei la 52,23 de euro/mp până în 2012. Estimările s-au dovedit însă prea optimiste, iar criza a lovit şi ea puternic strategia companiei, astfel că în 2011 Cocor a redus chiria medie la 22,5 euro/mp, doar ca să-şi păstreze chiriaşii nemulţumiţi de faptul că numărul de vizitatori este foarte mic, iar vânzările sunt slabe.
Ce nu a mers?
Mulţi consideră că strategia "noului Cocor" nu a fost cea mai bună din start. Alţii spun că de vină este criza care a lovit piaţa imobiliară începând din 2008.
" Poate că planurile lor iniţiale nu s-au concretizat din cauza crizei. Sunt multe centre comerciale în care s-au realizat investiţii majore în 2008-2009, în plină criză, şi care se chinuie acum să-şi schimbe strategia, să se repoziţioneze, deoarece au dificultăţi mari. Cocor este unul dintre ele. Uitându-ne înapoi este uşor de tras concluzii şi de găsit cauze, însă trebuie să ne întrebăm cum se vedea 2013 în 2007 când au proiectat ei această investiţie", a explicat pentru ZF un consultant imobiliar care nu a dorit să fie nominalizat.
Consultanţii mai spun că scăderea chiriilor comparativ cu perioada anterioară modernizării Cocor nu este chiar surprinzătoare.
"Ceea ce aveau ei înainte erau foarte multe standuri cu suprafeţe relativ mici. Este cunoscut faptul că nivelul chiriei la standuri este mai mare decât pentru magazinele mari."
În plus, criza a făcut ca tot mai mulţi români să se reorienteze către produse mai ieftine, astfel că marfa pe care o vindeau magazinele din vechiul Cocor este probabil mai căutată decât produsele care se regăsesc în prezent în centrul comercial.
Tendinţa de scădere a veniturilor din chirii nu a ocolit nici magazinul Unirea Shopping Center, vecinul mai mare al Cocor din piaţa Unirii, controlat de familia Adamescu, care şi-a redus afacerile în ultimii doi ani. Chiria medie în Unirea a scăzut în 2011 la 28 de euro pe metrul pătrat, de la 32 de euro în 2010 şi 39 de euro în 2009, în condiţiile în care compania a renunţat la mulţi dintre vechii chiriaşi care ocuau spaţii mici pentru a face loc unor magazine de mari dimensiuni ale Zara, H&M sau Leonardo. Astfel, afacerile Unirea au scăzut de la 97,8 mil. lei în 2009 la 78,6 mil. lei în 2011.
În schimb, magazinul Bucur Obor, care a rămas la vechiul model cu standuri şi cu un mix de chiriaşi care cuprinde de la mici magazine de mercerie şi standuri de replicat chei până la comercianţi de pantofi şi magazine de bijuterii, a ajuns să aibă afaceri mai mari decât Cocor.
Bucur Obor a depăşit Cocor
Bucur Obor (BUCU), compania care controlează centrul comercial cu acelaşi nume din zona de est a Bucureştiului, a înregistrat în primul trimestru al anului o cifră de afaceri de 3,8 mil. lei (874.000 de euro), cu 11% mai mare decât în aceeaşi perioadă a lui 2011.
Bucur Obor a depăşit astfel Cocor, care a raportat pe primele trei luni afaceri de 2,9 mil. lei (665.000 de euro), la jumătate faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Asta deşi Cocor a investit în perioada 2008-2010 24,5 milioane de euro pentru transformarea în mall a vechiului magazin situat în centrul Bucureştiului, în timp ce Bucur Obor a rămas la vechiul format de magazin cu standuri, realizând investiţii minime în ultimii ani.
Bucur Obor a avut anul trecut venituri totale de 25 milioane de lei (5,9 mil. euro) şi un profit net de 2,69 milioane de lei (634.000 de euro). Compania a acumulat astfel la finalul anului trecut lichidităţi de 39 milioane de lei (9,2 mil. euro).
Bucur Obor avea în 2011 o suprafaţă închiriată de circa 19.000 de metri pătraţi, dintre care 9.100 de metri pătraţi erau închiriaţi cu o chirie medie de 19,2 euro/mp, iar pentru restul de 9.900 de metri pătraţi compania avea încheiate contracte de asociere în participaţiune cu un randament mediu de 14,68 de euro/mp pe lună, conform raportului anual. Printre cei mai mari chiriaşi ai companiei se numără retailerii de electrocasnice Flanco şi Altex şi lanţul de restaurante McDonald's.
Bucur Obor este controlat de două persoane fizice: Laurenţiu Postovaru, care deţine 28,7% din acţiuni, şi Gelu Manea, cu o participaţie de 16,05% din acţiuni. Compania are o capitalizare de 5,7 milioane de euro.
La finalul lui 2007, înainte de renovare, clădirea magazinului Cocor era evaluată în bilanţul companiei la circa 7,6 mil. euro. Magazinul avea o suprafaţă închiriabilă de circa 6.000 de metri pătraţi. Magazinul Cocor a fost construit în 1973, iar în urmă cu 5 ani doar un banner publicitar imens acoperea faţada veche de 34 de ani.
La sfârşitul lui 2011, clădirea Cocor a fost reevaluată de către firma VKG International Investments la 10,6 mil. euro, în scădere de la 20,4 mil. euro la finalul lui 2010, potrivit bilanţului Cocor.
Compania a investit în perioada 2008-2010 circa 24,5 mil. euro în modernizarea centrului comercial, mărindu-i suprafaţa închiriabilă la 10.000 de metri pătraţi, punându-i faţadă de sticlă şi ecrane publicitare gigant.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
